Quand les taxes attaquent …

Écrit par Thierry Laffineur le 17 novembre 2016

Table Ronde

Alors que la plupart des propriétaires ont récemment reçu l’avis de paiement de leur précompte immobilier, nous avons demandé à plusieurs agents et fiscalistes – parmi lesquels : 

leurs avis quant à l’impact de la fiscalité immobilière sur le marché résidentiel.  

25 milliards de rentrées fiscales

On rappellera dans un premier temps que la fiscalité immobilière, régionalisée depuis la dernière réforme de l’Etat se compose principalement, outre le revenu cadastral/précompte immobilier, de la TVA (p.ex. : 21% sur les constructions neuves) et des droits d’enregistrement. On retiendra également que le revenu cadastral (RC) est le revenu ‘fictif’ net moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au moment de référence, à savoir au 1er janvier 1975. Le calcul du RC est effectué par l'Administration du Cadastre, de l'Enregistrement et des Domaines (ACED). Le revenu cadastral (indexé) sert de point de départ à la perception du précompte immobilier et permet de définir le revenu immobilier à mentionner dans la déclaration d'impôt des personnes physiques.

Quant aux droits d’enregistrement, dans l’attente de nouvelles adaptations prévues en 2017, ils varient d’une Région à l’autre, non seulement en termes de montant (12,5% en Wallonie et à Bruxelles, 10% en Flandre) mais aussi en termes de modalités. Ils sont ‘portables’ en Flandre mais non dans les deux autres régions. « Cette portabilité (les droits payés lors de l’achat d’un premier bien immobilier viennent en déduction des droits à payer lors de l’achat d’un second bien) est évidemment un atout qui rend le marché ‘flamand’ plus dynamique mais crée aussi des disparités défavorables aux autres régions » (Ph. Kotsaridis)

Pour apprécier l’importance de cette fiscalité (RC + TVA + Enregistrement), on rappellera que celle-ci, appliquée à l’activité de la construction, à la propriété immobilière et aux transactions y relatives rapporte environ 25 milliards/an aux caisses de l’Etat, soit l’équivalent de +/- 4% du PIB de la Belgique !

Cadastre : 40 ans de retard !

Comme le soulignent les différents acteurs interrogés, un des points noirs de cette fiscalité est liée à l’absence d’une péréquation cadastrale récente – pour les trois régions - puisque la dernière remonte à … 1975 ! Or, depuis cette date on a assisté à des évolutions géographiques très différentes du marché immobilier. Ainsi, en 1975 les notions de Résidence Service, de bureaux partagés, etc. n’existaient pas. En outre, nombre de valeurs immobilières ont changé au gré de l’évolution socio-économique positive/négative des quartiers. Dès lors, on assiste à une péréquation ‘déguisée’. Celle-ci est notamment appuyée par une disposition législative qui stipule qu’à défaut de pouvoir trouver des points de comparaison de 1975, le cadastre peut utiliser des points définitivement acceptés aux alentours…..

Ajoutons que l'actuelle indexation cadastrale est aveugle et pénalise plus particulièrement les propriétaires se trouvant dans l'incapacité de maintenir leurs biens. Une harmonisation de la fiscalité immobilière est donc nécessaire pour remédier à une situation (injuste et incompréhensible) qui voit les différences entre les revenus cadastraux pour des habitations semblables aller du simple au triple.

Achat selon fiscalité

Plus globalement on relève que l’impact de la fiscalité sur le marché immobilier (elle pousse les prix à la hausse) fait sentir son influence à plusieurs niveaux :

  • Le marché du neuf tend vers un marché d’investisseurs dans lequel on distinguera les ‘privés’ - généralement à la recherche de petites unités - et les ‘institutionnels’ dont les SIR (= ex Sicafi) très professionnelles et désormais très actives.  Par leur capacité à lever d’importants fonds en bourse elles achètent en bloc voire construisent leurs propres immeubles (Th. André) ;
  • Davantage qu’une sélection par typologie ou localisation, c’est la fiscalité qui, en augmentant le coût d’un bien, guide désormais les acheteurs dans leur ‘choix’ et le cas échéant les pousse vers les biens existants moins onéreux ou vers la location. A noter toutefois que la lourdeur et la complexité du système ont un effet bénéfique : elles empêchent la création d’une ‘bulle’ immobilière et préservent ainsi le patrimoine (Ph. Kotsaridis) ;
  • Outre qu’il existe une différence énorme entre le neuf neuf et l’existant, il en existe une autre entre investisseurs (généralement bien informés) et acquéreurs/utilisateurs, généralement moins bien informés !. Pour ces derniers et dans le cas d’achat d’un bien neuf, l’agent immobilier est souvent appelé à ‘faire le calcul avec eux’ pour connaître le coût total exact de l’opération (J.F. Thibaut)

Pourquoi ?

Parce que le système s’est complexifié : Depuis le 1er janvier 2011, la vente d’un bâtiment neuf est entièrement soumise à la TVA. Cela signifie que la TVA (21%) est due non seulement pour la vente du bâtiment mais également pour celle du terrain attenant.

En d’autres termes, la vente d’un terrain (avec un bâtiment neuf) n’est plus soumise aux droits d’enregistrement mais est soumise à la TVA. Pour ce faire trois conditions doivent être remplies :

  • il est permis de bâtir sur le terrain et le bâtiment qui y est construit est vendu avec TVA ;
  • le terrain et le bâtiment sont vendus par une même personne ;
  • le terrain et le bâtiment sont cédés simultanément.

S’il n’est pas conjointement satisfait à ces trois conditions, l’acquéreur payera alors les droits d’enregistrement (régionalisés) pour l’achat du terrain.

Un rendement davantage qu’un bien

Autre constat, les promoteurs n’entreprennent rien aujourd’hui sans avoir consulté les agents immobiliers (ils connaissent le marché) qui pourront les ‘guider’ dans les typologies à construire selon le quartier et la clientèle visée, à savoir utilisateur et/ou investisseurs. Or, ces investisseurs sont avant tout à la recherche d’un rendement et se soucient peu de la qualité architecturale du bien. Cette stratégie a toutefois des limites. On relève ainsi que les promesses de rendement sont souvent largement surestimées lorsqu’elles annoncent 5% alors que le marché offre, dans le meilleur des cas, un rapport net de 3% ! Ce problème – la récente faillite d’Optima en est une illustration - apparaît clairement lorsque l’investisseur réalise avoir payé trop cher son acquisition, même si – c’est un argument de marketing – le rendement obtenu est toujours supérieur à celui offert par les banques. Ajoutons également que le prix d’achat d’un bien neuf est supérieur de +/- 20 % à celui d’un bien existant similaire (impact de la TVA). Pour un investisseur décidé à revendre au terme de 5 ans afin de récupérer sa mise, cela signifie que la valeur du bien devrait avoir augmentée de 20% endéans cette période ! C’est peu probable (Th. Masterson, L. Gentric, E. Deboulle).

Pour un particulier le délai d’amortissement de la TVA l’immobilisera durant +/- 8ans et l’empêchera donc de changer éventuellement de bien pour répondre à de nouveaux besoins (p.ex. : naissance d’enfants). L’honnêteté intellectuelle incite toutefois à reconnaître que si la fiscalité pénalise lourdement le marché immobilier elle n’est pas seule en cause.

Ainsi les RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) empêchent d’atteindre à une plus grande compacité des logements en imposant des surfaces/espaces minimaux . Or, réduire la superficie d’un logement de 10% réduit ipso facto son coût dans les mêmes proportions.

Par ailleurs, l’accroissement du nombre de normes (sécurité, acoustique, etc.), la pression foncière, la concurrence de plus en plus forte entre les acteurs du marché (nombre d’acteurs agissant antérieurement sur le créneau des bureaux, désormais quasi à l’arrêt, sont revenus sur le segment résidentiel) sont également des facteurs de hausse des prix.

Taxé 7 fois en 100 ans !

Sans parler de ‘rage taxatoire’ de l’Etat, on peut sans doute évoquer une certaine propension à abuser. Ainsi :  

  • La fiscalité en Belgique impose de déclarer les biens à l’étranger. En additionnant tous les revenus cadastraux et selon la règle du taux progressif de l’impôt, le propriétaire risque alors de se retrouver (très vite) dans une tranche d’imposition supérieure ;
  • Faute d’une harmonie fiscale (nationale et internationale) mieux vaut naître en Flandre, vivre à Bruxelles et mourir en Wallonie ou en Espagne. Faute de cette même harmonisation comment également négocier le TTIP avec les USA/Canada ?
  • La rotation (turn over) de l’immobilier résidentiel classique est d’environ 15 ans (à titre de comparaison il est de +/- 7 ans pour l’immobilier de seconde résidence à la côte belge). Cela signifie que sur 1 siècle un bien immobilier – via les droits d’enregistrement et les droits de succession - aura été taxé +/-  7 fois. Or cette taxation ne constitue en aucun cas une plus-value pour ses propriétaires successifs.
  • En cas de location d’un bien résidentiel à un particulier (personne physique) l’imposition sera fonction du revenu cadastral. Le montant imposable sera égal au revenu cadastral indexé du bien, majoré de 40%. Le coefficient d’indexation est basé sur l’évolution de l’indice santé, qui permet d’adapter les loyers à l’évolution du coût de la vie. Exemple : Pour l’année de revenus 2015, ce coefficient était de +/- 1,70. C’est l’administration fiscale qui se charge du calcul: le propriétaire (bailleur) doit simplement mentionner dans sa déclaration le montant du revenu cadastral du bien mis en location. Ainsi, si ce revenu cadastral est de 700 euros et que la location a débuté le 1er janvier 2015, cela signifie que le montant imposable pour l’année 2015 sera de 700 euros x 1,70 + 40%, soit 1.666 euros. Ce montant est ajouté aux revenus du bailleur et soumis au barème d’imposition de l’impôt des personnes physiques, comme un salaire.

Conclusion : le revenu cadastral indexé constitue votre base d’imposition même si vous ne mettez pas le bien en location et que vous l’occupez vous-même.   Cliquez ici pour plus d'information.    

Aussi, quelles que soient les opérations immobilières que vous projetez, consultez de préférence au préalable :

  • Un agent immobilier local : son expertise et sa plus-value portent sur une connaissance pointue de son marché ;
  • Un fiscaliste : dans le cas de l’achat d’un bien neuf, il pourra vous renseigner quant à la marche à suivre pour contester le montant du revenu cadastral attribué au bien acquis, sachant que le délai légal d’introduction d’une demande de révision est de 2 mois !

Notaire, conseils préventifs et valeur probante

A ces deux conseils on ajoutera – évidemment – celui du notaire.

En effet, que vous achetiez ou vendiez un bien immobilier (p.ex. une habitation), les meilleurs conseils d’un agent ou d’un fiscaliste ne vous apporteront aucune certitude quant à la validité juridique ni à l’équité ou respect d’un accord/contrat. Seul un notaire le peut. A cet égard on rappellera quelques points :

  • Un notaire (juriste de formation) ne résout pas les conflits mais tend à les prévenir et fait donc de la justice préventive ;
  • Les actes notariés ont une valeur probante « authentique » et ont « force exécutoire ». ‘Authentique’ signifie que le législateur a souhaité donné une valeur particulière à ces documents, parce qu’ils ont été rédigés par un expert possédant les connaissances nécessaires.
  • ‘Force exécutoire’ indique que les parties peuvent – sur base d’un acte notarié - s’adresser directement à un huissier, sans avoir besoin d’un jugement préalable, quand l’une d’elles ne remplit pas ses obligations.

Plus-values immobilières, quels montants taxables ?

Dans l’énumération des taxes qui structurent la fiscalité immobilière à savoir TVA, droits d’enregistrement, droits de succession, charges d’urbanisme (voir encadré 2), etc.,  nous aborderons ci-dessous celui des taxes sur la plus-value immobilière. Celle-ci – réalisée lors de la revente d’un immeuble - sera taxée dans trois cas :

1/ Revente d'un immeuble bâti dans les 5 ans de l'acquisition : 16,5% … ou plus

Un propriétaire qui vend son immeuble pourrait devoir payer une taxe sur la plus-value dudit immeuble. Cette taxation n'est toutefois applicable que s'il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations (achat > revente). Les dates à prendre en considération sont celles des actes notariés. Dans le cas où le délai séparant les deux opérations est inférieur à 5 ans, le taux de taxation sera de 16,5 %. Attention : Cette taxe ne porte que sur la plus-value (voir infra).

Cette mesure est également applicable lorsque le vendeur a reçu l'immeuble par donation (mais pas par une succession). Dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à 3 ans.

Fort logiquement la plus-value se définit comme la différence entre le montant payé lors de l'achat de l'immeuble, et son prix de revente.

Le montant payé lors de l'achat de l'immeuble représente le prix payé au vendeur, majoré des frais que l'acquéreur a réellement payés, comme par exemple les droits d'enregistrement et les frais d'actes (notariés). Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d'achat.

  • Majoration 

Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s'est écoulée entre les deux opérations (la valeur du bien s’accroît avec le temps)

Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu'ils aient été réalisés par des entrepreneurs agréés. Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l'immeuble par le propriétaire personnellement, par sa famille, ou par une main d'œuvre de complaisance (lisez : en noir !)

Le prix de revente est celui que le vendeur aura pu obtenir, diminué des frais qu'il aura payés pour mettre le bien en vente : frais de publicité, commission d'agence immobilière, divers honoraires de négociation (p.ex. : juriste ou fiscaliste). Mais si l'administration de l'enregistrement estime que la valeur du bien est supérieure au prix, c'est cette valeur qui serait prise en considération (voir encadré ‘Sincérité du prix’)

  • Déclaration et taux de la taxe

Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques de l'année qui suit celle où la vente a eu lieu. Ainsi, pour une vente réalisée en 2016, la plus-value devra être déclarée en 2017.

La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, quel que soit le montant des revenus déclarés, et cette taxe sera majorée des additionnels.

Si le vendeur ne réside pas en Belgique, il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, et ce sera le Notaire appelé à dresser l'acte qui devra prélever la taxe qu'il revirera à l'administration.

  • Exceptions : le logement familial et l’expropriation

Cette mesure ne vise cependant pas les maisons d'habitation occupées par le vendeur.

De même, cette mesure ne concerne pas les ventes des biens appartenant à des mineurs d'âge, ou à ceux qui y sont assimilés.

Enfin, les plus-values réalisées à l'occasion d'expropriations pour cause d'utilité publique échappent également à la taxe.

2/ Spéculation : 33%

Une plus-value réalisée à la suite d'une spéculation est taxée au taux de 33 %. On parle de spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issus d'une gestion "à risque", sans qu'il s'agisse d'une activité professionnelle. Différents critères seront pris en considération par l'administration pour prouver qu'il y a eu spéculation. Précisons à cet égard que la Cour de cassation la définit comme " l'acquisition de biens avec le risque de subir des pertes mais avec l'espoir de réaliser des bénéfices en cas de hausse du prix du marché ".

3/ Revente d'un terrain non bâti : de 16,5 à 33%

La revente d'un terrain non bâti est taxable à 33% si la revente a lieu dans les 5 premières années et à 16,5 % si la revente a eu lieu entre la 5ème et la 8ème année.

Encadré 1

La sincérité du prix …

Lors de la lecture de l'acte de vente, le notaire lit aux vendeurs et acquéreurs l'article 203 du Code des Droits d'Enregistrement relatif aux dissimulations dans le prix ou la valeur vénale de l'immeuble.

Article 203 : En cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties.

Cette disposition précise avant tout que les parties doivent déclarer dans l'acte le prix qui a été réellement convenu, parce que c'est sur cette base que l'administration de l'enregistrement va calculer le droit d'enregistrement. Déclarer un prix inférieur au prix convenu constitue une fraude fiscale, et l'administration pourrait percevoir une amende, due par les deux parties.

L'administration n'a que très peu de moyen de contrôle pour vérifier si le prix est exact. Elle peut dès lors, en vertu de cette même disposition, taxer, non pas sur base du prix, mais bien sur base de la valeur de l'immeuble. Après toute vente, le receveur de l'enregistrement lance une petite enquête afin d'estimer la valeur du bien vendu. Il se base notamment sur la superficie de l'immeuble, son volume, le revenu cadastral, la date de la construction, et, surtout, le prix de vente d'immeubles semblables vendus récemment dans le voisinage. S'il estime que le prix déclaré dans l'acte est inférieur à la valeur normale de l'immeuble, il envoie à l'acquéreur un avis constatant l'insuffisance d'estimation, et l'invite à payer endéans le mois un droit complémentaire, mais aussi une amende. Pour notifier son avis, le receveur dispose d'un délai de 2 ans, à partir de la date de l'enregistrement de l'acte.

… le service après-vente 

L'avis adressé par le receveur est souvent mal interprété.

Beaucoup d'acquéreurs pensent qu'il s'agit d'une imposition d'office, et payent. A ce moment, il est trop tard pour introduire une réclamation. En réalité, il ne s'agit que d'une proposition de taxation complémentaire de la part du receveur. Chacun a le droit de se défendre, et – comme pour la valeur cadastrale - l'acquéreur peut contester la valeur proposée par l'administration. Il faut d'abord demander au receveur de se justifier : il produira ses points de comparaison et les autres éléments dont il dispose. L'acquéreur demandera alors l'avis de son notaire qui l'assistera dans le cadre du service "après-vente" que le notariat rend à sa clientèle. Si la vente a été négociée par un agent immobilier qui est également expert agréé, son avis sera également sollicité. L'acquéreur pourra également trouver d'autres points de comparaison plus favorables. Si, dans le cadre du prêt sollicité pour l'acquisition de la maison, une expertise a été réalisée, elle peut toujours servir d'élément d'appréciation. Si l'immeuble acquis est en très mauvais état, l'acquéreur peut inviter le receveur à le visiter.

… et la négociation !

L'acquéreur constatera parfois que le receveur a raison : Il a fait une affaire en achetant l'immeuble à un bon prix. Il devra payer les droits complémentaires. Bien entendu, il ne devra rien payer de plus au vendeur qui s'est contenté d'un prix inférieur. Parfois, le receveur accepte les arguments de l'acquéreur, et abandonne. Cependant, dans la plupart des situations, le receveur et l'acquéreur conviendront que la valeur réelle doit se situer entre le prix payé et déclaré et le montant de l'estimation de l'administration : on transigera sur une valeur intermédiaire : A ce moment, l'acquéreur paiera un droit complémentaire réduit en négociant le montant de l'amende.

Encadré 2

Charges d’urbanisme (région bruxelloise)

Apparues dans le courant des années 60, les charges d’urbanisme sont une contribution (= taxe) du secteur privé (elle sont payées par les promoteurs/développeurs) à l’aménagement de l’espace public (p.ex. voiries) et/ou des équipements publics (p.ex. écoles, crèches, etc. ) de la commune dans laquelle le projet est construit.  Elles sont fixées – par la commune - lors de l’attribution du permis de construire

Aperçu des montants pour la Région Bruxelles-Capitale (source BECI)

L’importance de la charge d’urbanisme dépend du type d’activités (€/m² de superficie de plancher ou de parking) qui seront effectuées dans le projet immobilier.

Logement > 1.000m² : 65 €/m² pour les projets immobiliers dans les zones mixtes, des zones d’équipements (d’intérêt collectif ou de service public) et dans les ZEMU (Zone d’Entreprise en Milieu Urbain > à Bruxelles cela concerne notamment les développements sis le long du canal) et 50 €/m² pour les autres projets d’habitation.

Bureaux ou production de biens immatériels > 500 m² : 125 €/m² ou 200 €/m² (si la densité du bâtiment est supérieure à la moyenne de la zone, c’est souvent le cas pour des bâtiments élevés).

Assemblées parlementaires et services diplomatiques > 500m² : 125 €/m²

Parkings payants > 24 emplacements : 125 €/m²

Commerces > 2.000m² : 125 €/m²

Hôtels > 20 chambres : 90 €/m²

Choix du demandeur de permis

A noter que depuis 2013 les charges d’urbanisme peuvent prendre une forme plus subtile en vue de répondre aux besoins de logements moyens. En effet, dans sa demande de permis un promoteur/ développeur peut désormais proposer :

  • La réalisation de 15 % de logements conventionnés en lieu et place de l’ensemble des charges qui pourraient être imposées en numéraire (= plutôt que de signer un chèque, le promoteur développe davantage de logements). Ces logements seront proposés prioritairement aux opérateurs immobiliers publics (p.ex. citydevbrussels) pendant un délai d’un an à compter de la délivrance du permis. Dans cette hypothèse, la proposition est admissible même si le coût pour le demandeur des actes et travaux ainsi identifiés est inférieur à la valeur en numéraire.
  • La cession de logements à titre gratuit à un opérateur immobilier public.
  • La réalisation d’un équipement de service public ou d’intérêt collectif (aménagement de voiries, construction d’une crèche, d’une école, d’une bibliothèque, etc.).  Voir aussi ici 

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