Waremme, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Waremme

Écrit par Stephan Debusschere le 19 février 2019

Un marché en plein essor

 Très prisée, la commune de Waremme apparaît comme un marché en plein essor, avec des prix soutenus, un potentiel de développement très important et l’intérêt des investsseurs à la fois sur les marchés primaire et secondaire.

Waremme, picture by Jean-Pol Grandmont.

Traversée par l’E40 permettant de rejoindre rapidement la capitale de la Province de Liège, la commune de Waremme - et par extension son arrondissement - s'avère particulièrement prisée depuis plusieurs années. Sa situation sur un important nœud de communication, sa proximité immédiate avec la Flandre, ses services urbains tels que gare et hôpitaux, son offre culturelle, son pôle économique et aussi commercial, avec un centre-ville considéré comme le plus attractif de l’arrondissement en comparaison avec Hannut et Huy, constituent autant d’éléments très favorables à son attractivité.

Waremme est également un véritable centre pour la scolarité dans l’arrondissement. De nombreux élèves venus des quatre coins de la Hesbaye se retrouvent ainsi chaque jour sur les bancs des différentes écoles que comptent le centre et les villages environnants. La commune apparaît ainsi comme une entité exploitant efficacement la complémentarité qui existe entre son centre urbain, son parc d’activités économiques et ses noyaux villageois au caractère rural prononcé.

Tous ces éléments créent un engouement certain de la part des candidats-acquéreurs, bien ressenti par les promoteurs qui mettent sur pied de nouveaux projets d’appartements ainsi que de nombreux lotissements qui viennent s’ajouter à l’offre déjà présente en nouveaux logements, dont le stock s’écoule à un rythme soutenu. Et ce stock ne concerne pas uniquement des immeubles neufs. De nombreux bâtiments de ferme, bien situés le long des axes autoroutiers, sont aussi investis par les promoteurs afin d’être réaffectés en résidences d’appartements. Et le potentiel semble encore énorme.

L’appel du neuf

Réticents à se lancer dans de lourds travaux de rénovation, conscients aussi des mises en garde des professionnels sur l’adéquation toujours plus poussée des biens aux normes de conformité et de performances énergétiques, nombreux sont en effet les candidats à l’acquisition qui cherchent à se loger au sein de la commune dans un bien neuf ou offrant les avantages du neuf, gage de tranquillité durant au moins une bonne dizaine d’années. Cette tendance forte est par ailleurs couplée à la rigueur croissante des conditions d’emprunt, les organismes de crédit refusant régulièrement aux jeunes ménages sans apport financier la possibilité d’emprunter les frais d’acquisition et de travaux. Les professionnels de l’immobilier local constatent cette difficulté

« relative mais grandissante » pour de nombreux jeunes couples d'obtenir les économies nécessaires pour satisfaire les banques en termes de fonds propres et donc d'obtenir des crédits. De plus en plus de jeunes ménages se tournent en conséquence vers les appartements, même si la maison avec jardin garde toujours la cote. Il faut dire que le nombre de terrains à bâtir disponibles diminue de plus en plus et que les politiques régionales à venir du « stop au béton » risquent d’accentuer le retour en ville. Ainsi, le bien le plus couru, tant par les candidats acquéreurs que par les investisseurs, reste l’appartement deux chambres, d’une superficie de 80 à 90 m2 situé dans un environnement favorable, proche des axes autoroutiers ou du cœur de ville. Les appartements 1 chambre enregistrent par ailleurs un essor assez intéressant. Proportionnellement, leur prix d'achat a tendance à croître plus vite que les appartements 2 et 3 chambres. Les transactions se situent dans une fourchette de prix comprise entre 2100 et 2500 euros/m2, selon le standing, la situation et la surface habitable.

Résistance du bâti d’occasion

Dans l’arrondissement de Waremme, les appartements se concentrent à… Waremme. La concurrence du neuf, dont la demande ne cesse de grimper, met certes une pression sur les appartements d’occasion, mais ces derniers opposent une certaine résistance, alimentée par leur statut de valeur refuge depuis quelques années. Cette résistance est néanmoins conditionnée par les charges énergétiques et de copropriété, et varie donc d’un bâtiment à l’autre. En comparaison avec le neuf, le coût au m2 d’un appartement d’occasion se situe actuellement entre 1600 et 2000 euros. Si le prix d’un appartement deux chambres de 100 m2 se situe donc entre 160 000 et 200 000 euros, certains appartements rénovés peuvent dépasser la barre des 200 000 euros dans l’hyper-centre de Waremme.

Comme c’est le cas ailleurs dans la Province, l’attractivité d’un bien dépend en grande partie de son état et de sa corrélation avec son prix de mise en vente. Tout se vend à Waremme, quel que soit le segment, à condition que le prix demandé reflète la juste valeur sur le marché. Quoi qu’il en soit, le marché local a toujours très bien résisté aux secousses immobilières, avec des prix plus élevés qu’à Liège. L’état du bâti existant y est en effet plus récent que dans la capitale provinciale. Si les segments des maisons et des appartements d’occasion n’échappent pas à l’une ou l’autre correction au gré de l’offre et de la demande, les prix restent globalement soutenus, car la commune est devenue au fil du temps un marché d’investisseurs, dans l’immobilier neuf comme dans le bâti existant.

Le marché de l'immobilier résidentiel à Waremme se porte bien en conséquence, avec un nombre important de transactions signalées sur cette période hivernale 2018/2019. Les taux d'intérêts restent clairement en faveur des acheteurs, le loyer de l'argent étant toujours historiquement bas. Le marché reste ainsi propice aux particuliers et aux investisseurs.

La villa reste le maillon faible

Dès 2009, les villas 4 façades datant des années 1970 et 1980 qui nécessitaient des rénovations et/ou ne présentaient pas un profil énergétique favorable ont connu une nette stagnation, alors que les maisons à caractère historique et patrimonial, même en mauvais état, étaient davantage recherchées. L’année 2011 fut à cet égard une année charnière, muant cette stagnation en une véritable correction.

Le segment des villas avait alors enregistré une baisse conséquente pour revenir à son niveau de… 2006. Huit années plus tard, ce segment reste le maillon faible du marché, et il est plus que jamais devenu difficile de s’en défaire. Ces biens sont en effet de plus en plus difficiles à vendre, en raison des coûts importants de rénovation et d’entretien. Si certaines villas d’architectes ou extrêmement bien situées résistent malgré tout, avec des prix pouvant atteindre le demi-million d’euros, la plupart présentent un profil qui n’est plus recherché.

Repères

Appartement ancien : de 1600 à 2000 euros/m2
Appartement neuf : de 2100 à 2500 euros/m2

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