Mouscron, picture by Jamain.

Prix immobilier à Mouscron

Écrit par Stephan Debusschere le 13 novembre 2019

Encore en progression

L’intérêt des acquéreurs français et néerlandophones, ainsi que celui des investisseurs, constituent autant d’éléments favorables pour le marché mouscronnois qui progresse à son rythme.

Mouscron, picture by Jamain.Mouscron poursuit son attraction sur les candidats acquéreurs français. Sur les néerlandophones aussi, mais pas autant qu’on pourrait le croire. Car bien que les néerlandophones soient présents, la proportion d’acquéreurs français semble rester à ce jour plus importante, avec une proportion d’acheteurs de quelque 30% en moyenne. Les Français qui résident à Mouscron représentent environ 15 à 20 % de la population.

Si la raison principale de cette attraction est principalement financière – la différence de prix entre la zone frontalière belge et la France ainsi que la Flandre toute proche reste bel et bien marquée – la position géographique de Mouscron, très centrale par rapport à la France et la Flandre, l’attractivité évidente de tous ses services, ses infrastructures, commerces et loisirs disponibles dans la région y sont aussi pour beaucoup.

Tous ces candidats sont en conséquence ravis de pouvoir y acquérir des biens qui sont moins chers que chez eux, en meilleur état et offrant des volumes plus importants. A Courtrai, par exemple, les prix des terrains sont bien plus élevés qu’à Mouscron ou Estaimpuis. Les professionnels constatent que les néerlandophones sont particulièrement friands de maisons 4 façades, tandis que les Français optent davantage pour des maisons de type 1930, le produit phare à Mouscron.

Un produit phare à deux vitesses

Ce produit phare avait dû encaisser une baisse de sa valeur il y a quatre ans. Son prix était ainsi globalement descendu de 150 000 à 125 000 euros, voire même jusqu’à 100 000 euros, en fonction de l’état du bâtiment et de ses besoins en rénovation. En 2016, ce prix s’était stabilisé. Les biens directement habitables, mais qui devaient être remis aux normes, se négociaient alors entre 125 000 et 135 000 euros. Quant aux biens à rénover complètement, les prix pouvaient descendre jusqu’à 75 000 euros…

Aujourd’hui, les professionnels observent deux tendances totalement différentes. Si la maison est bien située dans un quartier demandé, les prix sont repartis très fortement à la hausse, surtout si ce bien est rénové et aménagé dans un style et des tons tendance, et ce, quelle que soit la qualité de la rénovation. Le look apparaît ainsi en finalité plus important que les matériaux utilisés. Pour ces biens de type 1930, on peut atteindre des prix se situant entre 170 000 et 180 000 euros. Par contre, lorsque le bien est situé dans un quartier frontière et non porteur, les ventes s’avèrent difficiles, quel que soit le prix. Il n’est, en effet, pas rare selon certains professionnels d’avoir des biens en portefeuille en-dessous de la barre des 100 000 euros, et qui restent sur le marché plus d’un an avec pas ou peu de visites.

Progression générale

Courant 2017, les prix des maisons mouscronnoises étaient demeurées stables. Leur prix médian était, en effet, resté à 135 000 euros, soit un montant quasi équivalent à celui de l’arrondissement. La forte diminution des prix dans l’entité de Dottignies était en revanche frappante, et était principalement due à l’offre dont l’accumulation attendait d’être résorbée, à l’état des biens et leurs maigres performances énergétiques. Les négociations se sont ainsi avérées fortes. L’entité d’Herseaux avait, pour sa part, enregistré une augmentation et affichait alors le prix médian le plus élevé de la commune, à 164 500 euros.

En 2018, les choses ont changé. Un énorme rattrapage a eu lieu dans l’entité de Dottignies, faisant remonter le prix médian à 227 600 euros, soit un rebond de près de 69%. Herseau a en revanche encaissé une petite correction de son prix médian, qui est passé à 159 000 euros. L’entité même de Mouscron affiche, pour sa part, un prix médian de 145 000 euros, soit une progression de 10%. Toutes entités confondues, le prix médian a finalement progressé pour se fixer à 150 000 euros, soit 1000 euros au-dessus du prix médian de l’arrondissement.

Du neuf pour investisseurs

Boosté par le manque d’appartements au début du siècle, le marché du neuf s’est depuis considérablement développé sur Mouscron, au point même d’être aujourd’hui en situation de suroffre. Au début des années 2000, il y avait un vrai manque d’appartements sur Mouscron. En l’espace de dix ans, de nombreux projets ont vu le jour, et même lorsque le marché a commencé à s’essouffler, de nouveaux projets ont continué à se construire. Or, depuis deux ans, le neuf s’y vend un peu moins, mais de nombreux nouveaux appartements sont malgré tout en cours de construction, ce qui joue forcément un rôle sur le prix de revente des appartements de seconde main.

Courant 2018, leur prix médian a effectivement baissé de près de 5%, pour se fixer à 152 500 euros. En règle générale, un ancien appartement de 100 m2 se négocie à environ 150 000 euros. Si le propriétaire reste sur un prix de 200 000 euros, le bien ne se vend tout simplement pas.

Il n’en reste pas moins que les promoteurs anticipent la demande qui devrait sensiblement s’accroître au cours de la prochaine décennie, étant donné l’accroissement de population attendu à Mouscron.  C’est sans doute aussi la raison pour laquelle de plus en plus d’investisseurs privés en provenance de France, mais aussi de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, s’intéressent à l’immobilier neuf local.

Malgré la difficulté relative de vendre du neuf, certaines ventes sont ainsi conclues avec des investisseurs qui préfèrent obtenir 3% de rendement dans du neuf plutôt que quasi rien à la banque. Par contre, le profil de ce type d’investisseurs apparaît différent par rapport au passé. Il s’agit, en effet, exclusivement d’investisseurs qui financent l’entièreté de leurs acquisitions sur fonds propres, sans aucun crédit, et qui acquièrent seuls des immeubles neufs complets. Il paraît clair que ce type d’acquisitions altère en conséquence la loi de l’offre et de la demande.

Un marché locatif soutenu

Le marché locatif à Mouscron est très porteur. D’une part, les loyers mouscronnois attirent une importante clientèle française et, d’autre part, les candidats belges à la propriété ne parvenant pas à obtenir un crédit sont obligés de se tourner vers la location pour trouver un logement en attendant meilleure fortune. L’activité sur ce marché reste ainsi soutenue, mais elle est néanmoins un plus lente que par le passé, en particulier sur le marché du neuf où l’offre est abondante. Ayant l’embarras du choix, les candidats locataires sont logiquement plus exigeants et prennent leur temps pour visiter et comparer les biens disponibles.

Si l’offre est donc loin de manquer sur ce segment des appartements, on constate en revanche un manque d’offre au niveau des maisons. La demande excède carrément l’offre, ce qui a néanmoins pour heureuse conséquence d’assurer aux propriétaires bailleurs une mise en location rapide.

Côté prix, le loyer d’une maison sur le marché secondaire offrant 3 chambres et un jardin s’élève entre 650 et 750 euros. Pour une maison neuve, ce loyer s’élèvera entre 750 et 800 euros. L’appartement neuf 1 chambre de quelque 75 à 80 m2 se loue, pour sa part, entre 550 et 600 euros, et entre 700 et 750 euros pour un deux chambres. Sur le marché secondaire, il faut compter environ 600 euros pour un appartement 2 chambres bien entretenu.

Repères

Maison : 150 000 euros

Maison de type 1930 rénovée : de 170 000 à 180 000 euros

Appartement : 152 500 euros

Appartement neuf : de 1700 à 2000 euros/m2

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