Charleroi ville

Retour de flamme à Charleroi

Écrit par Stephan Debusschere le 3 mars 2015

Le marché immobilier de Charleroi vit un retour à des valeurs plus justes

Ces dernières années, sous l’effet d’une euphorie généralisée, le marché immobilier de Charleroi et de sa périphérie a enregistré une très sensible augmentation des prix.

A Charleroi, retour à des valeurs reflétant la réalité d’un marché devenu difficile.

Mais Charleroi villeces prix ont été artificiellement gonflés, sans prise en compte de la réalité du marché. Face à cette surcote, l’offre s’est mise à grossir considérablement pour devenir abondante, aussi bien sur le segment des maisons que des appartements, tandis que la baisse d’activité réduisait le nombre de transactions. En conséquence, depuis 2013, la tendance des prix est réellement à la baisse. Les négociations qui font baisser les prix de 10 000 à 20 000 euros sont d’ailleurs considérées comme justifiées au regard des prix surfaits du passé. Ainsi, une maison de rangée mise en vente à 130 000 euros (prix de référence mi-2014) se négocie désormais à 120 000, voire 110 000 euros, et un bien à 100 000 euros ne trouve plus preneur qu’à quelque 85 000 euros. Le marché enregistre donc une baisse des valeurs qui peut se chiffrer jusqu’à 15%. Si cette baisse semble importante, elle ne constitue en réalité qu’un retour à des valeurs plus justes, qui correspondent davantage à la réalité d’un marché devenu difficile.


Appartements


Si le marché de l’appartement de seconde main à Charleroi s’est quelque peu tassé durant l’année écoulée, il reste néanmoins le plus actif de la Province. Pour maintenir cette activité, les prix ont été revus à la baisse. Mi-2014, le prix de référence d’un appartement était de 130 000 euros mais, à l’instar des maisons, ce segment n’échappe pas à la négociation. Dans l’intra-ring, on trouve par ailleurs de nombreux appartements, généralement des 2 chambres, à un prix de quelque 90 000 euros, mais qui demandent une sérieuse rénovation. Ces appartements, qui se vendent entre 900 et 1000 euros/m², restent donc moins chers que les maisons de rangée, à qualité égale et environnement semblable.


Marché du neuf
 

En légère baisse sur base annuelle, les prix des logements neufs moyen de gamme à Charleroi-Ville se sont stabilisés à quelque 1775 euros/m2, hors frais. Mais certains projets affichent des prix au-dessus de la barre des 2000 euros. Ces prix dépendent du standing des logements et bien entendu du coût du terrain, logiquement plus élevé que dans la périphérie où le prix moyen au m2 pour un appartement neuf moyen de gamme se chiffre à quelque 1500 euros. Si l’on cherche des appartements de plus haut standing, la tranche de prix moyen par m2 s’élève alors à 1800, voire 2000 euros. Le prix d’acquisition, hors frais, d’un appartement de 100 m2 de ce type reviendra donc à quelque 200 000 euros. En précisant que ce type d’appartement de haut standing se localise davantage dans le sud de l’agglomération, sur des communes comme Loverval, Gerpinnes ou encore Nalinnes.


Villas en souffrance
 

Dans la banlieue Sud, on dénote toujours un attentisme certain sur le marché des villas, particulièrement pour celles qui s’annoncent au-delà de 300 000 voire 400 000 euros. Pour ce type de biens, les délais de transaction dépassent régulièrement 6 mois. Cette situation a également pour origine la surestimation des biens par les propriétaires, surtout lorsque ces biens ne correspondent plus aux critères actuels en termes de confort et d’isolation. En revanche, les propriétaires qui acceptent de revoir leurs exigences – 15 % du prix en moyenne – finissent par vendre leur bien au prix correct.

 

Logic Repères


Maison de rangée : 120 000 euros
Appartement : 120 000 euros (90 000 euros à rénover)
Appartement neuf : entre 1775 et 2000 euros/m2
Villa : 245 000 euros

 

Lexique