Participants à la table ronde

Résidences services: offres, besoins et équations économiques

Écrit par Thierry Laffineur le 5 mai 2017

Table Ronde

Le vieillissement de la population belge situe aujourd’hui à 2 millions le nombre de personnes de plus de 65 ans dont 8% (160.000)  souhaitent entrer en maison de repos. A l’horizon 2040, cette population aura doublé (4 millions) portant à 320.000 lits les besoins d’hébergement en maisons de repos et de soins (MRS*) Participants à la table ronde

Dans ces conditions, comment estimer le rôle et l’évolution des résidences services (RS (*)) pour les années à venir ? A quelle(s) équation(s) économique(s) ces structures devront-elles répondre ? Quel(s) modèle(s) seront développés pour quelle(s) population(s) ?

Pour y répondre la présente table ronde réunissait :

  • Gael Cruysmans  - Administrateur – J C X
  • Orfeo Levecq - ‎Directeur – ARMONEA
  • Benoît della Faille – CEO - VIVALTO
  • Philippe Joos – Managing Partner - I D L
  • Philippe Mestach -  Agent Immobilier – LATOUR & PETIT
  • Hélène Cambier  -  Chargée de communication et marketing -  ECKELMANS Immobilier 
  • Benoît Galoux – Directeur Commercial – EAGLESTONE
  • Sandra Gottcheiner  – Directrice Développement – IMMOBEL

Allongement de l’espérance de vie ‘en bonne santé’

Comment jugez-vous la situation actuelle des structures d’accueil pour personnes âgées ?

B. della Faille : A ce jour, les structures d’accueil des MRS (130.000 lits) accusent un déficit de 30.000 unités. Atteindre le volume ‘idéal’ de 320.000 lits en 2040 demanderait donc de construire une maison de repos de 100 lits/semaine pendant 25 ans ! C’est évidemment impossible. En conséquence, la stratégie des autorités publiques sera de se focaliser sur l’accueil des personnes les plus dépendantes (besoin d’unités médicalisées importantes) dans des MRS subsidiées et de diriger les autres vers des résidences services – non subsidiées - offrant une assistance médicale légère.

G. Cruysmans : A l’évidence, faute de moyens financiers, l’Etat se ‘décharge’ – selon une volonté simpliste - d’une partie de ses responsabilités sur le secteur privé des résidences services.

P. Mestach : En Flandre, l’ouverture/construction d’une MRS est d’ores et déjà conditionnée à celle d’une RS de façon à assurer un équilibre des besoins.

S. Gottcheiner : Le challenge est moins dans le montant des subsides que l’Etat allouera aux personnes (très) âgées des MRS que dans la capacité du secteur privé à construire le bon produit immobilier RS adapté à une double évolution :

  • Un allongement de l’espérance de vie ;
  • Un allongement de la période d’espérance de vie en ‘bonne santé’ des 65+.

Or, actuellement le marché des RS montre un hiatus qui voit se développer un marketing pour attirer des 65+ actifs dans des structures ‘médicalisées’ alors que la très grande majorité de cette population ne se reconnaît pas dans une telle offre.

Il s’agit donc de faire évoluer les produits immobiliers afin d’offrir aux 65+ des structures qui, via leur localisation et leur agencement/organisation/services (largeur porte, escaliers, piscine, etc.), facilitent la vie de cette population au sein d’un quartier.

P. Mestach : On peut également prévoir que les RS évolueront en deux groupes. Celui des structures offrant systématiquement tous les services et d’autres dans lesquelles ces services seront ‘à la carte’. Particpants

Ph. Joos : C’est effectivement le constat que nous faisons. Outre que le poids des charges/services d’une résidence services est un frein à l’investissement (en cas de vide locatif le propriétaire/investisseur reste redevable des charges), la bonne question est pourquoi un occupant en bonne santé devrait-il payer pour des services 24/24 qu’il n’utilise quasi jamais ?

3,3 milliards €/an … vraiment ?

Quel est le coût du vieillissement de la population supporté par l’Etat ?

B. della Faille : Si l’on peut se réjouir de l’allongement de la période de vie en bonne santé, cette situation met toutefois en évidence une autre équation économique : comment financer un hébergement en résidence service, lorsque la pension moyenne est de 1200 €/mois alors que le loyer moyen en RS est proche du double ? Le risque actuel – il est déjà perceptible - est que nombre de développements immobiliers (RS) ne trouvent pas preneur car trop onéreux.

Par ailleurs, il s’agit aussi de remettre les données de cette équation dans une perspective plus large du coût du vieillissement. Ainsi, lorsqu’on prétend que l’Etat n’a plus les moyens d’assurer la prise en charge de sa population âgée (alors que les citoyens ont cotisé pendant 40 ans de carrière !), on débat d’un faux problème mais d’un vrai révélateur de la mauvaise organisation des finances publiques. 

Pourquoi ?

Pour financer les MRS, l’Etat injecte annuellement 3,3 milliards € (dont 2,7 représentent essentiellement la masse salariale du personnel soignant). Sur cette somme 2,2 milliards remontent immédiatement dans les caisses de l’Etat via les lois sociales et précomptes.

Reste 1,1 milliard destiné à la consommation et donc aussi à la TVA (qui remonte également dans les caisses de l’Etat). En poursuivant ce mécanisme on s’aperçoit que les dépenses de 3,3 milliards sont largement contrebalancées par les prélèvements.

Problème : c’est l’Inami qui paye les 3,3 milliards mais c’est l’Etat qui récupère la mise !

S. Gottcheiner : En Flandre, les autorités ont compris que la carte des subsides n’était pas nécessairement la bonne dès lors qu’on pouvait multiplier la création de RS (et les remplir !) via des mesures profitant aux occupants acquéreurs, dont une TVA à 6%, une réduction du précompte immobilier (à condition de travailler avec un opérateur agréé), etc.

B. Galoux : Retenons aussi que si les RS voient aujourd’hui leur taux d’occupation rester faible cela est davantage dû aux coûts des services qu’à celui de l’immobilier. Des solutions doivent donc être trouvées pour transformer des services/frais fixes en services/frais variables.

Il convient dès lors de développer des produits immobiliers tels des appartements équipés et aménagés - aux besoins de leurs occupants âgés - d’une superficie de +/- 60 m², dont le coût se situerait à +/- 3.000 €/m² mais dont les services seraient ‘à la carte’.

Ph. Mestach : Si vous ‘démutualisez’ les services vous en augmentez le prix pour ceux qui sont contraints d’y recourir !

S. Gottcheiner : Le problème des ‘services’ peut trouver une solution dans la mixité des développements immobiliers.

Comment ?

Si, à l’image de Bella Vita (Waterloo) ou du futur quartier Ilot Saint-Roch (Nivelles) dans lequel prendra place une RS de 50 unités, vous développez un ‘smart quartier’ intégrant une RS parallèlement à toutes les autres fonctions (médecin, kiné, commerces, …), vous n’avez plus besoin d’intégrer ces services à votre RS et le coût d’hébergement en est diminué d’autant.

G. Cruysmans : C’est exact MAIS le gros problème reste de trouver les localisations où créer de tels quartiers qui, idéalement, ne peuvent fonctionner qu’en centre urbain – par définition lieu de multi fonctionnalisme !

H. Cambier : Avec le développement des appartements-services ‘Génération seniors’ dans le projet Agora (Louvain-la-Neuve), nous nous approchons de cet ‘idéal’ mixte et multifonctionnel. En effet, outre le fait que cette résidence (70 appartements-services) se situe en cœur de ville, qui plus est piétonne, elle s’intègre au sein d’un complexe plus large comprenant notamment un pôle hôtelier avec les prestations qui en découlent (restauration, City Spa et conciergerie). Les occupants des appartements-services bénéficient ainsi de services de qualité, gérés par un groupe hôtelier de renom (Martin’s Hotels). Ce modèle nous permet de réaliser des économies d’échelle considérables et d’afficher, dès lors, des coûts d’hébergement plus accessibles (àpd 1.600 €/ personne/ mois, services inclus).

Renversement d’analyse 

Vers quel(s) concept(s) d’hébergement des personnes âgées se dirige-t-on ?

O. Levecq + B. della Faille : Retenons qu’à l’accroissement de l’espérance de vie correspond malheureusement un ‘appauvrissement’ d’une grande partie de la population qui n’a plus – comme par le passé – le patrimoine lui permettant d’assurer son hébergement en RS. Cette situation encourage aussi la population âgée à demeurer chez elle le plus longtemps possible.

S. Gottcheiner + G. Cruysmans : Oui, mais encore faut-il que les habitats soient adaptés, ce qui n’est que très rarement le cas. Ce n’est que depuis peu qu’on développe des produits immobiliers conçus en fonction de l’évolution physique des populations.

Pourquoi ? Participants à la table ronde

Parce qu’on a toujours raisonné en termes financiers, à savoir comment trouver un investisseur/occupant pour mon produit (=RS) sans comprendre qu’il fallait opérer un renversement d’analyse et partir du point de vue inverse : A quels besoins de l’occupant le produit doit-il répondre ?

Dès lors qu’on accepte cette approche, on entre dans le concept de l’habitat universel et évolutif dans lequel la structure a été pensée au regard de la praticabilité : dimension porte, sanitaire, chambre adaptable, rampe, dimension couloir, ….

Aujourd’hui le marché de la RS concerne une population encore active (70 > 75 ans) en attente d’un produit immobilier spécifique. 

B. della Faile : Attention à deux aspects :

  • Immobilier : le concept universel ‘consomme du m²’ (coût plus élevé)
  • Services : ils ne seront pas moins onéreux puisqu’ils devront être prestés ‘à domicile’.

S. Gottcheiner : C’est exact mais n’oublions pas que les évolutions technologiques permettront aussi de prester nombre de services ‘à distance’.

G. Cruysmans : Une des clefs du succès de ‘Bella Vita’ est son concept global qui s’inscrit dans le principe d’une ‘économie de partage’. Cela signifie que nous avons réussi à créer une dynamique qui s’articule autour de la notion de ‘solidarité organisée’ et de bénévolat.

Le bénévolat c’est bien, moins de précompte c’est mieux !

B. della Faille : C’est éminemment respectable et encourageant, toutefois, s’agissant des RS, plutôt que du bénévolat mieux vaudrait la suppression du précompte des salaires des 44.000 infirmiers / infirmières du secteur. Une telle mesure permettrait alors d’engager davantage de personnel et d’offrir des services à moindre coût. Il importe aussi, devant les lacunes / dysfonctionnements de l’Etat, de sensibiliser le public à cette réalité.

S. Gottcheiner : Une autre alternative au bénévolat est celle du prestataire à 360°, qui étant capables de fournir une multitude de services permet des économies d’échelle. Participants

Par ailleurs, s’agissant des coûts d’hébergement rappelons que si le belge a généralement un certain capital immobilier au moment de sa retraite, à l’opposé ses revenus financiers sont faibles. Il peut donc retirer des revenus financiers de son patrimoine immobilier si celui-ci est par ailleurs loué, ou vendu, sans oublier les formules de viager.

B. Galoux : Nous sommes aussi à un moment particulier de changement de mentalités dans lequel la notion d’économie de l’usage/partage remplace celle de la possession/consommation (les jeunes générations n’ont plus nécessairement envie d’être propriétaires !) 

Pour les développeurs il s’agit aussi de raisonner selon ce modèle qui présage d’un basculement de l’acquisitif vers le locatif.

B. della Faille : Si je reviens au vieillissement de la population je constate que les RS actuelles sont le lieu d’hébergement de personnes valides.

Or, dès lors que les MRS se ‘déchargeront’ de leur rôle (étant dans l’impossibilité de répondre à la demande) sur les résidences services cela signifiera que ces dernières devront accueillir des personnes ‘moins valides’ et donc disposer des structures (prestataires de soins) qui les transformeront de plus en hôpitaux pour des périodes plus courtes (2 / 3 ans). En d’autres mots redevenir ce que les homes étaient au XIXème siècle : des mouroirs ! 

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