Ottignies-Louvain-la-Neuve, picture by EmDee.

Prix immobilier à Ottignies-Louvain-la-Neuve

Écrit par Stephan Debusschere le 3 avril 2019

Des marchés très actifs

Louvain-la-Neuve, toujours en phase d’expansion, a enregistré une nouvelle progression des prix de ses maisons et de ses appartements en 2018. Et si l’entité d’Ottignies affiche toujours des prix moins élevés, ce n’est peut-être plus pour très longtemps.

Ottignies-Louvain-la-Neuve, picture by EmDee.Sa situation de pôle d’attraction économique, l’accroissement continu de population qui en a découlé et les moyens élevés dont celle-ci dispose ont contribué au fil des années à créer une importante pression immobilière à Louvain-la-Neuve, qui constitue à l’évidence un marché qui jouit d’une aura certaine et sécurise les acheteurs. Entre la fin des années 1990 et aujourd’hui, la valeur de son immobilier a tout simplement plus que doublé.

Mais toute croissance a ses limites. Et c’est probablement le cas pour Louvain-la-Neuve qui atteint peut-être aujourd’hui un plafond au niveau des prix pratiqués. Après un tassement général des prix en 2017, une légère progression a tout de même pu prendre place au cours de 2018 sur le segment des maisons (prix médian de 410 000 euros). Quoi qu’il en soit, le marché reste très dynamique et très réactif. Sur ce segment des maisons qu’on peut qualifier d’exclusif de par son offre réduite, les transactions sont très rapides, à condition que les prix restent réalistes.

Les acquéreurs qui ne trouvent pas leur bonheur à Louvain-la-Neuve se rabattent sur Ottignies, où le différentiel de prix se chiffre globalement entre 15 et 20%. Il n’en reste pas moins que les prix des maisons à Ottignies suivent leur mouvement ascendant, dans une tranche de prix comprise entre 300 000 et 500 000 euros (prix médian de 330 000 euros en 2018). Et selon les professionnels sur le terrain, les biens s’y vendent vite.

Nouveaux projets

En matière de biens neufs, Louvain-la-Neuve constitue également un marché à part, et dont le succès se poursuit. Les prix des appartements atteignent ou dépassent les 4000 euros du m², mettant globalement hors d’atteinte les jeunes ménages. Pourtant, on y vend autant qu’on ne construit, car ce marché attire beaucoup les seniors actifs pour toutes les facilités de mobilité qui y sont offertes. Et ceux-ci semblent bien disposés à s’offrir un appartement à 400 000 euros après avoir vendu leur maison. 

Toujours en phase d’expansion à près de 50 années d’existence, la ville gagne du terrain, et l’offre de logements neufs n’est pas prête de se tarir. La ville s’apprête en effet à accueillir le projet Esprit Courbevoie, soit le plus gros projet actuel sur Louvain-la-Neuve. Pour ce futur quartier durable développé sur le boulevard de Wallonie, on parle de bureaux et de 450 logements - kots, studios, appartements et mini-lofts, sur une superficie de 55 000 m². Les deux premières phases sont en cours, et leur commercialisation est déjà un succès.

Situé tout près de la Grand-Place, l’Agora Resort rassemble un pôle hôtelier d’une centaine de chambres et autant d’appart-hôtels, des appartements, une résidence-service, un espace événementiel ainsi qu’un City Spa, sur un total de quelque 30 000 m2. Les logements se sont rapidement vendus, et à des montants importants. L’absence de nouvelles constructions depuis plusieurs années explique aussi l'engouement pour ces logements.

Un projet de 1400 logements sur le dernier grand terrain résidentiel de Louvain-la-Neuve couvrant 30 hectares, Athéna-Lauzelle, est sur les rails, avec un développement phasé sur 10 à 15 ans. Un minimum de 50% de logements unifamiliaux est visé ici. Les premières maisons devraient être construites d'ici cinq ans.

L’agrandissement du centre commercial de L’Esplanade est aussi en cours. Quelque 20 000 m2 vont en effet s’ajouter à l’offre commerciale existante, soit pratiquement le double de sa superficie actuelle. Cet agrandissement va s’étendre derrière le centre existant, vers le nouveau quartier Courbevoie et la E411.

A côté de ces projets d'envergure, d’autres se développent en bordure de Louvain-la-Neuve ou dans les entités toutes proches. Des projets qui ont pour objectif d’assurer une mixité sociale et générationnelle, et de favoriser l’accès à la propriété aux jeunes et aux personnes à revenus moyens. De quoi s’affirmer peu à peu non plus seulement comme une cité estudiantine, mais bien comme une ville à part entière. Aujourd’hui, 11 000 personnes y sont domiciliées, 25 000 y dorment chaque jour et 55 000 y sont actives en journée.

Mixité et accès à la propriété 

Aujourd’hui, la politique de l'Université Catholique de Louvain, propriétaire de quasi tous les terrains de la ville, est de promouvoir et développer ces projets présentant de nouvelles formes d'habitat (habitations kangourous, colocations, habitats groupés), avec une attention particulière donc sur l'accès à la propriété et la mixité. Pour cela, l’université dispose de son bras immobilier, l’INESU-IMMO - une société anonyme à finalité sociale – qui a pour mission d'accompagner celle-ci dans le développement urbain de ses sites. Un développement qui s’opère bien entendu aussi avec des acteurs publics et de nombreux particuliers.

Pour assurer cette politique d’accessibilité dans une optique durable, des terrains appartenant à l'université sont cédés sous bail emphytéotique à des prix convenus, volontairement bas. L’objectif est d'assurer qu'en cas de revente, la plus-value éventuelle retourne à l'acquéreur suivant. Les redevances servent à financer et gérer des infrastructures, comme des espaces verts, des voiries et l'égouttage, ce qui permet à la ville de préserver sa qualité. Ce modèle semble d’ailleurs fonctionner très bien, la demande excédant largement l’offre.

Un marché d’investisseurs

Si l’activité sur le segment des appartements de seconde main est également soutenue, les prix s’avèrent souvent prohibitifs pour les jeunes ménages, et a fortiori ceux sans aide financière extérieure (prix médian 2018 de 255 000 euros, incluant les appartements neufs). Un appartement 1 chambre se négocie déjà entre 170 000 et 220 000 euros, selon sa situation et ses prestations. Les studios s’écoulent encore plus facilement, bien que leurs prix soient à l’avenant : un studio de 35 m2 s’échange ainsi à quelque 160 000 euros…

Les petites unités de logement se vendent aisément auprès des investisseurs parce que le retour sur investissement est – quasi – assuré. Ces biens sont destinés à une large frange de locataires tels que les célibataires, les chercheurs, les étudiants et les personnes âgées seules.

Ça bouge aussi à Ottignies

A Ottignies aussi, les choses bougent. Parmi les projets, celui du site de la gare est le plus emblématique et le plus ambitieux, parce qu’il s’agit là d’un lieu clé dans le développement d’une ville. Un site qui sera directement concerné par des projets résidentiels, comme celui, entre autres, de la potentielle reconversion des dix hectares de l’ancien site industriel de Benelmat en un nouveau quartier qui rassemblerait quelque 900 logements répartis en plusieurs îlots, ainsi que des commerces, des services, mais aussi des espaces pour PME et des bureaux. Et Ottignies n’en restera sûrement pas là, parce qu’elle n’échappera pas à la croissance démographique prévue, et qu’elle possède d’autres zones industrielles à reconvertir, comme par exemple celles de Mousty et Franquenies. 

Un développement futur qui a déjà une influence sur les projets en cours de commercialisation. Les appartements des résidences du Petit-Ry sont là pour le démontrer, avec des prix au m2 qui se placent déjà entre 3000 et 4000 euros.

Marché locatif

Les locations d’appartements à Louvain-la-Neuve sont aussi plus chères qu’à Ottignies (environ 15%), et les loyers supérieurs à 1000 euros y sont deux fois plus fréquents qu’en Wallonie. Cependant, la proportion de petits loyers est importante à Louvain-la-Neuve, vu le nombre important de petits logements.

Leur loyer va de quelque 500 euros pour un studio, à 600/650 euros pour un appartement 1 chambre. Les autres locations concernent davantage des personnes pensionnées, des jeunes couples qui travaillent dans la région, avec au maximum un ou deux enfants. Il y a aussi des étrangers, d’Europe principalement, qui travaillent dans les entreprises de la région, ainsi que d’anciens étudiants qui y reviennent s’ils travaillent dans la région. Louvain-la-Neuve continue ainsi clairement de conforter son marché d’appartements.

Repères

Maison : de 300 000 à 500 000 euros

Studio et appartement : à partir de 150 000 euros

Appartement neuf : de 3000 à 4000 euros/m2

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