La Louvière, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à La Louvière

Écrit par Stephan Debusschere le 20 juin 2019

La mue continue

La Cité des Loups poursuit sa mue pour se rendre plus attractive. La rénovation urbaine s’étend aux entrées de ville, tandis que la construction du nouveau quartier situé sur le site Boch est désormais en marche.

La Louvière, picture by Jean-Pol Grandmont.Située sur un carrefour autoroutier européen, notamment avec la E19 Paris/Bruxelles/Amsterdam et la E42 Paris/Liège/Cologne, l’entité louviéroise se composant de 11 entités, pour une population de quelque 80 000 habitants, bénéficie également de sa proximité avec les aéroports de Charleroi, de Bierset et de Zaventem.  

Elle est traversée par deux canaux importants, celui de Charleroi/Bruxelles via Ronquières et celui en pleine évolution du nouveau canal du Centre, tous deux inscrits dans un réseau international. Et du côté des infrastructures ferroviaires, La Louvière compte pas moins de deux gares ainsi qu’un tissu de voies ferrées permettant une bonne connexion avec les villes principales de Belgique et les capitales des pays voisins, sans oublier sa plateforme multimodale Garocentre.

Une rénovation urbaine continue

Il y a une quinzaine d’années, conscient des signaux importants de dégradation de son milieu urbain, avec ses logements et commerces inoccupés, ses bâtiments industriels en friche, ses espaces publics peu structurés, et son patrimoine vieillissant et peu adapté, le Conseil communal avait décidé de lancer une vaste opération de rénovation urbaine du centre-ville de La Louvière, afin d'améliorer son cadre de vie général. 

Ces dernières années, le visage de La Louvière a ainsi considérablement changé, grâce aux subsides de la Région wallonne et des Fonds européens (FEDER). De nombreux aménagements ont été réalisés tels que la rénovation des places Maugrétout et Communale ainsi que des rues avoisinantes, du quartier Abelville ou des abords du complexe aquatique Le Point d'Eau. On compte aussi la nouvelle Cité administrative et la construction du nouveau Hall des expositions. Sans oublier le site Boch qui a également été réaménagé. En 2016, la Ville avait décidé de relancer cette opération en étendant son périmètre d'actions à des quartiers qui devraient faire l’objet de nombreuses transformations dans les années à venir.

Focus sur les entrées de ville

Jusqu'ici, les travaux étaient concentrés sur les espaces publics du centre-ville. Ces rénovations qui concernaient une zone de 90 ha sont désormais passées à une zone de 200 ha. L’accent est mis cette fois sur les entrées de ville. D'une part, l'entrée Nord, rue de la Croyère, à la sortie de l'autoroute. D'autre part, l'entrée Ouest, en venant d'Houdeng. Pas moins de 16 000 véhicules y passent en effet tous les jours, d’où l'importance de ces deux zones en termes d'image.

Déséquilibre

Il y a deux ans, la situation du marché immobilier de La Louvière était celle d’un certain déséquilibre entre l’offre et la demande. Face à l’abondance de l’offre, les candidats à l’achat n’hésitaient pas à faire des offres au-dessous des valeurs vénales. La pression sur les prix constituait ainsi un frein pour l’activité, entraînant un gonflement de l’offre. Depuis 2018, les choses ont changé, et un certain équilibre a pris place entre l’offre et la demande suite à la nouvelle attractivité de la ville.

Avec pour résultat une progression du prix médian sur le segment de la maison, avec une progression de 12 % par rapport à 2017, poussant ce prix médian à 133 000 euros, ce qui reste très concurrentiel. Le prix médian de l’arrondissement de Soignies  pour une maison s’affiche en effet à 155 000 euros, logiquement tiré vers le haut par les communes de Braine-le-Comte, Enghien, Silly, Soignies et Ecaussinnes.

Maître-achat

Sans surprise, le maître-achat local reste la maison unifamiliale mitoyenne avec 2 ou 3 chambres, composée d’un hall, d’un living, d’une cuisine équipée, d’une salle de bains, d’un garage et d’un jardin, dont les prix oscillent entre 110 000 et 150 000 euros. Et lorsqu’un bien est annoncé à 160 ou 170 000 euros, les candidats s’attendent à ce qu’il ne demande aucuns travaux de rénovation.

Appartements les moins chers 

A La Louvière, après le rattrapage de 8,9 % enregistré courant 2015 et de 6% courant 2016, les appartements de seconde main ont encaissé un léger recul courant 2017, et se négocient encore aujourd’hui sous la barre des 120 000 euros, hors frais, à un prix médian de 115 000 euros, soit le prix médian le moins cher de l’arrondissement, et qui est resté stable courant 2018. Si ces appartements sont parfois boudés en raison de leur vétusté, de leur manque d’isolation ou encore de leurs charges trop lourdes, c’est le marché des villas qui est probablement celui qui souffre encore le plus.

Marché du neuf

La problématique du marché de seconde main a évidemment un impact direct sur le marché du neuf dans le centre. Les candidats acquéreurs sont davantage concentrés sur le marché de seconde main où ils espèrent faire de bonnes affaires. Le marché du neuf dans la région de La Louvière est en conséquence assez calme. Bien que la volonté d’acquisition soit bien présente dans le chef des candidats, il y a peu de demande et trop d’offre. Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire apparaissent aussi contraignantes, car le problème vient généralement de l’absence de fonds propres à disposition. Quant aux investisseurs privés, ceux-ci préfèrent acquérir des biens à rénover afin de pouvoir louer plus cher sans trop devoir investir.

Quelques projets neufs ont néanmoins été réalisés grâce à l’effort mené par un « leader » de la promotion louviéroise. Des dizaines de lots de terrains à bâtir totalement viabilisés ont été mis en vente, ce qui s’avère une excellente nouvelle pour une région où les terrains à bâtir sont devenus une denrée rare. D’autre part, les promoteurs semblent se plaindre des nombreuses obligations qui leur sont imposées par la Région wallonne en termes de qualité énergétique. Des obligations qui ont un impact sur les prix de vente qui sont néanmoins fort inégaux à La Louvière, et compris dans une tranche de prix allant de 1600 à 2250 euros/m2.

Les candidats à l’achat d’un appartement neuf souhaitent généralement et idéalement une superficie de 80 à 85 m2, car cela correspond à un coût d’acquisition total de 200 000 euros, tous frais compris. Pour le marché des maisons, on observe que le budget ne devrait pas dépasser 250 000 euros – tous frais compris – pour la plupart des candidats acquéreurs/investisseurs.

C’est parti pour la Strada 

Avec cet objectif de repenser la ville de façon durable, collaborative et participative, les autorités communales avaient présenté début 2018 l’initiative « Imaginez votre ville », qui s’adressait à tous les groupements de personnes, associations ou particuliers ayant un projet, et qui devait permettre d’occuper de façon innovante et temporaire le site historique des faïenceries Royal Boch, en attendant le lancement du projet immobilier nommé « Forum de la Strada ».

Située aux abords immédiats des principales artères commerçantes et places publiques du centre, la friche industrielle d'environ 16 ha jouxte des édifices majeurs tels que l’Hôtel de Ville et la nouvelle cité administrative, le théâtre, la gare du centre ou encore le nouveau centre aquatique, et affectait le potentiel d'attractivité de la ville, que ce soit au niveau de la population ou des investisseurs potentiels. Un vaste projet de revitalisation du site a donc été planifié, avec cet objectif d'y créer un nouveau quartier polyfonctionnel qui alliera logements, espaces de travail, de détente, de promenade, de restauration, de shopping et aussi de santé, avec une nouvelle clinique. La construction des premiers logements vient de commencer.

Repères

Maison : 133 000 euros

Appartement : 115 000 euros

Appartement neuf : de 1600 à 2250 euros/m2

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