Arlon, l’église Saint-Donat. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Province du Luxembourg

Écrit par Stephan Debusschere le 9 mai 2018

Un marché en pleine croissance

Dans la province du Luxembourg, l’immobilier neuf a décidément le vent en poupe. Les projets se multiplient, aussi bien dans et autour des villes que dans les zones plus rurales proches des grands axes autoroutiers.

Le « produit » appartement est en pleine croissance au sein de la Province. Le temps est en effet arrivé où l’appartement commence à remplacer la maison unifamiliale en touchant divers publics : les jeunes ménages qui souhaitent vivre dans ou près des centres, d’autres qui de par leur fractionnement ont besoin d’occuper des logements plus petits, les personnes âgées qui souhaitent bénéficier de services de proximité près ou dans les centres, ou encore les investisseurs attirés par le rendement. Un succès tout simplement lié aux changements de mentalité et au pouvoir d’achat. En conséquence, on construit principalement des appartements dans les villes ou au sein de villages proches des axes principaux que sont la E411 et la N4.

On construisait bien sûr déjà dans les quatre importants centres urbains situés le long de la N4 et de la E411, à savoir Bastogne, Marche-en-Famenne, Libramont et Arlon, mais pas avec la même ampleur ni la même cadence qu’aujourd’hui. Et les projets commencent à se développer aussi dans des zones rurales. En l’espace d’un an, à savoir courant 2017, le stock de logements neufs est ainsi passé de 20 000 à 29 000 m2, avec plus de 340 unités de logements mis sur le marché. On est encore loin des chiffres des autres provinces, vu que celle du Luxembourg est la dernière à être passée à ce type de logement, mais on se rapproche néanmoins de plus en plus de la province de Namur.

Arlon, l’église Saint-Donat. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Trio de tête

Sur ce marché en pleine croissance, Arlon, Bastogne et Marche-en-Famenne forment les locomotives. Arlon, pour sa part, concentre à elle seule 25% du stock luxembourgeois, ce qui est assez remarquable pour une ville de taille moyenne. Et de nombreux projets devraient y voir encore le jour. Son potentiel reste en effet important, étant donné qu’environ six personnes sur dix qui y habitent travaillent au Grand-Duché… La demande y paraît ainsi supérieure à l’offre, surtout dans le centre-ville. Et les projets de standing y fonctionnent très bien. Ce sont d’ailleurs les appartements les plus grands et les plus chers qui semblent se vendre en premier. Parmi la bonne poignée de projets en cours de commercialisation, on peut citer la « Terrasse du Luxembourg », la « Résidence Le Lorrain », la « Résidence Bonnert », la « Résidence Elterwée », ou encore la « Tour du Molitor ».

Côté prix, si le prix moyen dans l’ensemble de la Province a augmenté de 4,5% en un an, celui sur Arlon est resté plus stable, avec une augmentation de 2%. Mais c’est bien à Arlon que ce prix moyen reste le plus élevé, à 2500 euros/m2, suivi de près par les communes du nord de la Province à des prix variant de 2125 à 2500 euros/m2, soit 2300 euros/m2 en moyenne. Si Bastogne voit apparaître de nombreux projets, comme par exemple la Résidence Surol-Berthe, c’est aussi le cas de Marche-en-Famenne avec des projets tels que « Le Clos du Fond des Vaulx », et dans une moindre mesure Vielsalm qui propose aussi des projets haut-de-gamme tels que « Les Jardins du Lac ».

Par rapport au reste de la Wallonie, ou même du reste de la Belgique, la majorité des projets sont en moyenne de plus petite taille, entre 10 et 25 unités, mais peuvent pour certains atteindre 50, voire 70 appartements, à l’exception d’Arlon où certains projets peuvent dépasser les 100 unités.

Au sein du district sud, le stock déjà assez fourni se concentre du côté de Libramont, avec des prix stables qui sont aussi les plus accessibles. L’appartement type, de quelque 83 m2 en moyenne, s’y vend à 177 000 euros hors frais, soit 2130 euros/m2. Parmi les projets en cours de commercialisation, on peut citer le projet « Intersection » et « Rue Vicinal ». Citons aussi la résidence « La Bataille » à Neufchâteau, « La Vierre » à Bertrix, la « Résidence des Enclos » à Hachy, ou encore le « Domaine de l’Aurore » à Bonnert.

Pression sur l’appartement de seconde main

Si le prix moyen d’un appartement neuf de 80 m2 varie ainsi de 170 000 à 200 000 euros, hors frais, on retrouve pour les appartements deux chambres de seconde main un prix médian de 160 000 euros, avec des variations selon leur situation au nord ou proche de la frontière grand-ducale. Le marché du neuf contribue ainsi d’une certaine manière à assainir celui des appartements de seconde main, pour lesquels les propriétaires doivent désormais soit revoir le prix à la baisse, soit engager des frais de rénovation pour être en mesure de répondre à la demande.

Bonification des maisons

A l’échelle de la Province, le prix médian d’une maison a augmenté en 2017 de 6 %, à 175 000 euros. Sur ce segment aussi, la Province affiche une bonne santé, et peut même se prévaloir de la meilleure progression du pays. Naturellement, il existe une grande disparité en fonction de la région et selon la proximité avec la N4, l’E411 ou le Grand-Duché.

Sans surprise, l’arrondissement d’Arlon reste celui où le prix des maisons est le plus cher. Depuis longtemps, un grand nombre de Belges de cette région travaillent au Luxembourg, et ceux-ci ont en conséquence les moyens de s’offrir des biens d’une valeur plus élevée qu’ailleurs. Dans les communes d’Arlon et d’Attert, le prix médian se chiffre ainsi à 245 000 euros. Et pour s’offrir une petite maison 4 façades dans le centre-ville d’Arlon, il faut prévoir un budget moyen de 315 000 euros. Et dans les quartiers chics de Waltzing, le prix d’une villa 4 façades varie généralement de 350 000 à 700 000 euros. Comme c’est le cas dans les autres provinces du pays, une stagnation des prix frappe les biens qui présentent des performances énergétiques défavorables.

A l’autre extrémité, les maisons les moins chères de la Province se trouvent à Bouillon, avec un prix médian de 117 500 euros, et Florenville, à 120 000 euros.

Repères

Maisons 2 façades
Arlon : 245 000 euros
Marche-en-Famenne : 170 000 euros
Bastogne : 185 000 euros
Libramont : 187 500 euros
Bouillon : 117 500 euros
Appartement : 160 000 euros
Appartement neuf : de 2200 à 2500 euros/m2

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