Schaerbeek, picture by Varech.

Prix immobilier à Schaerbeek

Écrit par Stephan Debusschere le 16 avril 2019

Entre pression et progression

Schaerbeek bénéficie de sa proximité avec des communes et des quartiers plus cotés. Si son marché de la maison apparaît quelque peu sous pression, celui de ses appartements progresse allègrement.

Schaerbeek, picture by Varech.A mi-chemin entre les centres internationaux de l'OTAN et de l'Union européenne, Schaerbeek est une commune riche de potentialités aussi bien sur le plan architectural que culturel, avec de nombreuses infrastructures sportives, des théâtres, le Parc Josaphat et des avenues gratifiées de belles maisons de maître et autres maisons bourgeoises conçues dans les styles Art Nouveau et Art Déco. Schaerbeek est ainsi considérée à juste titre comme une mine d’or architecturale.

Partout sur son territoire, les travaux de rénovation dessinent une commune qui parvient au fil du temps à résoudre son problème d’image vis-à-vis d’autres communes qui développent de manière plus naturelle un plus grand pouvoir d’attraction. Il est à noter à ce sujet que les a priori négatifs vis-à-vis de la commune de Schaerbeek proviennent en réalité essentiellement des Belges bruxellois et non pas de la clientèle internationale qui voit la commune d’un œil plus objectif, plus neutre. Grâce aux nombreux projets de logements valorisant le potentiel existant, Schaerbeek poursuit sa mutation, sur un territoire loin d’être uniforme.

Grands contrastes

Aux côtés de Bruxelles-Ville et Saint-Gilles, Schaerbeek fait partie des communes bruxelloises qui présentent le plus faible écart de prix entre immobilier neuf et ancien. La qualité et le caractère des biens interviennent en effet davantage que d’autres communes dans la valorisation du bâti. Deux facteurs auxquels il faut bien entendu ajouter la localisation, qui est un critère déterminant. C’est qu’à Schaerbeek, comme dans nombre de communes bruxelloises, les différents quartiers présentent de grands contrastes.

De la gare de Schaerbeek à la place Jamblinne de Meux, en passant par les belles bâtisses de l’avenue Eugène Demolder où les prix peuvent grimper jusqu’à 750 000 euros pour une maison offrant jusqu’à 500 m2 de superficie habitable, les composantes de chaque quartier déterminent pour une belle part la valeur d’un bien, en dehors de sa valeur intrinsèque qu’il conviendra de déterminer à sa juste valeur pour être correctement positionné sur le marché.

Une question de localisation

A l’instar de Bruxelles-Ville, Evere, Saint-Gilles ou Forest, la commune de Schaerbeek bénéficie de la proximité de communes et de quartiers plus cotés tout en se prévalant de valeurs plus accessibles globalement. Les zones qui bénéficient le plus de cette proximité sont principalement les environs des places des Chasseurs ardennais et de Jamblinne de Meux, qui jouxtent les quartiers européens d’Etterbeek et Bruxelles-Ville, à savoir le Cinquantenaire, Schuman ou encore les squares Ambiorix et Marie-Louise.

De manière générale, Schaerbeek garde une marge de progression qui devrait intéresser les investisseurs, particulièrement au sein des zones qui côtoient ces quartiers d’attractivité, à des prix plus accessibles. D’autres zones relèvent davantage d’une vision à plus long terme, à l’image de la zone nord, toujours défavorisée par l’absence de lignes de métro. Pour ce dossier de la future ligne de métro 3, plusieurs plans de stations sur le tracé entre la gare du Nord et la station Bordet font encore l’objet d’adaptations de la part de Beliris, l’organisme du fédéral chargé de mettre en œuvre des projets bruxellois.

Ce dernier a réintroduit le permis global de l’extension suite à de nouveaux changements dans les plans de construction ou réaménagement de plusieurs stations de métro. Cette réintroduction permettra par ailleurs aux riverains de découvrir les nouveaux plans proposés lors d’une enquête publique.

Un marché sous pression  

Il y a cinq ans, la commune était placée à la dixième place du classement bruxellois sur le segment de la maison. Après une année 2013 qui avait permis à la maison schaerbeekoise de reprendre du poil de la bête, c’est le bonus enregistré courant 2014 sur ce segment qui l’avait fait grimper dans le top 10. Une place qu’elle n’a plus su maintenir depuis, malgré la progression du prix médian courant 2016.

Après une année de stabilisation et du soutien des prix, dans un contexte de légère baisse globale au niveau de la Région, l’année écoulée a marqué le marché du sceau de la pression sur ce segment de la maison. Suite à une correction de 5% ramenant ce prix médian de 370 000 à 350 000 euros, le prix médian 2018 d’une maison y a en effet été inférieur au niveau d’il y a cinq ans, reléguant Schaerbeek à la douzième place du classement bruxellois, juste derrière Saint-Josse.

Une pression comme un retour à la justesse, à l’équilibre peut-être. En observant la moitié des ventes centrées sur ce prix médian, on en déduit qu’en 2018, 50% des maisons schaerbeekoises ont été vendues entre 280 000 et 460 000 euros, ce qui confirme le caractère hétérogène de ce marché.    

Une première pour les appartements

Sur le marché des appartements, il n’en est pas de même. Demande oblige, ce segment avait déjà bondi dès 2010 en s’octroyant une remontée de plus de 30 %. Une poussée néanmoins artificielle qui avait débouché sur une tendance à la baisse, suivie de périodes de stabilisation, de dévissage et de rattrapage. Le rattrapage, qui a eu lieu au cours de 2016, avait remonté le prix médian à 190 000 euros. Au cours de 2017, et contrairement aux marchés de Bruxelles-Ville, de Saint-Gilles ou encore d’Evere, qui avaient enregistré de fortes bonifications sur ce segment, les appartements à Schaerbeek n’ont alors enregistré qu’une légère bonification de 1,6 %, pour un prix médian de 193 000 euros, toutes surfaces confondues.

Mais en 2018, ce prix médian a franchi pour la première fois la barre des 200 000 euros, à 215 000 euros, soit un bond d’un peu plus de 10%. En se concentrant sur les 50% des ventes centrées sur cette médiane, on en a déduit qu’en 2018, 50% des appartements sur la commune de Schaerbeek ont été vendus entre 167 000 et 267 000 euros. L’offre, abondante et variée, s’étire du petit appartement à 100 000 euros aux lofts et autres appartements de standing dépassant allègrement les 400 000 euros. Côté projets neufs, citons ici les 70 studios et appartements (de 120 000 à 435 000 euros) de la résidence AXO 118 situés à l’angle de l’avenue Rogier et la rue des Coteaux, et les 86 unités (studios, appartements, duplex et penthouses, de 129 000 à 849 000 euros) de la résidence J.Adams, à la frontière entre Schaerbeek, Evere et Woluwe-Saint-Lambert, face au futur parc public de la VRT et de la RTBF.

Plus de piétons à Colignon

Cela fait des années que la commune attend un projet de réaménagement de la place Colignon, lieu emblématique et esplanade historique de l’Hôtel communal. Comme la Région bruxelloise a évoqué l’installation de la future ligne Nord sur cette place, il est impossible pour la commune d’entamer aujourd’hui d’importants travaux qu’il faudrait démanteler plus tard. Elle a donc réfléchi à un aménagement temporaire.

La partie centrale de la place Colignon fera la part belle aux piétons, et offrira un espace sécurisé pour les familles et tous les Schaerbeekois qui voudront s’y retrouver. La circulation sera interdite entre les escaliers et le parterre de fleurs, où trône Colignou, l’âne symbole de la commune. Celle-ci répond ainsi à une demande des habitants du quartier pour redonner à cette place un visage plus convivial et en faire un vrai lieu de vie. Les travaux devraient s’achever avant cet été. En attendant les propositions régionales ou fédérales pour cette fois faire de cette place un véritable piétonnier.

Repères

Maison : 350 000 euros
Appartement : 210 000 euros
Appartement neuf : de 2700 à 3500 euros/m2

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