Woluwe-Saint-Lambert, picture by Matthew Ross.

Prix immobilier à Woluwe-Saint-Lambert

Écrit par Stephan Debusschere le 14 mai 2019

Un marché dynamique

Proche du quartier européen, la commune de Woluwe-Saint-Lambert est recherchée tant par les cadres internationaux que par les familles et les jeunes couples. Une situation qui pèse sur l’évolution des prix, qui semblent avoir encore de la marge de progression au vu des résultats de 2018.

Woluwe-Saint-Lambert, picture by Matthew Ross.Les origines historiques de la commune de Woluwe-St-Lambert remontent au milieu du XIe siècle. A cette époque, d'importants travaux de défrichement ont été entrepris dans la partie de la forêt de Soignes située sur le cours moyen de la Woluwe – petite rivière qui allait donner son nom au village – afin d'y créer un centre d'exploitation agricole. Des cultivateurs s'y installèrent et l’église qu’on y bâtit fut dédiée à Saint Lambert, le prestigieux évêque de Maastricht. Woluwe-Saint-Lambert était née.

Deux marchés distincts

Commune prospère et principalement résidentielle, comptant quelque 54 000 habitants sur une superficie de 7 km², Woluwe-Saint-Lambert présente un paysage assez hétérogène. Selon les quartiers, on se retrouve tour à tour au milieu d’avenues rectilignes bordées d’immeubles modernes et de standing, de petites rues où s’alignent les maisons de rangée, ou dans des quartiers jalonnés de belles maisons Art déco ou modernistes, comme c’est le cas dans la périphérie du rond-point Montgomery.

La commune se compose en conséquence de deux marchés immobiliers assez distincts. Globalement, il y a d’une part le marché « citadin » du côté de l’hôtel de Ville, avec notamment la rue Slegers et l’avenue de Broqueville, et d’autre part le marché « décentré » des lotissements à la limite de Kraainem et de Wezembeek-Oppem. La proximité de nombreux parcs et espaces verts, souvent bordés de belles maisons, ajoute par ailleurs une réelle plus-value à certains quartiers.

Immobilier neuf

Sur le segment des biens neufs, ces deux micromarchés ne réagissent pas de la même manière et présentent une différence de prix au m², variant de 3200 à 3600 euros, avec des pointes à 4000 euros. Parmi les développements phares, le projet « Les Balcons », sis le long de l’avenue Marcel Thiry, s’est inscrit dans le processus de réaffectation d’immeubles – de bureaux – inoccupés, en vue de répondre aux besoins croissants en logements et au développement raisonné du tissu urbain à Bruxelles. Si ce projet revêt principalement une fonction résidentielle en déployant 85 logements passifs, déclinés en petits et grands appartements, duplex et penthouses répartis sur deux bâtiments, il se voit aussi assorti d’activités économiques contribuant à la vitalité et l’animation urbaine du quartier Marcel Thiry.

Le long du boulevard de la Woluwe, le projet Elyx émane également d’une reconversion d’immeuble de bureaux, qui livrera 55 appartements à l’horizon 2020. A l’instar du projet Twice, le long du boulevard du Souverain, on constate ainsi que le résidentiel est en train de se réapproprier les grands boulevards réaménagés. Citons évidemment aussi le vaste projet « Greenwood ». Au terme des quatre phases de construction, les huit immeubles situés dans un cadre de verdure à proximité du Woluwe Shopping Center offriront un total de 500 logements. Grâce à ces projets, la pénurie de biens neufs s’avère moins importante qu’à Woluwe-Saint-Pierre, mais on pourrait néanmoins déplorer un déficit semblable en situation plus centrale.

La commune n’échappe pas à la tendance de fond qui traverse tout Bruxelles. Les candidats acquéreurs sont en effet très sensibles désormais à la proximité de services tels que les écoles, crèches, commerces, centre sportif et autres besoins d’une population de plus en plus soucieuse de limiter les trajets et le coût en temps comme en stress. Il s’agit là d’ailleurs d’une exigence commune à toutes les générations, quel que soit la nationalité, l’origine sociale ou l’âge. Les projets en cours de commercialisation à Woluwe-Saint-Lambert intègrent bien ces nouvelles exigences du marché, ce qui permet de séduire les acquéreurs comme les investisseurs.

Un marché dynamique

Petit flashback. Au premier semestre 2009, la commune de Woluwe-Saint-Lambert s’était installée en tête du classement des communes les plus chères de la Capitale sur le marché des maisons, détrônant sa voisine Woluwe-Saint-Pierre. Ce phénomène, qui n’était plus arrivé depuis des lustres, s’explique par le fait que le marché local avait su garder le cap grâce à une demande soutenue. La commune est en effet historiquement très recherchée, notamment pour ses nombreux espaces verts et ses clos résidentiels présentant un caractère original, voire exclusif, sans compter sa proximité tant du quartier européen que des communes à facilités.

Cette première place fut néanmoins éphémère. Sur l’ensemble de l’année 2009, les prix des maisons avaient finalement été détrônés par ceux de leurs voisines de Woluwe-Saint-Pierre. Un petit tassement qui n’avait pas pour autant déstabilisé ce marché où les biens, même chers, continuent à se vendre, à condition bien entendu d’être annoncés aux prix réels du marché. Quatre ans plus tard, ce segment avait néanmoins subi une correction qui, grosso modo, avait produit une différence sensible de prix de quelque 40 000 euros. Heureusement pour les propriétaires vendeurs, un rattrapage avait pu avoir lieu courant 2014, plaçant alors la commune à la quatrième place du classement bruxellois.

Quatrième place

Après une période de stabilisation, l’année 2016 a démontré que le rattrapage des prix était à nouveau d’actualité, puisque le prix médian pour une maison était alors remonté à 450 000 euros sur base annuelle, soit à son niveau de 2012. Au vu de la différence de prix sur ce segment avec sa voisine Woluwe-Saint-Pierre (550 000 euros), les prix sur la commune avaient donné le sentiment qu’ils avaient encore de la marge pour progresser. Dont acte. Avec un prix médian valorisé à 490 000 euros au cours de 2017, les maisons de Woluwe-Saint-Lambert se sont rapprochées un peu plus de celles de Woluwe-Saint-Pierre, où les prix étaient restés stables.

Avec un prix médian fixé à 499 000 euros au terme de l’année écoulée suite à une légère progression de près de 2%, les maisons de Woluwe-St-Lambert sont remontées à la quatrième place – à égalité avec Uccle – dans le top 10 bruxellois. Toute la zone de Bruxelles-Ville à Woluwe-Saint-Lambert et de Watermael-Boitsfort à Forest est ainsi caractérisée par un marché du logement plus cher qu’ailleurs, avec une offre très variée de logements huppés qui séduisent un public relativement aisé. A Woluwe-Saint-Lambert, 50% des biens se sont vendus au-delà de la barre des 400 000 euros, entre 420 000 et 636 000 euros. Pour toute la Région de Bruxelles-Capitale, le prix médian d’une maison s’est fixé sous cette barre de 400 000 euros, à 395 000 euros précisément.

Nouveau bonus pour les appartements

Dans cette commune qui fait néanmoins le plus gros de son marché sur le segment des appartements, il semble logique d’observer d’année en année des mouvements de hausse des prix. Alors qu’en 2009 les prix observés des appartements avaient exceptionnellement diminué de manière identique à ceux des maisons, l’année suivante avait vu ce segment enregistrer un premier rattrapage de près de 10 %.

La progression des prix s’est ensuite poursuivie jusqu’en 2014. Si 2015 a marqué un temps d’arrêt, l’année 2016 a permis à ce segment de prendre un peu de valeur, amenant le prix médian d’un appartement à 270 000 euros, toutes surfaces confondues. L’année écoulée a indiqué une nouvelle bonification, fixant ce prix médian à 284 500 euros, soit une progression de 2%. Comme pour les maisons, cette évolution positive se doit d’être considérée à la lumière d’une inflation moyenne de 2,2% en 2018.

Repères

Maison : 499 000 euros

Appartement : 284 500 euros

Appartement neuf : de 3200 à 3600 euros/m²

Lexique