Ottignies-Louvain-la-Neuve, picture by EmDee.

Prix immobilier à Ottignies-Louvain-la-Neuve

Écrit par Stephan Debusschere le 20 novembre 2019

Des marchés en expansion

Si Louvain-la-Neuve connaît actuellement un plafonnement de ses prix immobiliers, l’activité n’en reste pas moins très soutenue. Et si l’entité d’Ottignies affiche des prix moins élevés, ce n’est peut-être plus pour très longtemps.

Ottignies-Louvain-la-Neuve, picture by EmDee.Sa situation de pôle d’attraction économique, l’accroissement continu de population qui en a découlé et les moyens élevés dont celle-ci dispose ont contribué au fil des années à créer une importante pression immobilière à Louvain-la-Neuve, qui constitue à l’évidence un marché qui jouit d’une aura certaine et sécurise les acheteurs. Entre la fin des années 1990 et aujourd’hui, la valeur de son immobilier a tout simplement plus que doublé. Mais toute croissance a ses limites.

Et c’est probablement le cas pour Louvain-la-Neuve qui semble atteindre aujourd’hui un plafond au niveau des prix pratiqués. Mais si on observe bel et bien un tassement général des prix, le marché n’en reste pas moins très dynamique et très réactif. Sur le segment des maisons, par exemple, qu’on peut qualifier d’exclusif de par son offre réduite, les transactions sont très rapides, à condition bien entendu que les prix soient réalistes. Raison pour laquelle les professionnels souhaitent conscientiser les vendeurs sur le fait de ne pas se montrer trop gourmands.

Les acquéreurs qui ne trouvent pas ou ne peuvent trouver leur bonheur à Louvain-la-Neuve se rabattent alors sur Ottignies, où le différentiel de prix se chiffre globalement entre 15 et 20%. Mais il n’en reste pas moins que les prix des maisons à Ottignies suivent un mouvement ascendant, dans une tranche de prix comprise entre 300 000 et 500 000 euros. Et ces biens semblent s’y vendre assez rapidement.

Appartements

En matière de biens neufs, Louvain-la-Neuve constitue également un marché à part, et qui a du succès. On y construit beaucoup d’appartements, à des prix qui atteignent ou dépassent les 4000 euros du m², mettant globalement hors d’atteinte les jeunes ménages. Pourtant, on y vend autant qu’on ne construit. Ce marché attire, en effet, beaucoup les seniors actifs, pour toutes les facilités de mobilité qui y sont offertes. Et ceux-ci semblent bien disposés à s’offrir un appartement à 400 000 euros après avoir (bien) vendu leur maison.

Marché d’investisseurs

Si l’activité sur le segment des appartements de seconde main est également soutenue, les prix s’avèrent aussi souvent prohibitifs pour les jeunes ménages, et a fortiori ceux sans aide financière extérieure. Un appartement 1 chambre se négocie déjà entre 170 000 et 220 000 euros, selon sa situation et ses prestations. Les studios s’écoulent encore plus facilement, bien que leurs prix soient à l’avenant : un studio de 35 m2 s’échange ainsi à quelque 160 000 euros…

Les petites unités de logement se vendent aisément auprès des investisseurs parce que le retour sur investissement est – quasi – assuré. Ces biens sont destinés à une large frange de locataires tels que les célibataires, les chercheurs, les étudiants et les personnes âgées seules. Et l’offre ne semble pas prête de se tarir, puisque Louvain-la-Neuve va accueillir, entre autres, le futur projet des Jardins de Courbevoie, qui mettra sur le marché plus d’une centaine de kots, autant d’appartements, une quarantaine de studios ainsi qu’une trentaine de mini-lofts. 

Marché locatif

Les locations d’appartements à Louvain-la-Neuve sont aussi plus chères qu’à Ottignies (environ 15%), et les loyers supérieurs à 1000 euros y sont deux fois plus fréquents qu’en Wallonie. Cependant, la proportion de petits loyers est importante à Louvain-la-Neuve, vu le nombre important de petits logements. Leur loyer va de quelque 500 euros pour un studio, à 600/650 euros pour un appartement 1 chambre.

Les autres locations concernent davantage des personnes pensionnées, des jeunes couples qui travaillent dans la région, avec au maximum un ou deux enfants. Il y a aussi des étrangers, d’Europe principalement, qui travaillent dans les entreprises de la région, ainsi que d’anciens étudiants qui y reviennent s’ils travaillent dans la région. Louvain-la-Neuve continue ainsi clairement de conforter son marché d’appartements.

Une expansion continue

A près de 50 années d’existence, Louvain-la-Neuve est toujours en phase d’expansion.  Le développement de l’Agora Resort urbain en est un bon exemple. Situé tout près de la Grand-Place, ce nouveau complexe rassemble un pôle hôtelier d’une centaine de chambres et autant d’appart-hôtels, des appartements, une résidence-services, un espace événementiel ainsi qu’un City Spa, pour un total de quelque 30 000 m2.

Le projet d’agrandissement du centre commercial de L’Esplanade est en revanche gelé jusqu’en 2020. Il concerne l’ajout de quelque 20 000 m2 à l’offre commerciale existante, soit pratiquement le double de sa superficie actuelle ; un agrandissement censé s’étendre derrière le centre existant, vers le nouveau quartier Courbevoie et la E411. Le gel du projet découle d’un nouveau schéma d'orientation local (SOL) lancé par le collège communal sur un périmètre incluant le terrain où devait se situer l'extension de L'Esplanade.

Ce SOL permet, en effet, au collège de refuser toute demande de permis dans ce périmètre durant une période de maximum trois ans. Le collège communal a indiqué que ce SOL, qui correspond plus ou moins aux anciens plans communaux d'aménagement, est destiné à fournir une vue d'ensemble sur une zone où se situe non seulement l'extension potentielle de l'Esplanade (les habitants se sont prononcés en majorité contre ce projet lors d'une consultation populaire), mais où sont également localisés plusieurs projets de logements ainsi qu'un projet d'immeuble de bureaux.

Quoi qu’il en soit, Louvain-la-Neuve semble vouloir s’affirmer petit à petit non plus seulement comme une cité estudiantine, mais bien comme une ville à part entière, comme a tendance à le prouver le futur China Belgium Technology Center (CBTC), un complexe d’incubateurs chinois qui va probablement impacter aussi son activité économique. À un an de son ouverture, le CBTC a déjà commercialisé plus de la moitié de son offre. Parmi les entreprises chinoises intéressées, une partie est déjà installée dans des bureaux temporaires en Belgique, et d’autres arriveront en 2020. Parmi ces entreprises, on distingue trois secteurs : l'ICT (les télécommunications), Smart Manufacturing (les process intelligents) et Life Science (les sciences de la vie).

A Ottignies aussi ça bouge

Parmi les projets qui prendront place à Ottignies, celui du site de la gare est le plus emblématique et le plus ambitieux, parce qu’il s’agit là d’un lieu clé dans le développement d’une ville. Un site qui sera directement concerné par des projets résidentiels, comme celui, entre autres, de la potentielle reconversion des dix hectares de l’ancien site industriel de Benelmat en un nouveau quartier qui rassemblerait quelque 900 logements répartis en plusieurs îlots, ainsi que des commerces, des services, mais aussi des espaces pour PME et des bureaux.

Et Ottignies n’en restera sûrement pas là, parce qu’elle n’échappera pas à la croissance démographique prévue, et qu’elle possède d’autres zones industrielles à reconvertir, comme par exemple celles de Mousty et Franquenies. Un développement futur qui a déjà une influence sur les projets en cours de commercialisation. Les appartements des résidences du Petit-Ry sont là pour le démontrer, avec des prix au m2 qui se placent déjà entre 3000 et 4000 euros.

Repères

Maison : de 300 000 à 500 000 euros

Studio et appartement : à partir de 150 000 euros

Appartement neuf : de 3000 à 4000 euros/m2

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