Rixensart, picture by EmDee.

Prix immobilier à Rixensart & La Hulpe

Écrit par Stephan Debusschere le 7 mars 2019

Au coude-à-coude

Au cours de l’année écoulée, les différences de prix entre ces deux micromarchés au sein du Brabant wallon se sont atténuées. La Hulpe a en effet totalement refait son retard par rapport à sa voisine.

Rixensart, picture by EmDee.Rixensart

Les trois entités qui composent Rixensart – Genval, Rosières et Rixensart – forment autant de micromarchés. Par le passé, la politique communale en matière d’aménagement du territoire a favorisé l’extension massive de l’habitat via de très nombreux lotissements. Son bâti étant bien moins historique qu’à Genval, les prix pratiqués sur l’entité même y sont donc inférieurs.

Rebond des maisons

Sur le segment de la maison, la décote de quelque 10 % qui avait eu lieu il y a quatre ans avait constitué un signe plutôt positif du marché local, certains propriétaires ayant pris la décision d’assouplir leurs exigences financières. L’année 2016 a pourtant été celle du rattrapage et même d’une légère progression par rapport à 2015, remontant le prix moyen d’une maison à 350 000 euros.

Une embellie freinée courant 2017, avec un prix moyen qui s’est stabilisé à 374 500 euros, pour rebondir courant 2018 à 394 500 euros, soit une progression de 5,3 %. Le prix médian, qui n’est pas influencé par les valeurs extrêmes contrairement au prix moyen, s’est quant à lui fixé à 360 000 euros. Ce prix médian signifie qu’une moitié des maisons ont été vendues à un prix inférieur, et l’autre moitié à un prix supérieur. La progression est ainsi ramenée à 2,6%.

Des hauts et des bas

Si les appartements sur l’ensemble de la commune de Rixensart ont enregistré une hausse de près de 70 % sur les dix dernières années, ils avaient néanmoins encaissé un recul de plus de 10 % entre 2009 et 2010. Mais sur ce segment où l’offre est faible, une nouvelle hausse semblait inévitable.

Et c’est bien ce qui s’est produit. En 2011 et 2012, le prix moyen d’un appartement de seconde main s’était carrément envolé. Mais cette hausse avait été considérée comme excessive par le marché, qui avait ensuite remis les pendules à l’heure. La situation d’une offre toujours peu abondante et d’une demande croissante a néanmoins tiré les prix vers le haut au cours de 2017. Une hausse corrigée courant 2018, du moins pour l’entité de Rixensart, avec un prix médian ramené à 330 000 euros, l’entité de Genval affichant pour sa part une légère progression, avec un prix médian de 280 000 euros.

L’aura de Genval

Des trois entités de Rixensart, c’est Genval qui est la plus cotée. Géographiquement plus proche de Bruxelles – sur la voie ferrée menant à Bruxelles, la gare de Genval se situe juste avant celle de Rixensart – cette entité attire une clientèle jeune et bruxelloise, ainsi que nombre de ressortissants européens qui participent logiquement à sa pression immobilière. L’attraction de Genval est due aussi à son bâti qui est le plus historique des trois entités. On y dénombre ainsi quantité de charmantes maisons villageoises ainsi que des maisons de type normand, construites dans la première partie du XXe siècle et dont certaines étaient des résidences secondaires de familles aisées bruxelloises, qui restent aujourd’hui très prisées. On en trouve notamment dans la rue des Combattants ou dans la partie haute du lac de Genval.

Dans son périmètre somme toute restreint, Genval présente des quartiers – et donc des prix – très différents. Le prix moyen d’une maison type début du siècle passé, à rénover, tourne autour des 350 000 euros. Rénovées au goût du jour, ces dernières se négocient entre 400 000 et 500 000 euros. Quant aux biens haut de gamme, leur prix varie de 700 000 à 1 million d’euros et plus, en fonction de leur état.

Du côté du neuf, la mise en vente des 132 unités de la troisième et dernière phase des Papeteries de Genval bat son plein.

La Hulpe 

Ancien village industriel à l’orée de la forêt de Soignes, La Hulpe s’est profondément modifiée au cours du temps, grâce à une localisation géographique avantageuse – à 15 kilomètres à peine de Bruxelles – et une grande accessibilité grâce à la traversée de la liaison ferroviaire Bruxelles-Namur. Il était donc logique que la commune connaisse un important développement, accompagné d’un flux migratoire principalement venu de Bruxelles.

Un retard totalement refait

Après avoir suivi la tendance baissière courant 2009, le marché immobilier de La Hulpe s’était bien redressé. La hausse des prix des maisons s’était néanmoins érodée en 2010. L’année suivante, cette érosion était même devenue négative, pour aboutir à un prix moyen de 380 000 euros, prix pour une maison mitoyenne rénovée et disposant d’un jardin de 3 à 4 ares. Un coup de mou passager, car les chiffres 2012 avaient montré une nouvelle progression sur ce segment. Si l’année 2013 a même fait mieux, ce ne fut pas le cas en 2014.

A l’heure de la décote généralisée sur la Province cette année-là, celle de la Hulpe s’était chiffrée globalement à quelque 10 % sur ce segment, pour un prix moyen fixé à 366 000 euros. Depuis, ce prix moyen a totalement refait son retard pour passer de 375 000 euros en 2017 à 411 500 euros en 2018, soit une progression de plus de 9%. Le prix médian est quant à lui de 375 000 euros, soit une progression réduite à 4,9 %.

Tassement des villas

Après une baisse des prix sensible et sans doute salutaire après 2010, ce segment avait ensuite vécu une nouvelle pression à la hausse, suivie d’un nouveau rattrapage en 2013. Mais le soufflé était ensuite retombé, noircissant le tableau de ce segment toujours bien chahuté. Et les dernières années n’ont rien arrangé. A La Hulpe, le prix moyen d’une villa plafonne en dessous des 600 000 euros.

Soif de neuf

Sur le segment des appartements de seconde main, qui fait partie du top 5 provincial en termes de hausse de prix décennale (122 %), l’offre a toujours eu du mal par le passé à suivre la demande dans la commune, ce qui a tendance à fausser les prix du marché et à les rendre relativement surfaits. En conséquence, la grande demande sur ce segment absorbe aisément les nouveaux projets, et les prix du neuf n’y ont donc pas été revus à la baisse, à 3675 euros/m2 en moyenne, soit les plus élevés de la Province, à l’instar de Rixensart, Waterloo et Lasne.

Repères

Rixensart

Maison : 360 000 euros

Appartement : 285 000 euros

Genval

Maison (rénovée) : de 400 000 à 500 000 euros

La Hulpe

Maison : 375 000 euros  

Appartement : 295 000 euros

Lexique