Table ronde essentielle immo: résidentiel 2015

Résidentiel 2015: des normes (trop) contraignantes?

Écrit par Thierry Laffineur le 4 juin 2015

Table ronde de l'Essentielle Immo

Si l'immobilier résidentiel se sort plutôt bien des années de crise comment se comportera-t-il en 2015 et au-delà ? 

Table ronde essentielle immo: résidentiel 2015
 
Quels éléments (exigences normatives, situation économique globale, fiscalité...) l'impacteront et dans quelles proportions? A cet égard on s'interrogera quant à savoir si le résidentiel est surévalué  (entre 3 et 15% selon les sources)? Quels sont les segments porteurs?  Quelles sont les exigences pour les professionnels de la construction dont les agents?, etc.
 

Pour y répondre la présente table ronde réunissait 

  • Pascale Dumont de Chassart - Associée co-gérante - Immo De Maurissens
  • Jean François Denis - Head of Real Estate - Engel & Völkers
  • Serge Fraeijs de Veubeke - Adm. Dél. - Consortium Immobilier Général sa
  • Grégoire Verbeeck - Adm. Dél - Eventimmo
  • Vincent Szpirer - Architecte -  Président du CA PMP 
  • Esther Jakober - Dir. Com et Stratégie  -   Plate-forme Maison Passive
  • Edouard Herinckx - Adm. Dél.  - Eiffage
 

Marché surevalué ou non

Considérez-vous que l'immobilier résidentiel est surévalué ? 

E. Herinckx : Il n'existe pas de surévaluation du résidentiel neuf - dont celui que nous développons majoritairement (2 ch. / 90 m²/ 300.000 €) . Par contre, s'agissant du marché de seconde main, on relève un ralentissement du rythme des ventes. Celui-ci est lié, d'une part, à la complexification des procédures administratives et, d'autre part, aux attentes financières (trop) élevées des vendeurs  au regard des performances énergétiques des biens proposés. A ce niveau la surévaluation est effectivement comprise entre 3 et 15% selon les types biens.
 
P. Dumont : Sur le marché de seconde main la surévaluation est une réalité pouvant largement dépasser les 15%  pour atteindre jusqu'à 30% dès lors qu'on aborde le marché haut de gamme !
Outre les raisons déjà citées, il apparaît que les acheteurs potentiels sont aussi 'surinformés'. Or cette surinformation (trop d'informations tue l'information) est source d'incertitudes et donc de réticences à s'engager face aux interrogations quant à la véritable performance énergétique des biens, à leur  fiscalité désormais régionalisée, etc.
Parallèlement, toutes les analyses montrent que les segments porteurs du neuf (= supposés répondre à la majorité des demandes) concernent le logement moyen urbain ( 2 chambres/ max. 100 m² / 2.500 €/m²)  à décliner selon les quartiers. Paradoxalement, cette offre qui devrait être majoritaire s'avère aujourd'hui insuffisante. 
 
J.F. Denis : La question de la surévaluation suppose une référence. A cet égard différentes études montrent qu'une surévaluation du résidentiel existe... par rapport aux revenus des ménages. En d'autres mots le coût de l'immobilier croît plus rapidement que le pouvoir d'achat et la capacité d'emprunt.
Par ailleurs les différences de prix entre les segments du neuf (ou lourdement rénové) et celui de l'existant s'accentuent. 
Toutefois on relève que le marché belge en général et bruxellois en particulier, restent stables - ou moins volatiles que ceux d'autres capitales - et reflètent donc une adéquation entre offre et demande. 
Il reste qu'un des points délicats de ce marché concerne les investisseurs. En effet, le locatif n'ayant pas progressé au même rythme que l'acquisitif  et le succès des promotions actuelles se faisant sur les petits appartements/studios (voir remarque infra), on se trouve face au risque de voir les 'grands' appartements demeurer inoccupés et/ou être vendus à la casse.
 
Remarque : Le nombre de propriétaires-occupants en Belgique est supérieur à 70%. A Bruxelles ce nombre est inférieur à 50% où le nombre de ménages monoparentaux (majoritairement locataires) représente 42% de la population 
 

La moyenne n'est pas la vérité

S.Fraeijs : Ne comparons pas Bruxelles (un gros village) avec les grandes métropoles européennes : ce ne sont pas les mêmes marchés. 
Aujourd'hui, au regard de la situation économique, les promoteurs belges qui espèrent réaliser des marges de 20% sur la construction neuve sont dans l'erreur et devraient ramener leurs prétentions entre 12 et 15% . 
Outre que - cela a été mentionné - le delta entre revenu des ménages et coût de l'immobilier s'accentue, l'accroissement du prix du foncier, les (très) longs délais d'obtention des permis, etc., sont de sérieux handicaps à l'acquisition.
 
Parallèlement, le marché tend à définir les valeurs immobilières selon des calculs de moyennes. Comme toute donnée statistique ces moyennes ne reflètent que très partiellement la réalité et faussent généralement l'appréciation du prix et/ou de la rentabilité d'un bien (surévaluation).  
Autre handicap, le financement. Parmi les différents segments du neuf (entrée, moyen, haut de gamme, subsidié, etc.) celui du moyen de gamme (construit en basse énergie et vendu 2.500 €/m²) s'adresse par priorité à la  'middle class'. Or celle-ci est aussi la plus exposée aux préavis et se voit donc pénalisée lors de demandes de crédits hypothécaires. 
Si le marché peut donc être considéré comme 'globalement stable' il n'en est pas moins difficile.  Il conviendrait en conséquence que les professionnels du secteur remettent les pendules à l'heure en jouant la carte du 'juste prix au juste endroit ' et évitent ainsi que les acquéreurs potentiels ne prennent les moyennes pour des vérités. 
 
G.Verbeeck : La différence de prix -  compréhensible - entre biens nouveaux et existants est notamment amplifiée par une généralisation des mauvais scores 'PEB' décrochés par les immeubles de seconde main, considérés - souvent à tort - comme (très) énergivores. Cette mauvaise appréciation 'énergétique' de l'existant perturbe le marché (quelle est la valeur réelle du bien ?) et est un facteur de sa surévaluation.  
 
E. Jakober : S'il importe effectivement de connaître le référent (revenu des ménages, coût de la construction,... ) par rapport auquel on parle de surévaluation de l'immobilier, on se rappellera aussi, qu'au sein du marché neuf, de grandes disparités existent entre les prix annoncés et ceux pratiqués ! 
Cela signifie que le marché n'a pas les moyens d'acquérir aux prix demandés, sachant que ceux-ci seront encore grevés d'une TVA  de 21% ! 
Il conviendrait donc effectivement que les acteurs du marché se rejoignent et s'accordent sur une communication honnête quant aux coûts réels, aux performances énergétiques, etc., des nouveaux immeubles.  
 
S. Fraeijs : S'agissant des prix du logement moyen neuf on constate effectivement que ceux-ci sont désormais souvent 'rabotés' ( entre 25.000 et 50.000 €) pour être vendus endéans des délais raisonnables. Depuis 2012 le rythme des ventes s'est ralenti, notamment pour les immeubles considérés comme 'en avance sur leur temps' en termes de performances énergétiques.  
 
E. Herinckx : Une pré-commercialisation (vente sur plan) permet souvent de 'sentir' le marché et d'éviter les erreurs. Sans être nouvelle cette procédure devrait se généraliser à l'instar de ce qui existe au Luxembourg, où le financement des promotions par les banques n'est accordé que dès lors que 35% du projet sont pré-vendus.  
 
E. Jakober : C'est un effet de la crise bancaire et des exigences de prudence imposées aux banques à travers les mesures de Bâle 3 et Solvency 2
 
S.Fraeijs : Je n'abonde pas dans le sens des préventes aux motifs qu'elles sont juridiquement sans valeur et imposent un délai (3 à 4 mois) pour réaliser la vente définitive.  
 

Normes et mesures

Quels sont les principaux écueils relatifs à  l'habitabilité et aux performances de l'immobilier ?

G. Verbeeck :  Un problème récurrent auquel les agents sont soumis est celui des superficies dont les chiffres font l'objet de diverses interprétations (surfaces nettes/surfaces brutes). Ne peut-on imaginer revenir au principe des géomètres experts et du cadastre ? 
 
V. Szpirer : Depuis 1983 (!) existe en Belgique une norme (*) permettant le mesurage clair des surfaces et volumes du bâtiment. Alors que son usage devrait être généralisé, cette norme est toutefois méconnue. En conséquence chaque acteur tend à développer son propre code de mesurage et donc à contribuer ainsi au flou juridique. On peut regretter qu'une norme européenne n'existe pas mais, comme pour la plupart des dispositions de ce type, chaque pays traduit l’imposition légale dans sa législation avec ses nuances et spécificités. 
 
S.Fraeijs : Au-delà des normes du mesurage, celles relatives aux aménagements des biens, notamment au regard des besoins d'une population vieillissante (ex.: permettre à des personnes à mobilité réduite des déplacements aisés, etc.) devraient supplanter celles d'un RRU (Règlement Régional d'Urbanisme) souvent peu logique. 
 
E. Herinckx : Cette dimension du vieillissement ne peut plus être ignorée et les exigences qu'elle suppose sont intégrées dans nos développements. Il est également exact que les contraintes du  RRU sont pénalisantes voire aberrantes (ex.: chambre à coucher 14 m² min.) et conduisent à développer des superficies excessives et inutiles... qui seront payées par l'acquéreur.
 
V. Szpirer : Nous vivons  aujourd’hui un empilement de contraintes multiples qui sont d'autant plus lourdes qu'elles tiennent de moins en moins compte des principes architecturaux fondamentaux (en ce compris la performance thermique) et de la loi économique qui sous-tend le marché. 
Si le résultat construit se concrétise effectivement par certaines aberrations architecturales, il faut savoir qu'en amont il est possible de remporter des appels d'offres non sur base de la meilleure architecture, mais pour avoir répondu à toutes les contraintes en restant le moins cher...  même si l'habitabilité du projet est faible! 
 

Ethique et lenteur

E. Herinckx : Il faut également se rappeler qu'un tel empilement de contraintes impacte le travail des architectes, multiplie les risques de refus de permis (ou pour le moins en allonge les délais d'obtention), etc. Lorsqu'on sait que tous les délais administratifs sont déjà trop longs, il y a de quoi s'inquiéter !
 
P. Dumont : Ces contraintes impactent également le travail des agents désormais tenus de vérifier la conformité urbanistique des biens dont ils ont le mandat de vente. A ce niveau ils sont pénalisés par les lenteurs administratives.  
 
V.Szpirer : D'une façon générale la lenteur d'attribution des permis et/ou certificats répond à la crainte des administrations communales d'être attaquées sur leurs décisions. En conséquence elles recourent à des services juridiques, procèdent à des sur-vérifications et donnent parfois (souvent ?) des réponses ambigües voire difficilement compréhensibles!  
 
P. Dumont :  Qu'elles vérifient 10 fois est une (bonne) chose mais il conviendrait qu'elles le fassent dans les délais. Au terme de 3 mois d'attente l'acquéreur potentiel s'est généralement désisté! 
 
J.F. Denis: Au-delà de la problématique réelle et pénalisante des délais, le principe qui veut que la conformité urbanistique d'un bien incombe désormais à l'agent immobilier est plutôt positif. En effet, lorsqu'il y a peu (3 ans), on faisait valoir à un propriétaire que son bien n'était pas aux normes et qu'en conséquence l'acquéreur négocierait le prix ou annulerait la vente,  nous n'avions pas d'outil légal. Aujourd'hui cet outil existe et a le mérite de clarifier les choses en précisant exactement quels documents doivent accompagner la signature du compromis.  
 
P. Dumont : Tout le monde s'accorde sur la dimension éthique de cette imposition dont les avantages sont doubles :
  • revaloriser notre rôle d'agent;
  • éviter de nous retrouver en porte-à-faux avec les intérêts du client.
Toutefois à ces avantages s'opposent des inconvénients non négligeables dont celui de ralentir le marché - dans des proportions similaires à celles de l'obtention desdits renseignements (entre 1 et 4 mois) par des communes... qui en ont par ailleurs profité pour augmenter leurs tarifs ! 
 
J.F. Denis : Sans mettre en cause le fondement de la loi , la bonne question est de savoir si les communes ont été suffisamment préparées à cette situation ou, plus prosaïquement, si elles disposent  en interne des compétences nécessaires à répondre endéans les délais ? Poser la question est sans doute donner la réponse !
 

Pourquoi ne pas recourir systématiquement à des compétences externes ?

E. Herinckx : Parce que cela aurait un coût et qu'il faudrait en outre passer par une procédure d'appels d'offres (mises en concurrence) ce qui a peu de chance d'aller dans le sens d'un raccourcissement des délais.  
 
G. Verbeeck : Plus subtilement il s'agit aussi de ne pas oublier que les renseignements urbanistiques vous diront si une infraction a été constatée. D'un strict point de vue éthique il appartient à l'agent immobilier de vérifier si d'autres infractions existent mais n'ont pas été  constatées. Dans le cas où le vendeur refuse leur signalement nous entrons dans un conflit d'intérêt pour lequel - hormis l'abandon du dossier - n'existe pas de solution.
 

Priorité, la performance énergétique

Qu'en est-il des normes énergétiques - dont la PEB 2015 - et de leur mise en oeuvre ?

E. Jakober : Trois choses sont à retenir :
  • Elles relèvent de l'objectif européen du NZEB ( Nearly Zero Energy Building  = bâtiment à énergie quasi nulle) à atteindre pour 2020 ;
  • Elles sont inscrites (transcrites) dans des normes nationales ou régionales (telles que la PEB 2015 - voir par ex.: http://documentation.bruxellesenvironnement.be);
  • Elles varient selon les pays/régions (**) 
 
V.Szpirer : Dans la mesure où chaque entité (région/pays) doit fixer son objectif, il s'agit clairement d'une décision et d'une responsabilité politique. En outre, dans la mesure où cette entité doit également fixer les moyens d'atteindre cet objectif, la valeur de la variable 'nearly' (quasi) est importante mais se voit, sous de mauvais prétextes, galvaudée par certains. 
 
E. Jakober : Cela souligne les problèmes de communication/information relatifs à la performance énergétique et explique son incompréhension par la majorité du marché et des agences.  
 
E. Herinckx : Nous considérons que les exigences inscrites dans la PEB 2015 (voir infra NDLR)  constituent une contrainte dans la mesure où plusieurs de nos constructions - édifiées il y a 5 ans selon les normes alors en vigueur - affichent aujourd'hui encore des frais de chauffage mensuels inférieurs à 25 €. Il nous semble que la seule vraie performance énergétique d'un immeuble réside dans sa consommation, or, outre la conception de l'immeuble, cette consommation relève aussi du comportement des habitants, comme la consommation d'un véhicule automobile sera sensible à son mode de conduite. 
 
NDLR : A Bruxelles, les exigences de la PEB 2015 sont très proches de celles du passif. Elles se rejoignent sur plusieurs points dont celui des besoins en chauffage :  15 kWh/m²/an. 
(voir http://www.environnement.brussels/news/peb-2015) 
 
E. Jakober : Au vu des chiffres annoncés vous avez peut-être construit du passif sans le savoir ! Cela dit vous avez raison , ce qui importe est la consommation et non l'appellation (passif, basse énergie, NZEB,..) qu'on lui donne. 
 
P. Dumont  : Dans la mesure où l'utilisation du bien, à savoir le comportement des occupants est déterminant dans la consommation de l'habitat, ne conviendrait-il pas - même si la chose peut paraître saugrenue -  de leur expliquer comment ils doivent se chauffer ?
 
S.Fraeijs : Si. A titre d'exemple, placer un feu ouvert dans un appartement PEB 2015 est une absurdité en opposition avec le concept.  
Cela signifie que vivre dans des appartements basse énergie et/ou passif demande de se conformer à certaines exigences et d'en respecter les principes (ex.: ne pas mettre de hotte surpuissante, installer et utiliser rationnellement la ventilation double flux, assurer la maintenance des filtres, ,...). 
Face aux erreurs commises et aux incertitudes qui demeurent, le constat que nous dressons aujourd'hui est celui d'être allé trop vite trop loin. Les promoteurs/constructeurs manquent d'un retour d'expérience, les bureaux d'études et architectes manquent de connaissances, les entrepreneurs manquent d'un savoir-faire quant à la mise en oeuvre des matériaux/techniques et le public - en ce compris les agents - manquent d'informations accessibles, à savoir simples et claires. En conséquence le marché actuel tend à s'ajuster entre exigences du concept et désirs des occupants dont l'une des questions récurrentes porte sur le chauffage. 
 

Passif, la mise en oeuvre doit mieux faire

 
V.Szpirer : Il est exact que le logiciel PEB connaît des défaillances. Le problème est connu et des mises à jour régulières tentent d'y remédier mais sans résultats probants à ce jour.  
Parallèlement il existe un autre logiciel : le PHPP (***) 
En Belgique les 3 régions ont décidé de NE PAS utiliser le PHPP (tableur Excel, il donne des résultats en kWh/m²/an ) pour lui préférer le PEB (qui englobe davantage de paramètres et donne des résultats en points). Actuellement la PMP (Plateforme Maison Passive) a proposé de développer une passerelle entre les deux systèmes, comme cela existe dans d'autres pays - dont la France-, afin de permettre l’usage de plusieurs logiciels agréés et équivalents.  
 
E.Herinckx : Par expérience je pense que le delta thermique (variation température jour/nuit) et l'hygrométrie de la  Belgique ne se prêtent pas parfaitement au passif  
 
V.Szpirer : En Allemagne et en Autriche - où le passif est d'application depuis longtemps- le climat est similaire au nôtre. 
Ce que vous dénoncez est moins le 'concept passif' que la technologie qui l'accompagne et qui pèche effectivement par différents manques dont celui de la souplesse.  Nous ne pouvons donc pas dire que le passif ne fonctionne pas en Belgique. Au contraire, des bâtiments de plus en plus nombreux témoignent de son efficacité, même si, par manque d'expérience et/ou de rigueur, sa mise en oeuvre est parfois déficiente.  
 
E. Jakober : C'est un double problème déjà partiellement mentionné. D'une part il souligne le manque de compétences de nombre de concepteurs (architectes / bureaux d'études) et, d'autre part, il met en évidence la difficulté de la mise en oeuvre des matériaux/techniques. Or la performance du passif étant particulièrement sensible à la qualité de cette mise en oeuvre, les conséquences de chaque erreur et malfaçon se voient démultipliées au niveau global de la construction. Cela dit, le passif et la basse énergie demanderont toujours de recourir à un complément de chauffage, la bonne question est lequel. 
 
S.Fraeijs : Il n'est donc pas négatif de dire qu'on a mis la cravate avant la chemise. Face aux incertitudes, le danger est toujours de faire des dépenses inutiles et donc de pénaliser un concept qui souffre déjà cruellement d'un manque de formation et d'informations à tous les niveaux de son développement.   
 
E.Herinckx : Un autre point pose problème  : construire, en mode passif, un appartement mitoyen et en sandwich est beaucoup  plus facile que de réaliser un appartement passif mono-orienté. 
 
V.Szpirer : Vous avez raison, le parti pris de la PEB est de travailler à l'unité d'habitation et non au regard de l'ensemble de l'immeuble. Cela ne me semble pas toujours judicieux, mais a été motivé par des raisons juridiques. Il serait en effet préférable de travailler en terme de bâtiment  (= l'immeuble complet) et de définir ensuite une clef de répartition des coûts/charges selon la position de l'unité d'habitation au sein de ce bâtiment. 
Encore une fois, le manque de certaines compétences autant que les erreurs commises ne remettent pas en cause la valeur du principe et du concept. Chaque évolution technologique nous interroge légitimement et ce sont ces questions qui permettent d'optimiser le produit/technique.  
 

TVA, à consommer avec modération!

Quid de l'impact de la TVA?

E. Herinckx : On perçoit aujourd'hui l'effet pénalisant d'une TVA à 21%. Afin de redonner son dynamisme au marché il serait sans doute judicieux d'en baisser le taux sur les premières tranches d'investissements ( p.ex.: 6% sur les premiers 70.000 €) comme cela a existé. Au Luxembourg la TVA sur la première tranche de 50.000 € est ramenée à ... 3% !  
Par ailleurs, et dans un même souci de dynamisme, la vente d'habitation en régime TVA (****) devrait être étendue sur une période plus longue (> 5 ans) et permettre ainsi d'accroître la rotation des biens ... 
 
 
(*) En Belgique, la surface utile ou habitable est déterminée par la norme NBN B 06-002 (juin 1983) relatives aux surfaces et volumes des bâtiments – définitions et mode de mesurage (arrêté royal du 28 février 1984, M.B. du 6 avril 1984. Documentation commercialisée sur www.nbn.be). D’après cette norme, les surfaces sont délimitées par le contour extérieur des parois et par l’axe mitoyen. Seules les portions de planchers au-dessus desquelles il existe une hauteur libre de 1,50 mètre sont prises en considération. Les trémies techniques sont inclues. Les surfaces des escaliers privatifs sont comptées à chaque niveau et les parties communes sont exclues.
 
  (**) La directive européenne de performance énergétique des bâtiments (EPD2) prévoit notamment la généralisation des bâtiments « Nearly zero energy » à l’horizon 2020, avec une anticipation pour les bâtiments publics en 2018. Elle les définit comme suit : « la quantité quasi nulle ou très basse d’énergie requise devrait être couverte dans une très large mesure par de l’énergie produite à partir de sources renouvelables, notamment l’énergie produite à partir de sources renouvelables sur place ou à proximité ».
 
(***) PHPP (Passive House Planning Package) ce logiciel permet de concevoir l’habitation passive et de s'assurer qu’elle respectera les très faibles consommations énergétiques recherchées. 
 

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