Huy, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Huy

Écrit par Stephan Debusschere le 1 octobre 2019

Un marché très compétitif

La bonne localisation de Huy lui permet de traverser la conjoncture sans trop de heurts, et son marché apparaît aujourd’hui plus apaisé, avec des prix qui restent en phase avec les moyens des candidats acquéreurs. Si les prix des maisons restent globalement stables, ceux des sappartements de seconde main peinent à trouver un second souffle sous la concurence du neuf.

Huy, picture by Jean-Pol Grandmont.Lorsqu’une commune voit le prix de ses terrains à bâtir réévalué de 300 % en l’espace d’une décennie, c’est bien parce que la demande locale fait monter les enchères. Pas étonnant pour la commune de Huy, qui se situe à un endroit stratégique. Dans un contexte toujours chahuté qui invite à la prudence, la localisation géographique d’un bien devient de fait de plus en plus déterminante, et sa proximité avec les grands axes de communication s’avère un atout qui prend toujours plus d’importance.

Ancien versus neuf

Sur le marché des appartements hutois, il n’avait pas été question de crise en 2009. Ce segment y est en effet très actif, la moitié des transactions de la Province s’opérant en effet à Liège, Verviers, Waremme et… Huy.

A l’image de ces trois autres villes liégeoises, et après une hausse de plus de 57% entre 2003 et 2008, les prix des appartements hutois de seconde main y avaient encore grimpé. Cette hausse s’était poursuivie l’année suivante, et semblait logique dans la mesure où l’offre n’était pas énorme.

Les années qui ont suivi ont quelque peu changé la donne, tant et si bien que entre 2012 et 2017, la progression de ce segment ne s’était finalement chiffrée qu’à 5%. Et l’année écoulée a cette fois enregistré un recul de 9% du prix médian, passant de 159 000 euros en 2017 à 144 750 euros en 2018, retrouvant dès lors le même niveau qu’en 2015. Le prix médian d’un appartement à Huy est ainsi de quelque 10 000 euros inférieur au prix médian provincial.

L’engouement certain pour les appartements neufs présentant un profil énergétique plus sécurisant explique en partie cela. Pression du neuf oblige, et même si la demande sur ce segment est importante, notamment parce que les seniors privilégient ce type de logement et les facilités qui en découlent, l’appartement de seconde main a ainsi logiquement dévissé.

Et la demande a du répondant en la matière. La commune de Huy concentre en effet à elle seule environ 70% du stock disponible d’appartements neufs au sud de la Province, et les prix tout comme le nombre de projets y sont relativement stables. Aujourd’hui, le marché du neuf est porté par des projets tels que la résidence « Quadrilatère ». Ce bâtiment, abritant autrefois l'Athénée et laissé à l’abandon depuis le milieu des années 1980, est aujourd’hui réaffecté en une soixantaine de logements en y incluant aussi un supermarché et des surfaces de bureaux favorisant la dynamisation de tout un quartier de l’hyper centre. Citons aussi le projet « Coteaux d’Erbonne », un écoquartier de 65 logements – 14 maisons et 51 appartements – situé au Mont-Falise, sur les hauteurs de la ville. 

Des prix toujours en phase avec la demande

Petit flashback décennal. Après une hausse d’un peu plus de 40 % entre 2002 et 2007, on avait craint à Huy que la déferlante de 2008 allait causer d’importantes baisses de prix sur le marché des maisons. Or, il a été constaté que ce segment n’avait non seulement pas été malmené, mais qu’il avait même enregistré une progression des prix, poursuivie dans les années 2010 et 2011. Si la bonne localisation de Huy a permis à son marché immobilier de traverser la conjoncture sans trop de heurts, ce qui s’avère toujours le cas aujourd’hui, la tendance s’est néanmoins un peu inversée à partir de 2012, à l’image de toute la Province. Les effets de la crise, la difficulté croissante pour obtenir un emprunt, et les pertes d’emploi conjuguées à l’incertitude quant à l’avenir ont en effet quelque peu freiné les candidats acquéreurs, ce qui a sensiblement fait gonfler l’offre des maisons hutoises.

Le marché s’est donc peu à peu inversé. L’offre, devenue plus importante que la demande, a logiquement entraîné les candidats acquéreurs dans une démarche comparative des biens disponibles sur le marché. Ces derniers ont en conséquence fait des offres très souvent inférieures aux prix affichés. Naturellement, il revenait aux vendeurs d’accepter ces offres émises par les candidats acquéreurs, qui étaient disposés à mettre ce prix-là et pas un autre, ou de risquer l’échec de la vente. Mais cette tendance a eu pour effet de rétablir un ajustement des prix, qui ont tendu vers une plus juste valeur, particulièrement sur le segment des maisons.

En ce sens, on ne peut plus affirmer que les maisons hutoises soient à ce jour surévaluées, et les prix semblent aujourd’hui bien en phase avec ce que les ménages peuvent se permettre. Au terme de 2017, le prix moyen d’une maison de rangée, toutes surfaces confondues, était même resté parfaitement stable par rapport à 2016, se fixant à 169 300 euros, soit bien au-dessous de la moyenne de l’arrondissement (181 000 euros).

Si l’on prend en compte cette fois le prix médian – une mesure centrale indiquant que la moitié des transactions porte sur un prix inférieur et l’autre sur un prix supérieur, et qui n’est pas influencée par les prix extrêmes contrairement au prix moyen qui peut être sujet à des distorsions plus ou moins importantes – la maison de rangée hutoise s’était négociée à 150 000 euros, avec 50% des maisons vendues entre 115 000 et 207 000 euros. Mais une fois n’est pas coutume, l’année écoulée a fait gonfler ce prix médian à 158 500 euros, resté stable depuis, avec cette fois 50 % des maisons vendues entre 117 750 euros et 213 300 euros.

Cette progression, chiffrée à un peu moins de 6%, est cependant davantage en rapport avec le type de biens vendus – des biens plus récents ou déjà rénovés – qu’avec une hausse généralisée des prix hutois. A l’instar de d’Engis et d’Amay, la commune de Huy affiche ainsi un prix médian parmi les plus faibles au sein de la vallée de la Meuse, inférieur à la médiane de la province (165 000 euros), et davantage encore par rapport à celle de l’arrondissement (180 000 euros).

Résistance des villas  

Au lendemain de 2008, les villas hutoises avaient signé une belle performance. Après une hausse somme toute sensible de presque 20% entre 2003 et 2008, ces dernières avaient réussi à faire un bond de près de 28% l’année suivante, tirant leur prix moyen de 215 000 à 275 000 euros, c’est-à-dire le meilleur score de l’arrondissement qui, dans son ensemble, avait bénéficié d’une bonification de seulement 10% sur ce segment. Mais dès 2010, ce prix moyen a commencé par stagner pour décliner ensuite, preuve que ce marché avait atteint ses limites.

En 2011, ce prix moyen était ainsi tombé à 249 500 euros. Si les villas hutoises ont bien résisté l’année suivante, l’année 2013 a poursuivi la tendance baissière, et 2014 a enfoncé encore un peu plus le clou en faisant dévisser le prix moyen à 235 000 euros. Depuis lors, ce segment résiste encore mais reste véritablement fébrile. Les biens datant des années 1960 et 1970 en forment résolument le maillon faible, notamment en raison de leurs maigres performances énergétiques qui refroidissent toujours plus les acheteurs. Mais si ce marché souffre toujours d’une dépréciation notable, les transactions ne reflètent pas toujours les valeurs réelles des biens. Les villas les plus recherchées sont logiquement celles qui sont les plus récentes et qui ne présentent ni une superficie habitable ou foncière grevant lourdement leur coût à l’usage comme à l’entretien, ni des travaux importants de rénovation.

Repères

Maison : 158 500 euros

Appartement : 144 750 euros 

Appartement neuf : de 1800 à 2300 euros/m2

Lexique