Résidentiel: un marché d'investisseurs et d'agents ?

Écrit par Thierry Laffineur le 12 décembre 2015

Table ronde Essentielle Immo

Le marché du résidentiel neuf semble aujourd'hui se structurer autour de deux axes forts. D'une part, il s'oriente vers un marché d'investisseurs, encouragés dans leurs acquisitions par des garanties de rendement  proposées par des opérateurs immobiliers.  D'autre part, la conception des nouvelles promotions relève de plus en plus de l'avis des agents immobiliers. En effet, ceux-ci connaissent le marché et ses besoins, notamment en matière de typologie d'habitat et sont donc appelés à conseiller les constructeurs/architectes.  En conséquence, on se posera différentes questions dont celles de savoir si le marché ne se sur-construit pas dans des segments supérieurs (prétendument rentables pour les investisseurs)  et pourra-t-il tout absorber ?  Que se passera-t-il si les rendements ne sont pas au rendez-vous ? Le rôle des agents immobiliers dans la conception (typologie) des programmes ne comporte-t-il pas un risque en favorisant ce qui se fait (et se vend) plutôt que ce qui devrait se faire en termes de cohabitation multifonctionnelle (mais comporte un risque commercial) ? Pour y répondre la présente table ronde réunissait :

  • Christian Lasserre - Directeur académique EMI
  • SophieLambrighs - CEO - Home Invest Belgium  
  • Kristien Viaene - CEO - Noa Real Estate
  • Denis Latour - Adm. Dél. - Latour & Petit
  • Stephane Zurstrassen - Adm. Del - 4ème Génération  
  • Thibault Dumortier - CEO - Burco
  • Guillaume Pinte - CEO - Office Propriétaires
  • Philippe de Romrée - Manager - Engel & Volkers

DES STRUCTURES MODIFIÉES

Question: Le résidentiel ne montre-t-il pas un décalage entre les attentes de rendements des investisseurs et la réalité du marché ?

       

Th. Dumortier : La bonne question consiste sans doute à se demander si nous ne vivons pas une mutation de l'immobilier résidentiel correspondant à des évolutions socio-économiques telles que la composition des ménages, le pouvoir d'achat, la mobilité professionnelle, etc. Sachant que le marché suit les besoins,  ces évolutions tendent aujourd'hui à le faire glisser vers une offre davantage orientée vers le locatif que vers l'acquisitif. Ce n'est pas une mauvaise chose en soi. D'autres pays (UK, Suède, Pays-Bas, France...) présentent de telles structures. La Belgique est peut-être à l'aube d'un changement similaire.

S. Lambrighs : Remettons les choses dans leur contexte. La Belgique connaît un fort taux de propriétaires-occupants (env.: 70%) inégalement répartis. Ainsi à Bruxelles ce taux - orienté à la baisse - n'est que de 40%.  Cela signifie que les investisseurs ont toujours été présents et actifs sur le marché.

Par contre, nous assistons au développement d'un phénomène nouveau : celui des achats en bloc d'appartements par des opérateurs (*), qui revendent ces biens assortis d'un rendement garanti de 3 ans à des investisseurs privés. C'est la structuration financière du marché qui se modifie.

Cette nouvelle structuration n'a sans doute pas été complètement intégrée par le marché belge alors qu'elle est déjà établie dans d'autres pays où toute étude d'un  promoteur commence - avant même de définir le prix de vente - par établir une clef de répartition entre biens pour propriétaires occupants et  biens pour investisseurs.

Concrètement, en tant que SIR (= Société Immobilière Réglementée = ex- sicafi) cela signifie que nous nous retrouvons, lors d'achats en bloc d'immeubles d'appartements, en concurrence avec des entreprises dont les attentes de rendements sont inférieures aux nôtres.

(*) : Par exemple : Optima, Wilink,..

 

Ph. de Romrée : Depuis la crise des subprimes, le manque d'intérêt, voire la méfiance,  à l'égard des produits bancaires, a poussé les investisseurs (privés, professionnels et spéculateurs) à se tourner vers l'immobilier.  Conscients de cette réalité, les promoteurs/développeurs en tiennent désormais compte dans l'élaboration de leurs prix (à la hausse !). Le risque est évidemment que ce prix soit trop élevé pour le candidat lambda et entraîne des décotes successives, des remises importantes et mette en péril la crédibilité du projet.

 

DES BIENS ET DES OBJECTIFS DIFFÉRENTS

D. Latour : Dans leur grande majorité les programmes actuels répondent effectivement de ce schéma qui dédie une part de l'immeuble aux propriétaires occupants et une autre aux investisseurs. A noter que les propriétaires occupants  achètent généralement au début (sur plan afin de bénéficier du meilleur emplacement) ou à la fin (afin de voir ce qu'ils achètent).

Cela posé il existe un rythme d'achat qui montre qu'un investisseur ciblera davantage les petites unités. En effet, la différence de loyer entre un bien de 90m² et un autre de 100m² est faible, alors que la différence de coût d'achat entre ces deux biens est importante (= perception d'un loyer quasi identique pour des montants d'investissements différents).

Ce qui a changé c'est effectivement l'apparition d'opérateurs dont les informations/communications quant aux rendements escomptés ne me paraissent pas toujours objectives. Pour réaliser entre 350 et 400 négociations de baux/an dans le créneau moyen/haut de gamme, nous relevons que les rendements restent constants depuis des années et oscillent entre 2,5 et 3,5% (net) pour n'atteindre que très exceptionnellement 5 à 6%. Faire un amalgame entre une plus-value potentielle et un rendement objectif fausse quelque peu la donne.

S. Lambrighs : Aujourd'hui le rendement net réel est inférieur à 3% !

G. Pinte : Ce système - par lequel un opérateur garantit un rendement pour une période déterminée - pose problème à l'activité de syndic que nous assurons.

Lors d'Assemblées Générales, on relève ainsi que des investisseurs privés - ayant acheté sur base d'un rendement (p.ex.: 1.900 €/mois) réalisent - au terme de 3 ans durant lesquels ils ont bien perçus 1.900 €/mois (rendement garanti oblige), que leur bien n'était loué qu'à ... 1.200 €/mois !

Cela signifie qu'à l'avenir ils ne percevront plus que 1.200 €/mois.

Sachant que n'existent pas de locataires miracles qui accepteront de payer 10 alors que le niveau du marché est à  7 et que la revente n'est possible qu'au terme de +/-8 ans (temps nécessaire à récupérer la mise), ce type de méthode pénalise l'investissement et rend l'investisseur méfiant.

S. Lambrighs : Sans faire de discrimination socio-économique, ces investisseurs sont généralement des personnes financièrement aisées qui - par principe - n'ont pas le couteau sous la gorge et ne sont donc pas obligés de revendre dans la précipitation (tant qu'ils n'ont pas vendu ils n'ont pas perdu). Certes ils n'auront peut-être pas le rendement espéré mais ils finiront par récupérer leur investissement. Il n'y a donc pas lieu de craindre des ventes massives de biens bradés...

 

COPIER-COLLER ET SOUS JACENT

C. Lasserre . : d'autant qu'il ne s'agit pas - comme on le dit parfois à tort - d'une remise déguisée. Les appartements vendus avec garantie locative voient généralement leurs prix majorés de +/- 10% (= env. 2,5 ans de loyer).

Le plus étonnant (et sans doute dangereux) est d'assister aujourd'hui, sur le marché du résidentiel, à un copier coller de ce qui s'est passé sur le marché des bureaux il y a quelques années durant lesquelles on a vendu  des immeubles assortis d'une garantie locative aux Suédois, Irlandais, etc, ....

L'effet pervers de cette politique (lorsqu'il était impossible de louer un immeuble à 180 €/m² on le vendait à 240 €/m² avec garantie locative... l'immeuble restant évidemment vide) a été de tuer les valeurs locatives des bureaux qui sont aujourd'hui à leur niveau du début des années 80 !

C'est le mécanisme même de la garantie locative qui bouleverse (pervertit) les principes fondamentaux de l'immobilier. Ainsi, toujours dans les bureaux, la garantie locative, conjuguée aux locations à longs termes (pouvoirs publics) et aux loyers gratuits contribuent à déconnecter le marché de la réalité en créant une forme de titrisation par laquelle on achète des baux (l'architecture est alors peu importante).

Or, ce phénomène qui touche aujourd'hui le résidentiel affectera demain les écoles, les maisons communales, les infrastructures de métro, ...

Anecdotique mais révélateur de cette évolution, lorsqu'un financier parle aujourd'hui d'immeuble il utilise l'expression un sous-jacent (**)!

(**) Un sous-jacent est un actif financier sur lequel porte un produit dérivé. Le sous-jacent peut être une action, une matière première, ou encore une devise. Un sous-jacent peut porter sur tout type d’actifs financiers y compris un produit dérivé puisqu’il existe des dérivés d’actifs dérivés.

 

EFFET TAMPON ET DEMANDE ACTIVÉE

Th. Dumortier : Par principe autant que par éthique il convient surtout de respecter les investisseurs dont, d'une part, les démarches s'inscrivent dans une relation de confiance et qui, d'autre part, agissent selon leurs besoins et leurs connaissances des marchés. Autrement dit, certains se trompent d'autres non !

Suite à l'opération de rénovation de l'immeuble de bureaux  Platinum (av. Louise - Bxl), nous avons cédé (en 2007) cet immeuble assorti d'une garantie locative de 18 mois sur base des conditions normales de marché. Cet immeuble a ensuite (2013) été revendu par l'investisseur avec une confortable plus-value. Je nuancerai donc les avis quant à la garantie locative. En effet, lorsqu'elle est bien menée (par des gens honnêtes et compétents) elle sert de tampon dès lors qu'on est dans une période de suroffre du marché (= elle permet de compenser le vide locatif temporaire et ainsi ne pas priver l'investisseur de son rendement). Reste évidemment à savoir si les valeurs locatives sont exactes et non surévaluées !

G. Pinte : Ce schéma fonctionne dans le segment des bureaux où les négociations sont le fait de professionnels. Dans le résidentiel, la très grande majorité des investisseurs ont un portefeuille composé de 1 à 5 appartements mais ... aucune connaissance spécifique de l'immobilier.

Th. Dumortier : J'entends ce que vous dites, toutefois, je pense que des nouveaux opérateurs ont été capables - profitant notamment de la baisse des taux - d'activer une demande de certains investisseurs particuliers qui, n'ayant pas le temps de rechercher/gérer eux-mêmes des biens immobiliers,  passent donc par des conseillers financiers. Dans ce contexte, certains parmi ces acheteurs/investisseurs sont ravis de travailler selon ce schéma. En effet, ils  estiment que le marché résidentiel bruxellois est actuellement sous-évalué et connaîtra donc un réajustement qui sera l'occasion de plus-values.

G. Pinte : D'accord, mais vous vendez toujours du produit financier et non de l'immobilier !

Th. Dumortier : Cela n'empêche pas une relation de confiance. Les SIR fonctionnent à l'identique : les actionnaires ne savent pas quels immeubles ils achètent mais font confiance. Parallèlement certaines personnes souhaitent être propriétaires complets et réels d'un bien immobilier sur base du raisonnement/conseil : au cas où il m'arrive quelque chose !

 

Question: Cela a-t-il une incidence sur les actions des SIR et sur le positionnement des promoteurs ?

S. Lambrighs : Non, car le profil de l'investisseur privé répond d'un schéma classique (et connu) : il achète un premier bien dès que sa situation professionnelle et financière est stabilisée (+/- 40 ans) et ce n'est qu'après (55/65 ans) qu'il regarde vers la bourse, notamment afin de se débarrasser des problèmes liés à la gestion immobilière.

D. Latour : Aujourd'hui les promoteurs ont compris la nécessité de proposer des programmes diversifiés pour répondre tant aux demandes des investisseurs qu'à celles  des propriétaires occupants. Ces deux demandent se rejoignent sur un point : disposer de biens dont le niveau de charge est minimal. Parallèlement, un nouveau phénomène apparaît qui montre une demande accrue pour des formules de colocations/cohabitations émanant non seulement d'étudiants mais désormais aussi de seniors qui n'ont aucune envie de s'installer dans un home.

 

MIXITÉ, TYPOLOGIE...

Question: Evolue-t-on vers une nouvelle typologie de l'habitat pour répondre à la mixité fonctionnelle ?

S. Lambrighs : Posons une question préalable : à quelle échelle la mixité fonctionnelle doit-elle exister ?  Si  elle est évidente à l'échelle de la ville et du quartier, elle est déjà plus difficile au niveau de l'ilot et quasi impossible au sein d'un immeuble. Pourquoi ? Outre les interrogations quant à l'évolution de l'immeuble (quelles activités y seront hébergées) et de ses occupants (arrivées/départs), se posent les problèmes (inextricables) liés aux grandes copropriétés.

C. Lasserre : Attention aussi à la capacité du marché - notamment les immeubles tours résidentiels - qui demandent un délai d'absorption relativement long.

K.Viaene : Tous les grands projets actuels demandent un délai d'absorption, raison pour laquelle on les phases.  Parallèlement, le marché n'est pas uniforme et présente des disparités quant aux qualités (physiques/mécaniques) des immeubles qui se répercutent sur leur capacité à bien vieillir.

Th. Dumortier : La lourdeur des grandes copropriétés évoquée se fera surtout sentir lors de décisions de rénovation. Qu'en sera-t-il alors tant de la procédure que du coût ?

C. Lasserre : Cela donnera - toutes proportions gardées- la Tour Montparnasse (Paris) pour laquelle le coût de la rénovation (prévue pour 2020) est estimé entre  500 et 750 M€ à répartir entre 280 copropriétaires !!

Ph de Romrée : S'agissant des nouvelles typologies à imaginer et à mettre en œuvre, elles devront répondre à la mutation actuelle portant sur notre façon de vivre en ville. Cela condamne quasi ipso facto le type bel étage...

S. Zurstrassen : Et impacte depuis près de 5 ans les loyers des biens haut de gamme dont la baisse atteint 30%.  Paradoxalement, le marché de l'existant montre aussi que si les biens des années 60>70 souffrent (pour des raisons de typologie autant que de mauvaises performances énergétiques), ce n'est pas le cas de ceux construits dans les années 30>40.

Ph. de Romrée: Jusqu'au jour où ils devront répondre à de nouvelles obligations urbanistiques !

 

Question: L'OP a inscrit dans sa nouvelle stratégie un service 'Pack Investisseur'. Cela confirme-t-il la mutation du marché ?  

G. Pinte : Ce pack - développé à l’attention des propriétaires-bailleurs (= investisseurs) - se compose d'un service et d'une garantie. Il est inclus dans la vente de l’appartement et pris en charge par le promoteur. Il comprend la recherche du premier locataire, une garantie contre les impayés, une compensation pour départ anticipé, une protection juridique étendue, un service pour les travaux d’entretien et de réparation ainsi que le versement d’une indemnité en cas de dégâts locatifs supérieurs à la garantie locative. Dans les conditions actuelles de marché, cette initiative - outre qu'elle assure les propriétaires bailleurs contre les risques les plus courants - représente un argument de vente non négligeable pour les promoteurs (rassurer l'investisseur) et est appelée à se développer au vu, notamment, de l’instabilité boursière.

 

... ET SUR-CONTRUCTION

Question: N'existe-t-il pas un risque de sur-construction ? 

Th. Dumortier : Je ne le pense pas. Même si un vide locatif existe aujourd'hui à Bruxelles dans certains immeubles emblématiques ces derniers finiront par trouver des occupants au vu notamment des avantages (charges/performances) qu'ils offrent. En effet, le parc ancien  (années 60/70) est désormais pénalisé par un niveau de charges atteignant jusqu'à 1/2 loyer. Cela revient à diviser sa valeur par 2 !

Le phénomène auquel on assiste est double:

1. Les habitants de ces anciens immeubles énergivores (Etrimo, L'Ecluse, Amelinckx,...) vendent de grands biens (150 m² à +/- 1.000 €/m²) pour en acquérir de nouveaux plus petits (75 m² à +/- 2.300€/m²) sis dans le même quartier.

2. L'accroissement démographique (pour Bruxelles il a été de 5.000 ménages/an durant les 10 dernières années et se situe actuellement à 2.500 ménages/an) est surtout le fait de personnes à revenus faibles pour lesquelles on ne pourra pas construire de logements sociaux (l'état n'a pas les moyens). Les immeubles anciens permettront donc d'absorber la nouvelle demande.

K.Viaene : Deux remarques.

  • Dans la mesure où les salaires ni les loyers (dont la très grande majorité se situe entre 600 et 900 €/mois) ne progressent pas mais que les coûts de la construction augmentent, on est en droit de s'interroger sur la rentabilité des investissements immobiliers ?
  •  Nous agissons sur un marché à deux vitesses dans lequel la revente des biens anciens est lourdement pénalisée par un niveau de charges atteignant +/- 4 €/m² contre moins de 1,5 €/m² pour les immeubles récents à basse énergie / passif.

S. Zurtrassen : La difficulté de vente des biens anciens est aussi  liée à leur taille. Le constat montre que les petits biens (> 80 m²) se vendent mieux que les grands (150>300 m²) et affichent des différences de valeurs jusqu'à 30%/m².

Par ailleurs, ce nouveau mode opératoire de l'immobilier résidentiel qui vise surtout au rendement, constitue, à mes yeux, un risque majeur : celui de construire des biens d'une pénible banalité (sans âme ni architecture) et de reproduire les erreurs commises dans les années 60/70 lors des développements immobiliers initiés par Etrimo et d'autres.

G. Pinte : Reflet de cette réalité, les acquéreurs potentiels appellent le syndic afin de connaître le niveau réel des charges d'un bien avant de s'engager.

 

RETOUR EN VILLE !

C. Lasserre : Au risque de décevoir certaines visions urbanistiques idéalisées, ce ne sont pas les nouvelles typologies d'immeubles mixtes qui changeront la ville.

Pourquoi ?

Il existe 500.000 logements (pour +/- 1,2 M habitants) à ce jour à Bruxelles. Les bonnes années on en construit 5.000, les mauvaises (en 1995/96) 500, soit une moyenne de +/- 3.000 unités/an. Si 15% de cette production étaient réalisés selon une nouvelle 'typologie' nous ne construirions jamais que 1/1.000 de mixité/an ! Comme souvent on se focalise sur ce qui se voit (= neuf) et non sur l'existant dont 100.000 maisons à l'avenir  incertain (transformées en maison de rapport, retour à l'unifamiliale, détruites ?). Aujourd'hui, les incertitudes économiques, en ce compris les fluctuations des taux, qu'on ne maîtrise pas poussent à regarder passer les trains !

D. Latour: Au vu de ce que nous relevons quant à la mauvaise mobilité et à la lassitude des navetteurs, nous prenons le pari d'un mouvement de retour à la ville (à condition de disposer d'une proximité domicile/travail) qui se traduira à la fois par la compacité des nouveaux biens (c'est déjà le cas) et une vie de quartier intensifiée.

Ph. de Romrée : A noter que ce phénomène de retour à la ville' se traduit par une décote importante des grandes maisons/villas du Brabant wallon. Par ailleurs, faute d'un RER avant 2020, un ménage qui 'navette' suppose, outre la lassitude évoquée, un investissement onéreux en voiture.

K. Viaene  : Pour travailler majoritairement avec la partie néerlandophone du pays, nous ne percevons pas ce phénomène de 'retour à la ville'. Par contre nous constatons que la nouvelle génération ne quitte plus la ville après ses études (éviter la navette) mais s'organise pour y habiter, notamment via des colocations. Ce n'est qu'avec la création d'un ménage et la naissance d'un premier enfant que cette génération émigre vers l'extérieur de la ville à la recherche d'une 4 façades !

 

 

PÉAGE URBAIN A TARIF MODULABLE

C. Lasserre : Lorsqu'on évoque la mauvaise mobilité en affirmant que Bruxelles est la ville la plus embouteillée d'Europe, on commet une erreur d'échelle : ce n'est pas Bruxelles mais la Belgique qui est le pays le plus embouteillé d'Europe pour être le seul à présenter un taux d'urbanisation de 98% !

A cet égard, deux solutions sont possibles :

  • le principe du péage urbain à tarif 'modulable' : augmenter / baisser les tarifs selon les besoins de régulations des flux. Sachant qu'à Bruxelles 50% du trafic est un trafic de transit, le gain serait appréciable.
  • la voiture sans conducteur (dans un trafic automobile c'est toujours le facteur humain qui cause problème !).

Quoi qu'il en soit, la solution de la mobilité passera davantage par la gestion des flux que par la coulée de béton !

D. Latour : Les grands travaux à entreprendre doivent alors porter sur des infrastructures de mobilité douce coordonnées avec celles des transports publics. N'oublions pas que le premier critère de sélection d'un investisseur est désormais la proximité d'un métro !

S. Lambrighs : Il s'agit aussi d'agir à un niveau strictement pratique (camion poubelles à 8h du matin lorsqu'on dépose les enfants à l'école est une ineptie) dont la mise en place systématique de feux intelligents. Ces mesures ont un coût raisonnable (on ne touche pas aux infrastructures) et permettent déjà de fluidifier les trafics.

 

 

MAIS OÙ SONT LES MULTINATIONALES ?

C. Lasserre: Ce que vous évoquez montre que nous avons surtout construit du hardware en oubliant le logiciel ! C'est ainsi que nous avons construit des écoles pour s'apercevoir aujourd'hui que nous avions surtout besoin d'enseignants !

Nous sommes en décalage. Le concept du RER a été développé sur base d'un raisonnement et d'un trafic de navetteurs des années 1960 pour être mis en œuvre en 2020 ! Il y a urgence à développer un nouveau contexte de la mobilité notamment en s'interrogeant quant à la façon d'organiser la proximité domicile/travail de personnes qui changent de job tous les 3 ans !?

La solution pourrait passer par un accroissement du nombre de locataires (par définition plus mobiles que des propriétaires). Mais cette idée se heurte à un phénomène relativement nouveau : les achats immobiliers sont le fait de personnes de plus en plus jeunes et s'appuient sur une double réflexion :

  • la valeur de l'immobilier  grimpera toujours;
  • acquérir de l'immobilier  c’est un premier pas dans l’échelle immobilière, la  property ladder  des britanniques, dont la progression (du studio à l'appartement) doit permettre d’acquérir un logement de plus en plus grand grâce aux plus-values des précédents.

Par ailleurs, si l'on parle beaucoup de mobilité, de musées, d'habitats, etc. on oublie les infrastructures de travail qui doivent les financer. Caricaturalement la question est : Le jour où l'on aura transformé tous les immeubles de bureaux en logements où les gens iront-ils travailler ? La question se pose avec d'autant plus d'acuité que la plupart des QG des multinationales ont déserté la Belgique ou l'évitent ? Question : Comment les faire (re)venir ?  Organiser un concours ?

S. Lambrighs: Ce phénomène est très sensible dans le milieu industriel. Il n'y a plus de centres de décisions en Belgique or ce sont ces centres qui offrent des débouchés professionnel à forte valeur ajoutée.

 

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