Waterloo, picture by Patrick Williot.

Prix immobilier à Waterloo

Écrit par Stephan Debusschere le 6 février 2019

Toujours plus de neuf

A Waterloo, les projets neufs s’enchaînent, à un prix moyen de 3700 euros/m2. Avec Rixensart, Lasne et la Hulpe, Waterloo tient ainsi toujours le haut du panier, avec des projets qui peuvent grimper jusqu’à 4200 euros/m2.

Waterloo, picture by Patrick Williot.Dans ce marché où le risque est minime, la demande est forte et le pouvoir d’achat élevé. Waterloo, qui fait partie du carré d’as brabançon aux côtés de La Hulpe, Lasne et Rixensart, n’a aucun mal à attirer les promoteurs. Toute cette zone a d’ailleurs globalement triplé le nombre de projets neufs en cours de commercialisation, bien que cette hausse soit principalement due à la mise en vente de la troisième phase des Papeteries de Genval.

A Waterloo, les nouveaux lotissements du côté du quartier du Chenois, ou encore les logements du projet Bella Vita sont les exemples locaux d’un phénomène appelé à se poursuivre pour résorber une demande qui ne fait que grandir. Comme c’est le cas ailleurs aussi, la commune doit faire face au vieillissement de sa population et soigne en conséquence ses seniors, avec cet effet de n’offrir que des projets qui visent essentiellement les plus nantis, excluant les jeunes ménages souvent contraints de louer leur logement. Avec une superficie moyenne de 103 m2, le coût moyen d’un appartement neuf s’affiche ainsi à 381 000 euros, hors TVA et frais. La forte demande sur ce segment émane surtout de personnes qui quittent leur maison ou leur villa pour vivre en appartement, et la majorité d’entre elles veulent trouver un logement à « walking distance » de toutes les facilités. Les appartements de seconde main font en conséquence face à une solide concurrence, et ce, depuis 2011 déjà.

Après un fléchissement des prix, un sérieux rattrapage s’est néamoins opéré ensuite, car l’appartement est entretemps devenu une valeur refuge. Le prix moyen des appartements de seconde main a ainsi affiché une progression de 10 % en 2012, et de quelque 15% en 2013. Si 2014 a mis un frein à cette constante progression, les chiffres de 2015 et 2016 ont indiqué que le prix médian d’un appartement d’occasion dans la commune est parvenu globalement à se maintenir, et même à progresser au cours de 2017, pour un prix médian poussé à 305 000 euros. Une petite poussée de fièvre que l’année 2018 a pu apaiser en ramenant ce prix médian à 285 000 euros.

Sous la barre des 400 000 euros

Waterloo reste une commune très convoitée au vu de ses nombreux attraits, dont l’incontournable paramètre de mobilité. Le Brabançon rechigne en effet à devenir esclave de sa voiture et préfère opter pour des lieux bien desservis comme l’est Waterloo, disposant notamment d’une gare et d’un accès aisé au ring, à la N25 et à la E411. Pression immobilière et changement de mentalité obligent, les maisons mitoyennes à Waterloo ont enregistré plusieurs bonifications après leur contre-performance en 2009, comme pratiquement partout ailleurs dans le Brabant wallon. Si les prix des maisons ont pu continuer leur progression jusqu’en 2013, l’année 2014 y avait néanmoins mis un frein en affichant une correction ramenant le prix moyen à 380 000 euros. Mais Waterloo ne fut pas la seule commune de la Province dans ce cas. Sur base annuelle, c’est en effet toute la Province du Brabant wallon qui avait enregistré un bilan inférieur à la moyenne nationale.

L’année suivante, les maisons waterlootoises avaient affiché un rattrapage suite au mauvais bilan de l’année précédente. Mais celles-ci ne sont pas pour autant à la fête depuis, même si le prix médian de 357 000 euros en 2017 a pu remonter jusqu’à 380 000 euros au cours de l’année écoulée, davantage en raison de la qualité de certains biens vendus que d’une hausse généralisée. Si la tranche de prix jusqu’à 400 000 euros est toujours celle qui se comporte le mieux, parce que les candidats acheteurs souhaitent acheter plus petit, ce sont les maisons avoisinant les 360 000 euros qui se sont vendues le mieux au cours de l’année écoulée, à condition cependant qu’elles soient en bon état et sises sur des terrains de taille moyenne, entre 4 et 8 ares.

Des villas difficiles à écouler

Waterloo compte pas moins de 8 000 villas, et compte tenu du fait que la majorité de ces villas ont été construites dans les années 1970, il va de soi que le parc immobilier a bien vieilli. Les villas situées dans une tranche de prix comprise entre 450 000 et 800 000 euros restent les biens les plus difficiles à écouler, essentiellement parce qu’ils concernent des candidats acquéreurs qui ont le plus besoin d’emprunter et qui se retrouvent confrontés aux exigences plus strictes d’octroi de crédit de la part des banques.

Le haut de gamme toujours à la traîne

S’agissant des biens de la tranche supérieure, il semble qu’ils soient là aussi toujours compliqués à écouler. L’offre reste bien supérieure à la demande, et nombreux sont les propriétaires qui considèrent qu’adapter le prix de leur bien à la réalité du marché revient tout bonnement à le brader. En conséquence, la demande a bien du mal à suivre. Il y a donc beaucoup de biens au-delà de 800 000/1 million d’euros qui sont sur le marché depuis de nombreux mois, voire même quelques années.

Repères

Maison : 380 000 euros

Appartement : 285 000 euros

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