Herstal, picture by Cornischong.

Prix immobilier à Herstal

Écrit par Stephan Debusschere le 13 mars 2019

Une valeur sûre et abordable

A moins de 10 km du centre de Liège, Herstal a plus d’un atout dans son sac pour attirer les candidats acquéreurs de la région. Les prix des maisons sont inférieurs à ceux pratiqués dans la Cité ardente, tandis que les appartements figurent parmi les moins chers de la Province. La Ville est par ailleurs engagée depuis quelques années dans un vaste projet de revitalisation urbaine qui augmente encore son attractivité.

Herstal, picture by Cornischong.Parmi les entités dont l’offre rencontre la demande de biens dans les communes avoisinantes de la ville de Liège, celle d’Herstal obtient un vif succès. Et pour cause : la commune, ou plutôt la Ville doit-on dire puisque le Parlement wallon lui a accordé ce titre en 2009, constitue un important centre économique, commercial et scolaire à moins de 10 km du centre de Liège, et est accessible via de nombreux transports en commun par route et par voie ferrée, avec une offre de maisons mitoyennes dont les prix ont en conséquence progressé ces dernières années.

Cette hausse est loin d’avoir freiné le marché pour autant, car le prix médian des maisons, fixé à 138 250 euros en 2018 – soit un très léger recul par rapport à 2017 – se situe en dessous de celui de Liège-Ville (149 000 euros). Mais à valeur égale, les maisons sur Herstal sont en revanche en meilleur état que dans le centre de Liège. Un bien à ce prix y sera généralement directement habitable, alors qu’un bien identique sur Liège demandera de substantiels frais de rénovation, sans parler de la lancinante problématique des infractions urbanistiques. Et si l’on considère l’ensemble de l’arrondissement de Liège, les maisons à Herstal figurent parmi les moins chères. Seules les communes de Saint-Nicolas et Seraing affichent un prix médian inférieur sur ce segment.

Transactions plus lentes pour les villas  

Depuis quelques années, le marché sur Herstal s’est avéré plus actif, les maisons les plus recherchées et donc les transactions les plus fréquentes se situant dans une tranche de prix comprise entre 100 000 et 150 000 euros. Nombreux sont aussi les candidats acquéreurs qui se sont laissés tenter par les belles et grandes maisons de maître du début du siècle passé, agrémentées de beaux jardins, et qui se sont échangées, en fonction de leur état, entre 180 000 et 200 000 euros. De bonnes affaires car, à Liège, il faut compter le double pour un bien identique.

Du côté des 4 façades et des villas récentes datant d’une dizaine d’années, essentiellement situées sur les hauteurs de Herstal, on a assisté au fil des ans à une progression des prix, avec un prix moyen qui a fini par atteindre la barre des 300 000 euros. Si ces biens se vendent au même prix aujourd’hui, le délai de transaction s’est par contre nettement allongé, et ce, depuis environ deux ans, passant à quelque six mois. La vigilance dont font preuve les candidats acquéreurs, toujours mieux informés sur les marchés qui les intéressent, a donc quelque peu tendance à freiner l’activité, mais on pourrait en dire autant pour toute la Province. Il est clair toutefois qu’une villa présentant un bon profil énergétique aura plus de chances d’être vendue plus rapidement. 

Concentré de neuf

Si la Cité ardente et sa périphérie rassemble environ un tiers des promotions neuves au sein de l’ensemble de la Province, la moitié de ce tiers se concentre à Herstal. Comme c’est le cas ailleurs dans le Grand Liège, le marché du neuf à Herstal s’avère stable. Les prix moyens sont dans la lignée de ceux pratiqués à Liège-Ville, soit entre 2000 et 2200 euros/m2. Parmi ces nouvelles promotions, citons ici le Bois d’Orange, La Résidence du Parc, la Ferme Saint-Jean, la Résidence Aurora, ou encore la Résidence Thier d’Oupeye.

Appartements toujours concurrentiels

En comparant les prix médians des appartements de seconde main sur l’ensemble de la Province, on constate que la commune d’Herstal fait partie des communes les moins chères sur ce segment. Le prix médian sur ce segment de l’appartement d’occasion a connu des hauts et des bas au fil des cinq dernières années, avant de finalement remonter au cours de 2017 et plus particulièrement en 2018, pour se fixer à 151 750 euros. Au cours de l’année écoulée, 50% des appartements se sont donc vendus sous ce prix médian.

Revitalisation urbaine

Si Herstal a payé un lourd tribut au déclin industriel wallon, la voici engagée depuis une dizaine d’années dans un vaste projet de revitalisation urbaine de son centre-ville. Ce processus s’est traduit notamment par la mise en œuvre du schéma directeur de rénovation urbaine qui concerne un large périmètre au centre de la commune où résident plus de 7 000 habitants (soit près de 20% de la population), du site Marexhe-Gare à l'Espace Browning, ce chancre né de la désaffection des usines d'armement.

Cette volonté de renforcer l’attractivité du cadre de vie des habitants conduit à de multiples réalisations, notamment avec le concours du FEDER, de subsides régionaux et de partenaires privés, dont la réalisation d’une nouvelle place communale, la création de parcs et jardins, le réaménagement des boulevards contournant le centre de la Ville, l’assainissement de friches industrielles et la libération d’espaces à la fois pour la construction de logements, d’espaces communautaires et d’entreprises compatibles avec leur environnement.

Symbolisant le renouveau de la commune, la place Jean Jaurès a ainsi accueilli le nouvel hôtel de ville fonctionnant sur le principe d'une e-administration. Autrefois vaste parking à ciel ouvert ne laissant aucune place aux activités humaines, la nouvelle place communale incite désormais au passage et aux rencontres grâce à sa mobilité douce, son vaste terre-plein piétonnier jalonné de bancs publics, ses arbres et ses jardinières fleuries, son éclairage basse énergie, sa fontaine colorée par des éclairages leds, ou encore sa chapelle médiévale remise en valeur. Une place nouvelle génération, qui participe pleinement à la « Ré-évolution » de la Ville.

Charte de mixité sociale

Il y a quatre ans, le conseil communal de Herstal a adopté un texte soutenant une approche volontariste de la mixité sociale dans son développement. Pour ce qui représente un enjeu majeur de cohésion sociale, l’objectif est de faire en sorte que différents types d’occupants de logements (logement public/logement privé, locataire/propriétaire) puissent partager les mêmes lieux de vie. En cohérence avec les réflexions menées dans le cadre de son schéma de structure, la Ville de Herstal s’est ainsi dotée d’une charte de mixité sociale et urbaine, afin d’augmenter l’offre de logements de qualité accessibles au plus grand nombre, conformément à la politique menée par la Ville depuis de nombreuses années.

Les logements nouvellement créés sont donc situés préférentiellement dans ou à proximité des noyaux urbains ou ruraux bénéficiant de commerces de proximité, d’équipements communautaires et de services, dont les transports en commun. D’autre part, tout nouveau programme d’urbanisation (permis d’urbanisation, pour habitat groupé, etc.) développé sur l’entité et comptant au moins dix logements, doit avoir pour objectif de tendre vers les 10 % d’unités à usage public. Enfin, tout nouveau programme comptant minimum 20 logements, doit pour sa part avoir pour objectif de tendre vers les 5 % de logements adaptables en fonction d’un handicap ou d’une perte d’autonomie, au sens du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable.

Repères

Maison : 138 250 euros

Appartement : 151 750 euros

Lexique