Nivelles, picture by Ligne11.

Prix immobilier à Nivelles

Écrit par Stephan Debusschere le 20 mars 2019

Un marché toujours compétitif

La Cité aclote fait partie du petit nombre de communes du Brabant wallon à détenir un marché d’appartements significatif, avec des prix qui restent très compétitifs, particulièrement pour les promotions neuves en fin de commercialisation.

Nivelles, picture by Ligne11.Au sein de la Province du Brabant wallon, on peut sans conteste situer la ville de Nivelles du côté des exceptions. Au vu de tous les atouts offerts par celle-ci, et comparativement à d'autres communes importantes de la province, ses prix y restent bel et bien modérés.

Certes, les prix immobiliers de la Cité aclote ont affiché des augmentations ces dernières années, mais cette hausse est à relativiser. Souvent, il s’agit en effet davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Car le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. Par ailleurs, on ne peut que se réjouir de l’augmentation de la qualité du bâti à Nivelles.

Le neuf très compétitif

En matière d’offre de logements neufs, Nivelles – et son district – figurent parmi les zones provinciales les mieux pourvues, et continuent largement à tirer l’activité de la province sur ce segment. Cette zone rassemble en effet plus de la moitié des unités et des projets en cours de commercialisation dans la Province, à l’instar des projets nivellois comme le Domaine de Cromwell, le Faubourg de Namur, les Résidences Duvieusart et Monéo, ou encore Coparty Gardens.

Nivelles, et l’ouest du Brabant wallon en général, constituent aussi une alternative très sérieuse à l’axe de la E411, car les prix y sont moins élevés. A Nivelles, les prix sont même un peu en recul depuis deux ans, à un prix moyen au m2 de 2550 euros. Les nombreux développements déjà mis sur pied nécessitent en effet du temps pour être digérés par le marché, et la demande doit pour le moment se contenter des fins de commercialisation, en attendant la prochaine vague de développements. Cette stagnation des prix semble ainsi provisoire. En attendant, le coût moyen d’un appartement neuf de 90 m2 se chiffre à 229 500 euros, hors frais. A titre comparatif, un bien identique dans la région de Waterloo se négociera à quelque 100 000 euros de plus.

Des prix toujours concurrentiels

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la Province, seule une petite dizaine en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte.

Si les appartements nivellois ont bénéficié de progressions successives au cours de ces dernières années, il convient néanmoins de comparer ce qui est comparable. Une bonne part des appartements qui ont été vendus sont en effet des appartements récents ou quasi neufs (moins de 10 ans). La hausse réelle des prix des appartements de seconde main se révèle donc en réalité moins importante qu’elle n’y paraît.

En termes de prix médian, l’appartement nivellois, toutes surfaces confondues, apparaît effectivement au-dessus de la barre des 200 000 euros sur la base annuelle de 2018, à 214 000 euros, soit une progression de 7%. Mais il reste cependant bien inférieur au prix médian d’un appartement à Braine-l’Alleud, à savoir 230 000 euros. Tout comme il reste inférieur à celui de la Province (221 000 euros).

Du côté des investisseurs, Nivelles reste parmi les bonnes opportunités provinciales sur ce segment des appartements de seconde main, malgré le fait que les montants des loyers n’aient plus évolué à la hausse depuis deux à trois ans, et que le rendement brut se soit donc un peu tassé. Celui-ci reste néanmoins d’approximativement de 3,95 %, soit globalement un peu plus élevé qu’à Wavre, par exemple.

Des maisons encore abordables

Le segment des maisons a également bénéficié de l’attractivité du marché nivellois. Au cours de l’année écoulée, le prix médian des maisons n’a néanmoins enregistré qu’une progression de faible ampleur, pour atteindre 288 350 euros. Selon le rapport de la Fédération des notaires, 50 % des maisons nivelloises ont été vendues entre 217 000 et 335 000 euros, soit une tranche de prix assez large qui témoigne de la variété des biens offerts à Nivelles, aussi bien en termes de situation, de superficie que d’état général, en précisant qu’on peut encore trouver de petites maisons de rangée sous les 200 000 euros.

La hausse de moins de 2% de ce prix médian est donc loin d’entamer le caractère très concurrentiel de la maison nivelloise de seconde main par rapport au reste de la Province. Sur l’ensemble de la Province, le prix médian des maisons a en effet globalement enregistré une hausse de 2,4 % en 2018, à 296 950 euros. Et à y regarder de près, le prix médian de la maison nivelloise reste toujours inférieur à celui de la commune voisine de Genappe, qui a pourtant enregistré une correction de près de 4% en 2018 après avoir frôlé la barre des 300 000 euros en 2017. Et on est encore loin des 315 000 euros du prix médian de Braine-l’Alleud.

Bientôt un chancre en moins

A l’état d’abandon depuis plusieurs années, l’ancienne gare de Baulers a fait l’objet d’un permis d’urbanisme. Le projet porte sur la transformation du bâtiment en logements et l’implantation d’un restaurant sur le terrain annexe. Bien qu’elle ne soit pas l’autorité compétente pour délivrer le permis – le terrain est en effet situé sur une zone publique au plan de secteur, la commune soutient pleinement ce projet qui permettrait d’éliminer un chancre urbain et de redynamiser le site. Fin de l’année passée, le permis a finalement été octroyé par le ministre wallon de l’Aménagement du territoire en vue de transformer ce chancre en quatre logements et un restaurant-brasserie de 60 couverts.

Repères

Maison mitoyenne : 288 350 euros

Appartement : 214 000 euros

Appartement neuf : 2550 euros/m2

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