Ixelles, picture by Ben2.

Prix immobilier à Ixelles

Écrit par Stephan Debusschere le 9 octobre 2019

Un haut pouvoir d’attraction

Si Ixelles s’affiche encore à la seconde place des communes les plus chères de la Capitale – Woluwe-Saint-Pierre faisant la course en tête – sa situation privilégiée, son cadre agréable, la demande internationale et ses nombreux projets neufs haut de gamme à venir pourraient bien lui rendre prochainement sa pole position.

Ixelles, picture by Ben2.Ixelles est l’une des communes bruxelloises où les prix de l’immobilier ont le plus grimpé en l’espace d’une décennie. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. Il y a cinq ans, la maison ixelloise était ainsi largement passée en tête du classement bruxellois.

Sa concurrente la plus directe, Woluwe-Saint-Pierre, suivait même d’assez loin. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi eu ses limites en termes de prix. Après cette poussée de fièvre, les maisons ixelloises étaient revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de quelque 14 %. Et 2015 avait poursuivi la tendance avec un nouveau recul, ramenant cette fois le prix médian à 480 000 euros.

Mais c’était sans compter sur le pouvoir d’attraction du bâti ixellois. L’année 2016 a en effet indiqué un solide rattrapage, avec une progression de pas moins de 20 %, propulsant ce prix médian à 555 000 euros. Un prix néanmoins revu à la baisse courant 2017, suite à un recul de près de 5%, ramenant ce prix médian à 537 500 euros, suivi d’un rattrapage au cours de l’année écoulée, pour remonter aujourd’hui à 550 000 euros.

Si cette valeur de l’immobilier ixellois avait globalement baissé de quelques pourcents en 2017, il ne fallait donc pas se leurrer en pariant sur le maintien de ce recul temporaire en 2018. En effet, malgré le léger tassement conjoncturel davantage lié au ralentissement du flux des expatriés français et européens, on constate que sur une période d’observation plus longue, les prix continuent en réalité leur « douce » progression. Les raisons de cet optimisme sont bien entendu à trouver dans la situation privilégiée de cette commune agréable à vivre et idéalement localisée au sud-est de la Capitale. Si Ixelles est constituée de plusieurs quartiers très différents, ceux-ci partagent tous cette urbanité à taille humaine qui est tant recherchée aujourd’hui.

Un marché multiple

Ixelles présente pratiquement autant de marchés que de quartiers, et les prix peuvent en conséquence varier du simple au double d’un quartier à l’autre. Dans des quartiers comme celui de la Place Brugmann, du Châtelain ou des étangs, une maison de maître rénovée se négociera autour de 5000 à 6000 euros/m2, voire davantage si elle bénéficie d’un grand jardin ou d’un garage.

Pour acquérir un bien dans des quartiers plus accessibles financièrement, il faut s’orienter vers le quartier Malibran (de la place Flagey vers la rue du Trône), le quartier de la maison communale, les rues perpendiculaires à la chaussée de Wavre, les alentours des casernes, ou encore le quartier de la place Fernand Cocq, où l’on peut encore dénicher de petites maisons à rénover pour quelque 250 000 euros.

Commune préférée des isolés

L’un des facteurs déterminants du niveau de prix par rapport à d’autres communes réside dans la présence majoritaire de personnes isolées, qui représentent près de 80% des habitants, soit la plus importante proportion du pays. Parmi ces personnes, on recense de nombreux jeunes cadres qui disposent de revenus confortables, apprécient grandement la situation centrale  - proche du centre-ville et des lieux de sortie - et l’environnement urbain de qualité de la commune, et aiment s’installer dans des appartements spacieux et qualitatifs. Et c’est bien ce phénomène, parallèlement à la redynamisation de pans entiers de la commune via les contrats de quartier et la gentrification qui s’en est suivie - qui fait grimper les prix ici plus qu’ailleurs dans la Capitale. Consécutivement, le système de colocation prend une part de plus en plus importante sur le marché locatif ixellois.

Appartements en nette progression

Du côté des appartements, sur ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affiche une offre importante qui constitue par ailleurs l’une des plus abondantes de la Capitale.

Si 2017 avait indiqué que ce segment n’avait pas évolué - une stabilisation qui laissait le prix médian d’un appartement à 270 000 euros – force est de constater que l’année écoulée a fait progresser ce segment davantage que les maisons. Avec un prix médian fixé à 294 000 euros courant 2018, soit une progression de près de 9%, les appartements ixellois passent à la seconde place du classement bruxellois, toujours derrière Woluwe-Saint-Pierre (318 500 euros), mais devant Woluwe-Saint-Lambert. 

Au cours de l’année passée, 50% des appartements s’y sont vendus entre 220 000 et 383 000 euros. De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe entre 2000 et 2500 euros/m². Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Du neuf haut de gamme

Le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est quant à lui à l’image du statut de la commune, et varie de 4000 à 5000 euros/m². Et les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler plus haut, en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la résidence « Cond’Or » dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, où les 76 luxueux appartements ont atteint et dépassé pour certains penthouses les 10 000 euros du m2.

Parmi les nombreux projets, citons ici le « Queen 1839 » situé rue Souveraine, le « Sans Souci » du Fonds du Logement et situé dans la rue éponyme, le « Stassart 35 » situé au-dessus de la galerie de la Toison d’or, « l’Elysée » sur la chaussée d’Ixelles, « l’Elyséum » à la rue de la Croix, « Ernest The Park », sur l’ancien site Solvay situé rue du Prince, ou encore le « Louise 228 » sur l’avenue éponyme. Des projets haut de gamme qui pourraient tôt ou tard rendre à Ixelles sa pole position dans le classement de la Capitale.

Repères

Maison : 550 000 euros

Appartement : 294 000 euros

Appartement neuf : de 4000 à 5000 euros/m2

Lexique