Seraing, picture by Jean Housen.

Prix immobilier à Seraing

Écrit par Stephan Debusschere le 25 juin 2019

Des opportunités à saisir

Des maisons mitoyennes bien en dessous de la moyenne provinciale, des appartements aux prix toujours compétitifs, et un centre en pleine mutation. Seraing a largement de quoi attirer les candidats à la propriété et les investisseurs.

Seraing, picture by Jean Housen.La Province de Liège reste particulièrement abordable, dépassant même parfois celle du Hainaut dans le classement des biens les plus accessibles. C’est aussi là qu’on observe le plus grand écart de prix sur la plus petite distance. Dans ce marché fort hybride, la commune de Seraing, située au cœur de l’arrondissement de Liège, apparaît particulièrement attractive. Sur le segment de la maison, le prix moyen de 129 000 euros fixé au terme de l’année écoulée  reste, en effet, largement au-dessous de la moyenne de l’arrondissement à 173 000 euros, elle-même déjà inférieure de quasi 5% à celle de l’ensemble de la Province, chiffrée à 182 000 euros. Un prix moyen qui est resté stable aussi, contrairement à celui de la ville de Liège, par exemple, qui a vu le prix moyen de ses maisons progresser de 3,6 % courant 2018, à 166 000 euros.

A Seraing, la typologie des habitations diffère d’un quartier à l’autre. Il en est donc de même des prix. La commune est ainsi subdivisée en trois zones : le bas de Seraing (le centre), le quartier résidentiel de l’Air Pur situé sur les hauteurs, et le quartier des biens communaux, situé entre les deux premières zones, où l’on trouve, à côté des maisons 4 façades, des maisons semi-mitoyennes de première génération qui se négocient aux alentours de 150 000 euros.

Une commune attractive

Quoi qu’il en soit, Seraing fait partie des communes les moins chères de la Province. La différence avec les autres communes de l’agglomération de Liège reste malgré tout sensible. Dans cette zone du bassin industriel liégeois, Herstal et Flémalle affichent, en effet, un prix moyen des maisons de respectivement 147 000 et 150 500 euros, tandis que Grâce-Hollogne grimpe à 160 000 euros et Ans à 180 000 euros.

Il y a donc toujours de belles opportunités à saisir à Seraing, d’autant plus que la commune dispose de plus d’un atout : sa proximité avec Liège-Ville, ses nombreux espaces verts – un tiers de son territoire est constitué de forêts, parcs et jardins – et son nombre important d’écoles, dont plusieurs écoles supérieures, sans oublier la proximité du campus du Sart-Tilman de l’ULg.

Nouvelle progression des appartements

Evolution du marché oblige, l’appartement, autrefois destiné à un premier achat immobilier avant de franchir le pas vers l’acquisition d’une maison, est désormais considéré comme un toit à occuper durablement. La demande pour ce type de biens est restée croissante et s’est également accrue à Seraing. Comme Herstal, Seraing est aussi la commune du grand Liège où on enregistre le taux de rotation annuelle de propriétaires le plus important, plus élevé même qu’à l’échelle nationale.

Avec une moyenne de 143 500 euros courant 2017, le prix d’un appartement sérésien avait progressé d’un peu moins de 4%. Courant 2018, ce prix moyen a encore progressé, mais dans une moindre mesure, pour atteindre 146 500 euros. Ce segment de l’appartement reste néanmoins un investissement maîtrisable et attractif pour de jeunes ménages, comme en témoigne la bonne activité sur ce marché. Ce prix moyen incluant les appartements neufs, il est clair que sur le marché secondaire uniquement, ce prix moyen est moins élevé, et il est même possible de trouver de petits appartements 2 chambres au-dessous de 90 000 euros.

Maisons 4 façades et villas en résistance

L’essentiel des transactions se faisant sur le segment des maisons de rangée depuis quelques années, celui des 4 façades et autres villas a logiquement accusé le coup en encaissant un recul qui avait déjà commencé courant 2013 pour se stabiliser depuis 2016, pour un prix moyen de quelque 250 000 euros, soit l’un des moins élevés de la Province.

Les acheteurs recherchent, en effet, des logements à faible consommation énergétique, nécessitant peu de frais et de charges, ce qui n’est pas évidemment pas le cas de ces maisons 4 façades et des villas datant des années 1960 à 1980. Mais les prix de certaines villas plus récentes, situées sur les hauteurs, peuvent atteindre 400 000, voire 500 000 euros.

Un centre en mutation

Le centre de Seraing est en pleine reconversion depuis plus de 4 ans et se montre chaque jour un peu plus sous un jour nouveau, apte d’offrir à terme une plus-value à même de soutenir le marché immobilier. Les évolutions au niveau de la mobilité et des espaces publics sont, en effet, des conditions qui favorisent sensiblement ce secteur.

Les grands projets de requalification urbaine de la vallée sérésienne sont principalement localisés selon deux axes : l’Entrée de Ville rue Cockerill et le Boulevard urbain. Il est à souligner que l'Entrée de Ville bénéficie d'un patrimoine architectural prestigieux (le Château des Princes évêques de Liège, les Halles industrielles) et d'une situation particulière : en bord de Meuse, avec un accès direct à l’autoroute venant de Bruxelles, Paris, Namur, ou encore Maastricht.

Cette requalification urbaine de l'entrée de ville se compose de plusieurs projets. A deux pas de la nouvelle Cité administrative, qui a constitué la première étape vers la création d’un nouveau centre-ville, Néocittà est un immeuble mixte de commerces/logements/bureaux situé rue Cockerill. L'arrière de l'édifice s’agrémente, par ailleurs, d'un parc semi-public de 6000 m².

Après Néocittà, c’est le projet « Gastronomia » qui va voir le jour de l’autre côté de la rue Cockerill. Inscrit dans le master plan, ce projet emblématique consiste en la rénovation et la reconversion d’une ancienne halle industrielle offrant 15 000 m2 au sol en vue d’y créer un centre de surfaces commerciales thématisées sur l’alimentation et la gastronomie. Si le projet s’articulera massivement autour de l’alimentaire, il comprendra aussi des bureaux, des rez commerciaux ainsi que des logements. Une centaine d’appartements sont ainsi prévus avec 5 000 m2 de commerces et un parking en élévation. Longtemps laissé à l’abandon, le site du futur Gastronomia avance à grands pas vers sa concrétisation, prévue pour fin 2022 - début 2023.

Réhabilitation du Val Saint Lambert

La périphérie liégeoise connaît actuellement une belle envolée de projets en cours de commercialisation, et Seraing y joue sa part. Au rang des projets forts, citons aussi le projet originellement appelé « Cristal Park » et rebaptisé depuis « Val Saint Lambert », qui va requalifier les 120 hectares du site de renommée internationale des Cristalleries du Val Saint Lambert pour y développer logements, bureaux, hôtel et centre de loisirs.

Mais il va falloir s’armer de patience pour voir se concrétiser cet ambitieux plan de redéploiement dont la nouvelle mouture conservera davantage d'éléments du patrimoine industriel, dans le respect du site et de ses contraintes, dont la forte déclivité notamment. Les entrepôts vont, par exemple, devenir des superstructures dans lesquelles les commerces pourront s'installer dans des configurations adaptées à leurs souhaits. Cette nouvelle version du projet devrait être prête pour les formalités administratives probablement à l’automne prochain.

Repères

Maison mitoyenne : 129 000 euros 

Appartement : 146 500 euros

Appartement neuf : 1600 euros/m2

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