Spa, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Spa

Écrit par Stephan Debusschere le 9 mai 2019

Un marché en équilibre

Dans la ville thermale, les valeurs des maisons se sont quelque peu tassées, tandis que celles des appartements maintiennent leur niveau élevé.

Spa, picture by Jean-Pol Grandmont.Si la ville de Spa, jadis surnommée « Perle des Ardennes » ou « Café de l'Europe » a pu se développer, c’est notamment grâce à son positionnement au sud de l’Eurocorridor ouest-est assurant, via Bruxelles et Lille, la liaison entre Paris et la Ruhr, et permettant à la ville d’être accessible en moins de 3 heures, tous types de transports confondus, à quelque 40 millions de personnes.

Son accessibilité et sa situation de pôle d'attraction touristique  la différencient par ailleurs du reste de la Province de Liège, ce qui se reflète bien entendu dans les prix de son marché immobilier, mais finalement dans une moindre mesure que d’autres communes de l’arrondissement de Verviers. Sur le segment des maisons, si Spa figure au-dessus de la médiane de l’arrondissement, huit communes y ont un prix médian encore supérieur.

Banlieues chics

Si le marché local spadois continue d’afficher une autonomie propre, celui des entités environnantes est fortement influencé par la demande des candidats acquéreurs en provenance de Verviers. Les entités situées entre Theux et Spa telles que Becco, Jevoumont, Fassort, Jehanster, Creppe et plus récemment Fays, connaissent un engouement particulier pour devenir les banlieues résidentielles du sud de Verviers, dans un périmètre de 10 km autour du centre de Spa.

Le « bon » et le « mauvais » bien

Petit flashback. Il y a dix ans, le prix moyen d’une maison 4 façades pour l’ensemble de la Province de Liège avait reculé de près de 8 %, et ce fut le cas aussi à Spa. Selon l’expression de la Fédération des Notaires, le « bon » bien s’en tirait tandis que le « mauvais » bien s’écrasait. En clair, la conjoncture économique, la diminution de la demande sur le marché immobilier et les exigences des acquéreurs ont conduit au fil du temps à une dualisation plus importante du marché. Seuls les biens qui présentent une vraie valeur ajoutée comme un cachet certain (maison en pierres du pays, par exemple) ou de très bonnes prestations énergétiques ont pu se maintenir, et dans certains cas ont même progressé au niveau des prix. Ce qui a signifié qu’au même endroit, à superficie égale, une maison des années 1970 a pu perdre 10 % de sa valeur, là où une charmante maison ancienne a pu progresser de 10 % dans le même temps.

Ce constat est toujours valable aujourd’hui. Les biens de qualité moyenne et qui présentent peu de particularités attractives se sont donc plus fortement dépréciés. Ce phénomène est d’autant plus manifeste que le prix demandé est élevé (rappelons qu’en Province de Liège, un prix élevé est un prix se chiffrant au-delà de 300 000 euros). Les propriétaires d’immeubles datant des années 1960 et 1970, très énergivores et construits souvent sur des terrains importants, peinent en conséquence à trouver des amateurs disposant des fonds nécessaires. Pour obtenir un prix convenable, certaines de ces propriétés ont été divisées en créant sur une partie de celle-ci un terrain à bâtir. A Spa, ce sont ces maisons dites « moyennes » qui risquent aujourd’hui encore d’avoir des difficultés à trouver acquéreurs.

Petit tassement des prix des maisons

Résultat des courses : depuis plusieurs années, ce sont assez logiquement les maisons plus modestes qui ont continué à s’écouler. La demande croissante pour ce segment a fait son œuvre, entraînant progressivement une augmentation des prix de quelque 25% sur les cinq années qui ont précédé 2017. Après des périodes d’alternance entre replis et rattrapages, une forme de stabilisation s’était mise en place il y a deux ans pour un prix médian de 195 000 euros, avec 50% des maisons vendues entre 135 000 et 257 500 euros. L’année écoulée a néanmoins enregistré un léger repli, ramenant le prix médian d’une maison spadoise à 191 500 euros, soit un recul de 4,3%, mais avec cette fois 50% des maisons vendues entre 150 000 et 264 000 euros.

Cette évolution somme toute positive concerne aussi les joyaux spadois, c’est-à-dire les belles propriétés historiques. Celles situées en particulier dans le quartier de Balmoral ont fait beaucoup mieux que se maintenir malgré les difficultés du marché haut de gamme, en précisant que ces transactions se font pour l’essentiel avec des fonds étrangers en provenance de Hollande, mais aussi de la Flandre.

En revanche, les villas spadoises semblent encore confirmer l’important revers qu’elles subissent depuis quelques années, avec des reculs rapprochant leur valeur de la barre des 200 000 euros. Mais le cas de Spa n’est pas unique dans l’est de la province.

Statu quo des appartements

Sur le segment de l’appartement, Spa possède la médiane la plus élevée de l’arrondissement, soit 180 000 euros. Cette médiane a maintenu en 2018 le niveau le plus haut atteint en 2017, après une forte croissance en 2015 et 2016. En comparaison avec les cinq dernières années, la médiane y est de 45 000 euros ou de +33,3% plus élevée.
L’augmentation des prix des appartements qui a lieu ces dernières années est à mettre en parallèle avec la baisse des prix des villas. En effet, les candidats acquéreurs les plus aisés sont souvent les personnes d’un certain âge, propriétaires d’un bien payé. Le souhait de cette génération est souvent de quitter leur bien en vue d’acquérir un appartement. Ce phénomène a donc accentué la demande et, partant, les prix des appartements.

Parallèlement, il a contribué à une baisse généralisée des prix des villas. En 2011, le prix d’un appartement à Spa avait ainsi enregistré une bonification de près de 40 %. Mais cette hausse artificielle des prix a fini par engendrer un recul les deux années suivantes. Les chiffres de 2014 ont ensuite indiqué que l’hémorragie avait cessé, avec des valeurs restées identiques à celles de 2013, et les années qui ont suivi ont montré que si ce segment avait encore de la marge de progression, celle-ci semblait limitée. Et il s’est avéré en effet que les bonifications ultérieures ont été simplement en phase avec l’inflation.

En réalité, sur les cinq dernières années, la progression ne s’est finalement chiffrée qu’à 5%. Courant 2017, le prix médian d’un appartement était ainsi passé à 179 000 euros, et l’année écoulée a fixé ce prix à 180 000 euros, avec 50% des appartements vendus entre 115 000 euros et 245 000 euros.

Marché du neuf

Le marché des appartements neufs a quant à lui connu par le passé un petit excès d’offre qui a eu durant un moment un peu de mal à être résorbé. Mais comme la Fédération des Notaires se plaît à le souligner, « Spa ne connaît pas la crise ». C’est en tout cas ce qu’on est amené à penser au vu du succès des ventes d’appartements de standing sur les hauteurs de la ville, auxquels il faudra ajouter les 30 appartements, duplex et penthouses qui composeront les quatre résidences de haut standing du projet Les Villas de Balmoral, situé du côté de l’avenue Albert, sur un domaine de 14 000 m2.

Quatre nouveaux immeubles de 54 appartements devraient par ailleurs voir le jour dans le quartier du Waux-Hall, entre la rue Chelui et l’avenue de la Havette, sur le site de l’ancien camping. Le projet était dans les cartons depuis de nombreuses années, et a récemment connu une accélération depuis sa reprise par le promoteur Horizon Group, qui contrôle notamment des réserves foncières pour la réalisation de 400 000 m² de constructions dans la Province. 

Repères

  • Maison : 191 500 euros  
  • Appartement : 180 000 euros 
  • Appartement neuf : de 2000 à 2500 euros/m²

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