Saint-Gilles, picture by Francisco Anzola.

Prix immobilier à Saint-Gilles

Écrit par Stephan Debusschere le 3 septembre 2019

Un marché ascendant

Depuis quelques années, la valorisation de la commune de Saint-Gilles y a entraîné un mouvement de gentrification. Mais bien que les prix y soient globalement supérieurs à ceux de sa voisine Forest, ils restent nettement plus accessibles qu’à Ixelles ou Uccle. A ce titre, Saint-Gilles apparaît ainsi comme l’un des marchés ascendants de la Capitale, encore à cheval entre des extrêmes.

Saint-Gilles, picture by Francisco Anzola.Saint-Gilles est l’une des rares communes bruxelloises à avoir su préserver un bâti historique riche de différents styles architecturaux. Et depuis une quinzaine d’années, l’action communale et régionale a permis le réaménagement d’une grande partie de l’espace public. Les aménagements de trottoirs, d’éclairage et de plantations d’arbres, ainsi que les nombreuses rénovations d’immeubles ont couvert quasiment l’ensemble du territoire, participant de la sorte à une revalorisation des quartiers boostant l’attractivité de la commune sur le plan immobilier.

Un village dans la ville

Saint-Gilles est aussi et surtout une sorte de « village dans la ville », où le brassage multiculturel crée une richesse tout aussi inestimable. Petite commune de 2,5 km2 à la population dense, Saint-Gilles fait partie des entités bruxelloises qui offrent le plus de potentiel au niveau de l’évolution des prix. Certains de ses quartiers, proches des zones les plus en vue d’Ixelles, sont désormais passés du côté branché de la Capitale, mais sans en atteindre les sommets en termes de prix. C’est la raison pour laquelle le haut de Saint-Gilles attire une partie de la clientèle du quartier du Châtelain, situé sur la commune d’Ixelles. Il suffit, en effet, de franchir quelques rues pour se retrouver dans le quartier de la rue d’Espagne, où le nombre d’échanges d’appartements a été multiplié par deux en l’espace de cinq ans. Parmi les quartiers les plus recherchés, citons également celui des rues Defacqz, Faider et Capouillet.

Le quartier de la maison communale et les rues proches de la prison remportent désormais à leur tour un vrai succès, y compris auprès des Français, attirés par les beaux immeubles datant pour la plupart du début du siècle dernier et se distinguant les uns des autres par leur façade aux ornements uniques. Entre 2010 et 2014, le prix médian des appartements y a ainsi grimpé de 35 %, et d’un peu plus de 12% entre 2016 et 2017. En 2017, ce prix médian s’est fixé à 239 500 euros, contre 270 000 euros à Ixelles (et 155 000 euros à Anderlecht). En 2018, ce prix médian a évolué sans excès, avec une progression de 4,6%, à 249 000 euros. Sur ce segment, les prix des appartements de Saint-Gilles restent encore assez éloignés de ceux d’Ixelles, mais ils se rapprochent plus nettement de ceux d’Uccle, dont le prix médian est de 260 000 euros.

Une commune pivot

Tous ces quartiers bénéficient de l’élargissement de la demande d’Ixelles mais aussi d’Uccle, et les transactions continuent d’y augmenter chaque année, grâce à des prix toujours forts concurrentiels. Dans le quartier de la maison communale, par exemple, une maison peut coûter jusqu’à 150 000 euros de moins qu’à Ixelles ou Uccle. A l’instar de Bruxelles-Ville, Evere, Schaerbeek et Forest, Saint-Gilles apparaît ainsi comme une commune « pivot » dont les prix médians évoluent entre des extrêmes. Courant 2017, alors que des communes comme Molenbeek et Anderlecht restent sous la barre des 300 000 euros, le prix médian d’une maison à Saint-Gilles s’était fixé à 350 000 euros, contre 537 500 à Ixelles et 435 000 euros à Uccle.

Et 2016 et 2017 ont été des années où le prix médian a en réalité baissé à Saint-Gilles, de l’ordre de 8 à 9%. L’année passée s’est pour sa part avérée celle du grand rattrapage, avec un bond de 17% du prix médian, fixé au terme de 2018 à 410 000 euros, soit un prix médian plus élevé qu’à Bruxelles-Ville, et avec 50 % des maisons vendues entre 351 000 et 585 000 euros. Cet écart important signale une grande variation quant au type de logement et de quartier. La diversification du marché immobilier Saint-Gillois est donc importante, tout comme son dynamisme.

Quartiers à suivre

Si les investisseurs prudents et/ou aisés cibleront davantage le voisinage immédiat des zones d’attractivité citées, profitant ainsi de la renommée de ces dernières à des prix plus accessibles, d’autres plus téméraires et/ou moins aisés miseront, pour leur part, sur des quartiers plus éloignés en pariant sur un phénomène de contagion futur. Parmi ces zones qui semblent vouées à un bel avenir, citons celle de l’avenue Jean Volders et alentours, en direction de la Porte de Hal. Les bâtiments de style haussmannien qui bordent ces rues y sont déjà recherchés par les Français et autres expatriés, en raison de leur grand potentiel et aussi de leur proximité avec la gare du Midi et son Thalys. Mais cet engouement a néanmoins ses limites géographiques, à savoir les quartiers du bas de la commune.

En effet, plus on s’approche de la gare, plus l’immobilier souffre de l‘influence négative de cette dernière. C’est le cas notamment du quartier de la place Bethlehem, situé entre l’avenue Jean Volders et l’avenue du Roi. Ses valeurs immobilières assez faibles sont notamment dues au fait qu’il est considéré comme peu sécurisé, mais il va de soi que l’absence de bâti historique intéressant et de projets immobiliers tient pour une bonne part dans le peu d’intérêt que les candidats à la propriété y portent, en tout cas jusqu’à présent…

Repères

Maison : 410 000 euros

Appartement : 249 000 euros

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