Arlon, picture by Jean-Pol GRANDMONT

Province du Luxembourg

Écrit par Stephan Debusschere le 27 avril 2016

Variations au programme

Le marché immobilier de la plus grande province de Belgique affiche de bons résultats dans son ensemble. La légère croissance globale en termes de prix masque néanmoins des reculs dans certains arrondissements. 

A l’échelle de la province, le prix moyen des maisons a augmenté de 0,6 % en 2015. Si cette croissance rejoint quasiment la moyenne de toute la Région wallonne (+ 0,8%), elle est en-deçà de celle de 2014. Le prix moyen actuel de 180 900 euros ne reflète néanmoins que partiellement l’évolution des prix dans chacune des 44 communes qui composent la province. Si les prix ont effectivement progressé dans  l’arrondissement de Bastogne, et bien davantage dans celui de Neufchâteau, on constate en revanche une baisse des prix dans les arrondissements d’Arlon, de Marche-en-Famenne et de Virton. Et en y regardant de plus près, on observe que c’est en réalité dans les plus petites communes que les prix des maisons ont le plus augmenté, à l’instar d’Attert et de Martelange, toutes proches de la frontière luxembourgeoise, ou plus étonnamment d’Erezée où les prix ont bondi de plus de 42 % au cours de l’année écoulée.

Sur le segment de l’appartement de seconde main, le prix moyen a pour sa part progressé de 3,2 % en 2015, soit une hausse plus importante qu’en 2014. Le prix moyen actuel de 150 580 euros présente bien entendu des variations importantes selon les communes, avec une tranche de prix qui varie de 84 500 euros (Durbuy) à 202 000 euros (Attert).

Région d’Arlon 

C’est toujours au sein de la ville chef-lieu de province et dans les communes avoisinantes que sont concentrées les maisons les plus chères de la province. Les maisons se négocient en moyenne 307 000 euros à Attert, 247 000 euros à Messancy et 241 000 euros à Arlon. Depuis longtemps, un grand nombre de Belges de cette région travaillent au Luxembourg, et ceux-ci ont en conséquence les moyens de s’offrir des biens d’une valeur plus élevée qu’ailleurs. 

Pour s’offrir une petite maison 4 façades dans le centre-ville d’Arlon, il faut prévoir un budget de 250 000 à 350 000 euros, au minimum. Et dans les quartiers chics de Waltzing, le prix d’une villa 4 façades varie généralement de 350 000 à 700 000 euros. Comme c’est le cas dans les autres provinces du pays, une légère diminution des prix frappe les biens qui présentent des performances énergétiques défavorables. Et les biens à rénover profondément, de type vieille ferme, ne semblent plus avoir la cote. Pour parvenir à les vendre, les propriétaires doivent parfois revoir sérieusement leur prix à la baisse. 

Sur le marché des appartements, la demande semble supérieure à l’offre dans le centre-ville d’Arlon, tandis que l’inverse se produit en périphérie. Un appartement situé en bordure de ville se vend en moyenne à 2200 euros/m2, tandis que le prix d’un même appartement situé en plein centre, où l’on retrouve essentiellement des commerces, se chiffre aisément à 2400 euros/m2. Et les projets de (haut) standing fonctionnent bien. Ce sont d’ailleurs les appartements les plus grands et les plus chers qui semblent se vendre en premier lieu. Dans les communes avoisinantes, le prix d’un appartement neuf 2 chambres varie de 100 000 à 200 000 euros.

Le marché du neuf contribue à assainir celui des appartements de seconde main pour lesquels les propriétaires doivent désormais soit revoir le prix à la baisse, soit engager des frais de rénovation. 

Arlon, picture by Jean-Pol GRANDMONT

Région de Neufchâteau

En 2014, beaucoup de vendeurs ont admis que les prix avaient effectivement baissé. Lorsque le prix de vente était en phase avec la réalité du marché, la transaction se faisait assez rapidement. Mais il suffisait que ce prix soit surfait pour que le bien en question reste inmanquablement sur le marché. Depuis, la situation a évolué dans le sens du rattrapage. Sur les segments de la maison et des villas, l’arrondissement de Neufchâteau a, en effet, affiché une progression de 7,5 % au cours de l’année écoulée.
Mais, sans surprise, la tendance de l’activité est à la baisse pour les maisons à rénover, car les acheteurs préfèrent acquérir des bâtiments finis et bien isolés. Une constatation déjà perçue depuis 2012.

En 2015, le prix moyen d’une maison 2 façades en bon état dans l’arrondissement de Neufchâteau s’est fixé à 156 000 euros. A Neufchâteau même, malgré la correction de 2,4 %, ce prix est supérieur, à 169 500 euros. Mais c’est à Libramont que le prix moyen est le plus élevé, soit 216 000 euros, grâce à un bond de 16,6 %. La plus belle progression revient à Bertrix, où le prix moyen d’une maison a progressé de pas moins de 32 %, pour frôler les 168 000 euros. La plus forte correction concerne Paliseul, dont les maisons encaissent un recul de 22 %, pour un prix moyen de 125 500 euros. Les autres communes les moins chères de la province sur ce segment se situent dans le même arrondissement, à Bouillon et Saint-Hubert.

Au nord-est, dans la région de Bastogne, le prix moyen de 175 000 euros pour une maison s’est avéré stable depuis 2014. Mais de fortes divergences subsistent selon les communes. De Vielsalm à Fauvillers, la tranche de prix varie de 142 000 euros à 218 000 euros. Si Bastogne affiche un beau résultat en termes de progression (+12,3 %), d’autres communes ont dû encaisser des corrections sensibles, à l’instar de Bertogne, Vaux-sur-Sûre et Vielsalm.

Sur le segment de l’appartement de seconde main, les prix ont enregistré en 2014 une hausse de 4,2 % dans l’arrondissement de Neufchâteau et de pas moins de 17 % dans celui de Bastogne. Vouloir acquérir un appartement en ville est une démarche qui se confirme, car il existe une réelle volonté de la population villageoise vieillissante de venir vivre en ville dans un appartement. Le prix moyen d’un appartement deux chambres est de 138 750 euros à Bastogne (- 7%), de 179 000 euros à Vielsalm (+ 20%), et de 141 500 euros à Bertrix (+15,5%). 

Sur le marché du neuf, le prix moyen d’un appartement deux chambres (HTVA) oscille toujours entre 220 000 et 240 000 euros à Bastogne, entre 160 000 et 180 000 euros à Libramont et Neufchâteau, et entre 150 000 et 170 000 euros dans la région de Bertrix.

Région de Marche-en-Famenne

En matière de prix, cette région affiche une grande stabilité sur le segment de la maison ordinaire, à l’exception de Marche-en-Famenne et d’Erezée qui affichent des progressions de respectivement 13 et 42 %, et de la Roche-en-Ardenne qui encaisse un recul de près de 16 % sur ce segment. Comme ailleurs, les maisons très énergivores et nécessitant de gros travaux de rénovation n’ont plus du tout la cote. Le marché de la seconde résidence peut, quant à lui, faire exploser les prix dans le cas d’un bien de qualité et de caractère. 

Sur le marché des appartements, la ville de Marche-en-Famenne a vu émerger plusieurs petits projets d’une dizaine d’appartements courant 2014. Ceux-ci se sont rapidement vendus à des prix comparables à ceux de 2013, soit environ 2 250 euros/m2. Plusieurs gros projets – de plus de 100 unités de logements – s’annoncent pour les prochaines années, car la demande s’avère toujours forte. Les acquéreurs sont souvent des investisseurs privés qui donnent leur bien en location en vue de l’occuper eux-mêmes par la suite. La forte concurrence du neuf met la pression sur l’appartement de seconde main, qui a affiché en 2015 un recul de près de 16 %.

Logic Repères

Maisons

Arlon : 241 000 euros
Marche-en-Famenne : 196 000 euros
Neufchâteau : 169 500 euros

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