exemple de bien dans le Borinage : villa de 300 m² sur une parcelle de 18 ares pour 250.000 euros.

Région du Borinage : sus aux a priori immobiliers

Écrit par Stéphan Debusschere le 8 septembre 2014

L'embellie boraine ?

Avec ses quartiers défavorisés et son taux élevé de chômage, la région du Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats-acquéreurs. Mais cette situation correspond-elle toujours à la réalité d’aujourd’hui ?
Logic Immo a interrogé des professionnels pour avoir leur avis sur la question et l’évolution de cette région.

Meilleurs quartiers

Logic Immo. Quels sont les quartiers et les zones qui détiennent selon vous les caractéristiques les plus favorables ?

exemple de bien dans le Borinage : villa de 300 m² sur une parcelle de 18 ares pour 250.000 euros.Bernard Dieu, Immobilière La Mondiale (Quaregnon). Je souhaite étayer mon propos au-delà de la zone qui me concerne, à savoir Quaregnon, en englobant toute l'entité Mons-Borinage sur laquelle nous travaillons depuis 25 ans, et en évoquant surtout les a priori négatifs concernant certaines communes du Borinage.

 

Certains candidats acquéreurs qui recherchent un bien sur Mons ne veulent pas entendre parler d’entités comme Cuesmes, Jemappes ou encore Flénu qui font pourtant partie du Grand Mons, et encore moins du Borinage. Or, chaque commune a ses bons et « mauvais » quartiers. Tout le monde reconnaît par exemple que le centre de Mons peut se révéler insécurisant dès la nuit tombée.

 

S’agissant du Borinage, les a priori négatifs sont de l’ordre d’une impalpable appréhension et d’un imaginaire collectif qui ne tient pas compte de l’évolution positive des entités qui la composent. Beaucoup de quartiers ont en effet été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été aménagés. Je citerai ici quelques exemples parmi d’autres.

 

A cinq minutes de Mons, la rue de Flénu et la rue de Quaregnon reliant ces deux communes sont désormais devenues des zones résidentielles en grande partie. Des lotissements y ont été créés et on y trouve de très belles villas. A Wasmuel, dans l’entité de Quaregnon, un immeuble d’appartements neufs est sorti de terre du côté de la Grand-Place.

En plein centre de Dour, la place de l’Eglise a été rénovée et reçoit à proximité immédiate un nouvel immeuble à appartements.

 

A Frameries, la Grand-rue a été entièrement rénovée, et présente de nouveaux bâtiments d'habitation, des commerces et des parkings. Et dans cette même commune, plusieurs immeubles à appartements de standing ont été construits sur la rue Vandervelde.

Enfin, les entités de Eugies et Sars-la-Bruyère (commune de Frameries), ou encore Blaregnies et la commune de Quévy sont désormais devenues très prisées. Les mentalités changent, favorisant très positivement l’évolution et l’image de la région.

 


Christophe Dufromont, Morgan Immo (Saint-Ghislain). Bien qu’étant basé à Saint-Ghislain (Tertre), nous couvrons toute la région de Mons-Borinage, et notre métier nous mène à développer des contacts un peu partout en Belgique avec des candidats acquéreurs en provenance de Bruxelles, des deux Brabants et même de Flandre, et à pouvoir comparer ces différents marchés. Il en ressort que l'environnement, la mobilité et les prix de l'immobilier constituent des atouts majeurs de la région de Mons-Borinage qui présente en finalité des prix d'acquisition très bas et des loyers très élevés.

Nous disposons de magnifiques endroits qui pourraient toucher nombre de gens qui cherchent le calme et la nature. La commune de Quaregnon, par exemple, présente de très beaux quartiers résidentiels parsemés de villas et de beaux jardins, à l’image de beaucoup d'autres villages de la région où il y a moyen de créer son coin de paradis à juste prix.

 

Jean-Paul Lance, Hainaut Finance (Hornu). Notre région du Borinage a souvent été montrée du doigt, avec ses quartiers défavorisés et son taux élevé de chômage… Implanté depuis plus de 20 ans sur la région d'Hornu, nous avons pu constater ces dernières années la réelle amélioration de certains quartiers, grâce à la politique de certaines communes en matière d’aménagement du territoire (prescriptions urbanistiques, taxes sur les immeubles  inoccupés...). Certaines communes connaissent ainsi un net regain d'intérêt, notamment la commune de Colfontaine.

Immobilier, valeur refuge


Malgré le contexte économique, l'immobilier reste bel et bien une valeur refuge, et de plus en plus de candidats acquéreurs hors province s’intéressent à l’offre des biens de la région, au vu de leur prix attractif et des bons rendements locatifs qui peuvent être obtenus. L’accès à la propriété pour les jeunes reste cependant difficile étant donné les conditions renforcées des banques pour l’octroi des prêts hypothécaires et le financement des frais.

 

Cependant, les taux très intéressants favorisent actuellement l'accession à la propriété. Malgré les turbulences du marché immobilier depuis 2008, notre région se porte encore bien à cet égard, en comparaison avec l'évolution des prix dans d’autres régions. L’évolution positive de la région et l’attractivité de ses prix font de Mons-Borinage un marché immobilier à suivre.


Enzo Saccà, EnzoImmo (Frameries). Le Borinage comprend plusieurs communes où il fait bon vivre et où les prix restent abordables, comme c’est le cas de Saint-Ghislain, Tertre, Hautrage, Ghlin, Blaugies, Elouges ou encore Frameries. Mais il existe aussi de beaux quartiers dans des communes moins cotées comme par exemple Boussu, Quaregnon et Colfontaine, où le prix moyen des maisons ne dépasse pas 85.000 euros. Le prix mis à part, les caractéristiques les plus favorables que détiennent certaines communes sont la proximité du réseau autoroutier, la présence d’une gare, de surfaces commerciales et d’écoles. Pour d’autres communes, ce sera davantage leur caractère campagnard, qui est d’ailleurs souvent recherché par les candidats acquéreurs.

Quels types de biens peut-on y trouver, et à quels prix ?

Bernard Dieu. On trouve dans ces régions tous types de biens, de la fermette restaurée à la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent petit à petit. Il n'est pas rare de découvrir des maisons de rangée qui ont été rénovées et qui présentent des volumes très intéressants à des prix attractifs.
Les prix varient de 40.000 euros pour des maisons à restaurer, qui se font de plus en plus rares compte tenu de l'intérêt qu'on leur porte, à 250.000 euros pour des villas ou des maisons 4 façades. On peut également trouver des appartements neufs de 3 chambres, pour environ 130.000 euros. C’est le cas notamment dans le nouvel immeuble à appartements, créé en plein centre de Dour et dont les prix varient, en fonction de la surface, de 90.000 et 130.000 euros.

 

Christophe Dufromont. S’agissant des centres-villes de la région, Mons et Saint-Ghislain affichent les prix les plus élevés. Les villages tels que Tertre, Baudour ou encore Ghlin font également partie des zones les plus chères, équivalentes à des communes hors borinage telles que Jurbise, Casteau ou Hyon. On peut y trouver des biens à rénover et y apporter une belle plus-value après une rénovation d'excellente qualité de finition.


Avec les prix le plus bas du marché, nous retrouvons Jemappes, Flenu, Wasmes, Quaregnon, Wasmuel, Frameries, La Bouverie, Colfontaine, Dour, Pâturages, Hainin, Hornu ou encore Boussu. On y trouve de petites maisons directement habitables avec 2 chambres et jardin, à partir de 110.000 euros. Les villas 4 façades s’échangent quant à elles à partir de 200.000 euros.

 

Bonnes affaires immobilières


Jean-Paul Lance. Le Hainaut, et plus précisément le secteur Mons-Borinage, conserve des biens aux prix attractifs et offrant un bon rendement locatif. La moyenne des prix, selon les communes, se situe entre 100.000 et 125.000 euros pour les maisons de rangée. Ces biens de « petite » valeur se vendent toujours bien et d’autant plus rapidement lorsqu’ils se trouvent à proximité des gares, des centres commerciaux et des écoles. Ce type de bien suscite donc l'intérêt de nombreux candidats investisseurs.

Pour les biens de type « maison bourgeoise » ou villa, le délai de vente se voit en revanche prolongé. Selon leur situation, les prix oscillent entre 175.000 et 200.000 euros. Les appartements neufs ont quant à eux toujours la cote. Leur prix au m2 se situe entre 1500 et 1750 (hors frais), selon le degré de finition et la localisation. Nombre de personnes décident d'investir dans ce type de bien afin d’y vivre plus confortablement leur retraite.


Enzo Saccà. Si la région offre en réalité tout type de maison, on y trouve surtout des maisons 2 façades qui affichent souvent un prix inférieur à 100.000 euros, des villas 4 façades – parfois à de très bons prix – mais aussi beaucoup de nouvelles constructions (lotissements de maisons et immeubles à appartements) dans de beaux endroits et à des prix abordables.

Y a-t-il moyen de faire de bonnes affaires en matière d'investissement ?


Bernard Dieu. En matière d'investissement, on peut s'intéresser à des maisons à restaurer mais aussi à des appartements neufs, qui restent très faciles à louer. Les promoteurs qui se sont adaptés au marché ont tendance à construire ces immeubles d’appartements de manière à réduire au maximum les charges de copropriété. Si on compare les prix et les rendements, on constate que notre région est très compétitive.

 

Christophe Dufromont. Comparativement, les prix à l’acquisition sont très bas et les loyers sont à un prix normal. On peut ainsi obtenir des rendements allant jusqu’à 7 %. C’est la raison pour laquelle nous voyons de plus en plus d'investisseurs s’intéresser à la région de Mons-Borinage. En finalité, cette partie du pays présente les prix immobiliers les moins chers, à moins qu’il ne s’agisse en réalité de la seule région de Belgique à offrir de l’immobilier au juste prix... A méditer.

 

Enzo Saccà. Il est effectivement toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter, que l’on peut encore trouver à des prix intéressants. Mais il faut pour cela disposer de temps et détenir quelques capacités dans le domaine de la construction. Mais en analysant bien la vaste offre des maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant grâce aux revenus locatifs.

Grands axes routiers, peu d'embouteillages


Quels sont les atouts présents et à venir de l'environnement général du Borinage ?


Bernard Dieu. Les atouts sont nombreux. A commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers, sans oublier le peu d'embouteillage. La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages (boulangerie, boucherie, épicerie) constituent eux aussi des atouts importants. Enfin, il y a une véritable volonté de la part des élus de rénover les centres de leur commune respective.

 

Christophe Dufromont. Dans quelques mois, Mons 2015 sera la capitale européenne de la culture. Ce sera l'occasion d’inscrire en grand la région sur la carte du monde, et de créer par ailleurs une véritable symbiose entre tous les commerçants très concernés par l’image de leur région. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en effet en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d'autres l'ont déjà compris et viennent s'installer dans nos régions.


Enzo Saccà. En temps de crise, le principal atout du Borinage reste le prix des maisons qui affichent souvent des valeurs inférieures à 100.000 euros, c’est-à-dire bien en-dessous de la moyenne wallonne (147.000 euros). Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions du pays peuvent y réaliser leur rêve. Frameries est à ce titre un bon exemple. Outre sa tranquillité et sa proximité avec la ville de Mons, cette commune paisible est l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire. Comprenant les villages de Frameries, Eugies, La Bouverie, Noirchain et Sars-la-Bruyère, Frameries est située à moins de 6 km de Mons et à quelque 10 km de la frontière française, et offre à la fois une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, des surfaces commerciales, une gare et des écoles. Et comme c’est le cas d’autres communes dans la proche périphérie de Mons, elle bénéficiera en 2015 de la ligne TGV et de grandes surfaces commerciales comme Ikea.

 

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