Auderghem, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier au Sud de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 29 mai 2019

Du neuf et des prix à l’avenant à Auderghem, Watermael-Boitsfort, Uccle, Woluwe StL et Woluwe StP

Par rapport à leurs voisines du nord, les communes du sud continuent de tirer la couverture à elles côté prix. Et c’est aussi au sud qu’on trouve le plus grand choix d’appartements neufs.

Auderghem et Watermael-Boitsfort, forces tranquilles

Auderghem, picture by Jean-Pol Grandmont.Commune aux allures de village, Auderghem est très appréciée des personnes travaillant auprès des institutions européennes, entre autres, en raison de sa proximité avec leur lieu de travail et la forêt de Soignes. Ses habitants ne cessent de vanter ses mérites. On comprend dès lors que son marché immobilier ne soit pas particulièrement agité, à l’image de sa calme voisine Watermael-Boitsfort. Au lendemain de l’avènement de la crise de 2008, pour un budget avoisinant les 400 000 euros, on pouvait encore trouver une maison 2 ou 3 façades.

Par la suite, si les propriétaires ont semblé être devenus raisonnables dans les prix de vente affichés, il est apparu que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. Après une période de stabilisation des prix entre 2012 et 2014, 2015 avait tout de même gratifié les maisons d’une bonification amenant le prix médian à 413 000 euros. Alors que l’année 2016 a très légèrement tassé ce prix, l’année écoulée a marqué un petit sursaut, remontant le prix médian à 407 500 euros. En observant de près cette médiane, on constate que 50 % des maisons vendues l’ont été dans une tranche de prix assez large comprise entre 330 000 et 500 000 euros. Sur ce segment, Auderghem se glisse à la huitième place du classement bruxellois, derrière Watermael-Boitsfort (437 750 euros) où les quelque 25 000 habitants n’ont pas plus de propension à vouloir vivre ailleurs.

Sur le segment de l’appartement d’occasion, le prix médian à Auderghem s’était déjà bonifié courant 2016, pour un prix médian de 226 500 euros. Si 2017 a renforcé la tendance en enregistrant un bond de 17,5%, poussant le prix médian à 258 500 euros, l’année écoulée y a mis un frein, en ramenant ce prix médian juste sous la barre des 250 000 euros. Sur ce segment, la commune dépasse néanmoins encore celle de Watermael-Boitsfort, qui a enregistré une plus grande progression sur base annuelle (247 250 euros).

Les deux Woluwe, voisines mais pas jumelles

Proche du quartier européen, Woluwe-Saint-Lambert est recherchée tant par les cadres internationaux que par les familles aisées ou les jeunes ménages. Principalement résidentielle, la commune est divisée en deux marchés assez distincts. Il y a, d’une part, le marché « citadin » du côté de l’hôtel de Ville, avec notamment la rue Slegers et l’avenue de Broqueville, et, d’autre part, le marché « décentré » des lotissements à la limite de Kraainem et de Wezembeek-Oppem.

Après une période de stabilisation, l’année 2016 avait démontré que le rattrapage des prix était à nouveau d’actualité, puisque le prix médian d’une maison était alors remonté à 450 000 euros sur base annuelle, soit son niveau de 2012. Au vu de l’écart important avec Woluwe-Saint-Pierre (550 000 euros), le marché avait donné le sentiment que les prix avaient encore de la marge pour progresser. Dont acte.

Avec un prix médian désormais valorisé à 499 000 euros, les valeurs des maisons de Woluwe-Saint-Lambert se situent encore néanmoins à bonne distance de celles de Woluwe-Saint-Pierre, où les prix qui ont encore progressé courant 2018 placent la commune sur la première marche du podium bruxellois à 568 000 euros, devant Ixelles. Calme, verte et très résidentielle, Woluwe-Saint-Pierre reste bel et bien l’une des communes les plus convoitées de la Capitale. Le prix médian pour ses appartements, qui franchit pour la première fois la barre des 300 000 euros, et la très bonne tenue de ses villas sont là pour en témoigner.

Uccle sur sa lancée

Malgré la vague de nouveaux projets sur cette commune, la concurrence du neuf n’a globalement pas freiné la progression des appartements de seconde main. On ne s’attendait d’ailleurs pas à ce que cet appartement de seconde main doive corriger ses prix pour maintenir son activité, qui reste élevée. Uccle fait, en effet, partie des locomotives bruxelloises du segment, à l’instar d’Ixelles. Ces dernières années, les appartements ucclois ont enregistré une hausse de leur prix. L’année écoulée a encore enregistré une progression pour fixer le prix médian, toutes surfaces confondues, à 260 000 euros, ce qui maintient l’appartement ucclois à la quatrième place des communes bruxelloises les plus chères sur ce segment.

Une avalanche de neuf

Pour disposer du plus grand choix d’appartements neufs à Bruxelles, direction les communes du sud. Auderghem, Uccle, Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre concentrent le principal vivier d’appartements, avec plus de 600 unités de logements mises en vente. Auderghem concentre un grand nombre de projets neufs d’envergure. Citons ici le « Deltaview », « l’Universalis Park », « Oxygen », la « Résidence Delvaux » à proximité du Val Duchesse, ou encore le « Souverain ». Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs finitions de standing, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau. La commune d’Uccle n’est pas en reste, puisqu’elle s’accapare la moitié des projets avec des projets comme les « Terrasses de Gatti », « Plein ciel », « Les Promenades d’Uccle », la Résidence « Château d’eau », « Tree » ou encore « Les Hauts Prés ».

C’est d’ailleurs au sein de ces deux communes que les prix sont les plus élevés de la Capitale, avec des appartements qui se négocient en moyenne à 3875 euros/m2, avec des pointes au-delà de 5000 euros/m2 comme c’est le cas pour le projet Deltaview à Auderghem. Les appartements neufs à un prix inférieur à 3500 euros/m2 se font pour leur part plus rares. Il en existe néanmoins, comme à Uccle – côté Drogenbos – dans les résidences Alto & Baryton à Auderghem, ou encore dans le quartier Marcel Thiry à Woluwe-Saint-Lambert. Cette dernière présente également une concentration de projets, ce qui est bien moins le cas au sein de sa voisine Woluwe-Saint-Pierre qui souffre depuis un bon moment déjà d’un déficit en la matière, mais qui revient néanmoins dans la danse avec des projets tels que « Minerva Corner » et « Chien Vert ». Et du côté de Watermal-Boitsfort, les quelques nouveaux projets qui s’y créent proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m².

La résistance des villas

Uccle, Woluwe-Saint-Pierre, Watermael-Boitsfort et Auderghem constituent le dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Uccle reste leader, malgré des mouvements baissiers. Mais parce qu’il reste fort prisé par une clientèle internationale, le marché de la villa uccloise parvient à maintenir un quota de transactions plus élevé que celui de Woluwe-Saint-Pierre. Des transactions qui prennent place pour la plupart dans les quartiers les plus prisés du Vivier d’Oie, de Fort-Jaco et autre Observatoire qui concentrent ce type de biens.

Repères

Maison

Woluwe-St-Pierre : 568 000 euros

Uccle : 499 000 euros

Woluwe-St-Lambert : 499 000 euros

Watermael-Boitsfort : 475 000 euros   

Auderghem : 447 500 euros

Appartement neuf : 3875 euros/m2

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