Koekelberg, picture by DSParnasse.

Prix immobilier à Koekelberg & Berchem-Sainte-Agathe

Écrit par Stephan Debusschere le 19 mars 2019

Si différentes mais si proches

Très différentes, les communes de Berchem-Sainte-Agathe et Koekelberg ont pourtant présenté en 2018 des évolutions qui les rapprochent très sensiblement au niveau des prix de leur immobilier.

Koekelberg, picture by DSParnasse.Le marché immobilier de Koekelberg présente deux visages, avec d’un côté le Koekelberg historique et sa maison communale, et de l’autre, le plus récent, autour de l’avenue de la Basilique. En raison du mouvement général de reconstruction de l’entrée nord de la Capitale, suite notamment à l’implantation d’immeubles de prestige sur l’axe reliant le Botanique à la Basilique, l’empreinte urbaine de la commune est désormais fort présente, bien que le vaste plateau proche de la Basilique ait fait l’objet d’un plan de réaménagement permettant de mettre en valeur le parc Elizabeth, poumon de Koekelberg longé par les anciennes maisons de maître de l’avenue du Panthéon. Sur le segment des maisons, la commune subit la concurrence de sa voisine Berchem-Ste-Agathe, qui attire les candidats acquéreurs par son environnement verdoyant, son cadre de vie au caractère semi-rural plus marqué, et son offre plus importante.

Koekelberg : la plus grande progression de la Capitale

Comme c’est le cas de la grande majorité des communes bruxelloises, le marché des maisons à Koekelberg est bien plus restreint que celui des appartements. Et ce marché est aussi plus restreint que celui de Berchem-Sainte-Agathe. Les évolutions des prix des maisons à Koekelberg doivent donc toujours être considérées avec prudence en raison de cette situation. Et a fortiori les fortes évolutions.

En 2018, le prix médian des maisons a en effet progressé de 20% pour atteindre 289 750 euros, soit la plus importante progression au sein de la Capitale. Mais il y a huit ans, les prix de ces maisons avaient également affiché une remontée spectaculaire, jusqu’à placer cette année-là aussi Koekelberg parmi les meilleures progressions de la Capitale. Et leur bonification s’était ensuite avérée très inconstante. Recul et progression des prix ont en effet alterné au cours des années suivantes afin de rester en phase avec la demande.

Les années 2015 et 2016 ont ainsi dû corriger le tir en infligeant un recul à ce segment pour parvenir à des prix reflétant mieux la réalité du marché et prenant en compte la concurrence de Berchem-Sainte-Agathe. Et c’est aussi ce qui s’est produit en 2017. Le prix médian des maisons avait en effet fléchi de quelque 9%, pour se replier à 240 000 euros, soit le prix médian le plus bas de la Capitale… Quoi qu’il en soit, à l’instar de communes telles que Anderlecht ou Molenbeek, le prix médian d’une maison à Koekelberg reste sous la barre des 300 000 euros, ce qui maintient la commune parmi les moins chères de la Capitale sur ce segment. Le prix médian d’une maison à Bruxelles est en effet de 395 000 euros, suite à une progression d’un peu plus de 5%.

Pour rappel, le prix médian signifie que 50 % des ventes ont été inférieures à ce montant, et 50 % supérieures. La Fédération des notaires apporte ainsi une précision en calculant un intervalle de prix qui ne tient compte ni des 25% des ventes les plus chères, ni des 25% les moins chères. Le calcul se concentre ainsi sur les 50% des ventes centrées sur le prix médian. Il en est déduit dès lors qu’en 2018, 50% des maisons à Koekelberg ont été vendues entre 250 000 et 398 750 euros.

Beau rattrapage des maisons à Berchem-Ste-Agathe 

Il y a cinq ans, les maisons de Berchem-Ste-Agathe avaient subi une correction de leur prix. Une correction poursuivie en 2014 mais jugulée courant 2015, ce qui avait permis aux maisons de se refaire une santé. L’année 2016 avait même poursuivi la tendance haussière, avec un prix médian atteignant cette fois 315 000 euros, soit une progression de plus de 5%. Berchem-Sainte-Agathe sortait ainsi du top 3 des communes les moins chères de la Capitale sur ce segment.

Mais l’année 2017 avait mis le holà. Ce prix médian avait en effet encaissé une baisse de 8% pour reculer à 290 000 euros, soit une baisse de 8%. Selon la Fédération des notaires, 50% des maisons y avaient été vendues entre 260 000 et 360 000 euros. Mais 2018 a été l’année du rattrapage, avec une progression de 10%, regonflant le prix médian à 319 500 euros, avec 50% des maisons vendues entre 280 000 et 358 750 euros. Une progression qui fait écho à la spécificité de la commune. Aux côtés d’Auderghem, Haren et Neder-Over-Heembeek, Berchem-Sainte-Agathe fait en effet partie des communes bruxelloises où le marché des maisons est presque aussi, voire plus étendu que celui des appartements, qui domine largement dans les autres communes de la Capitale où le marché des maisons ne représente plus globalement qu’environ 30% du marché immobilier résidentiel.

A égalité pour les appartements

A Berchem-Sainte-Agathe, le segment des appartements soutient le marché résidentiel, même s’il s’agit essentiellement de petits appartements à rafraîchir. L’année 2015 avait déjà prouvé le potentiel de ce segment qui, avec 10% de progression, comptait alors parmi les plus fortes hausses de la Capitale, pour un prix médian de 160 000 euros, toutes surfaces confondues, à égalité avec Koekelberg dont les prix des appartements avaient fait du surplace.

Et l’année 2016 avait confirmé la tendance, alors que les appartements à Koekelberg avaient pour leur part régressé, en particulier sur le segment des 2 chambres. L’année 2017 a montré ensuite que la croissance sur ce segment était globalement soutenue dans les deux communes, avec un accent particulier pour les appartements de Koekelberg qui avaient enregistré un solide rattrapage. Le prix médian y avait en effet rebondi de 15%, passant de 152 000 à 175 000 euros. Au cours de l’année écoulée, la progression s’est faite plus douce, pour atteindre 181 500 euros, soit un prix médian identique à celui des appartements de Berchem-Sainte-Agathe, avec un même taux de progression.

De manière générale, l’offre en appartements d’occasion est assez importante sur ces deux communes. Du côté des « premiers prix », on peut trouver au sein des grands immeubles des appartements 2 chambres jusqu’à 85 m2, déjà rafraîchis en partie, pour quelque 150 000 euros. Si l’on dispose d’un budget plus élevé de 10 à 15%, on s’intéressera aux appartements sis dans de plus petites copropriétés où les charges sont moins lourdes que dans les grands immeubles. Ces biens nécessitent cependant parfois des travaux de rénovation plus ou moins importants. Et la qualité de la localisation du bien a bien évidemment aussi une influence sur le prix

La palme du neuf à Koekelberg

Du côté du neuf, l’offre au sein de ces deux communes diverge, et c’est Koekelberg qui détient la palme. A Berchem-Ste-Agathe, si les biens neufs proposés sur le marché affichent un prix moyen inférieur, l’offre y est aussi plus réduite, vu la pénurie et le prix des terrains. De manière générale, l’offre cumulée de ces deux communes reste plus faible que celle de leurs voisines du nord-ouest de Bruxelles.

Repères

Koekelberg

Maison : 323 000 euros

Appartement : 181 500 euros

Berchem-Ste-Agathe 

Maison : 319 500 euros

Appartement : 181 500 euros

Appartement neuf : 2700 euros/m2

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