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Rhode-Saint-Genèse : un marché en phase de stabilisation

Écrit par Stephan Debusschere le 23 février 2015

Evolution du marché immobilier Rhode-Saint-Genèse

Vous avez demandé une villa ? Ne quittez pas… la commune de Rhode-Saint-Genèse, dont le parc immobilier composé à 90 % de villas attire encore et toujours les Bruxellois.

Située en périphérie sud de Bruxelles, juste au nord de la Région wallonne, Rhode-Saint-Genèse est une commune à facilités de la périphérie bruxelloise, au même titre que Crainhem (ou Kraainem), Drogenbos, Linkebeek, Wemmel et Wezembeek-Oppem.
Très verte puisqu’une grande partie de la forêt de Soignes couvre son territoire. Rhode-Saint-Genèse présente un territoire de 23 km2 dont 43% seulement est bâti. Bien qu’étant située en Brabant flamand, cette commune est à majorité francophone, principalement en raison de l'installation de nombreux Bruxellois depuis de nombreuses décennies. Avant d'être rejointe par la ville, la localité n'était qu'un village comptant un nombre très réduit d'habitants par rapport au nombre actuel de quelque 18 000.
 

Des villas d’abord

rhode-st-genese campagneLa prédominance des villas au sein du parc immobilier de la commune s’explique historiquement. Dans les années 1950 à 1970, de nombreux ménages bruxellois ont fait construire ce qui était alors considéré comme une résidence secondaire, ou plutôt une maison de campagne où l’on venait se ressourcer et passer du bon temps en famille durant les week-ends. La construction de ce type de bâti a perduré au fil du temps, jusqu’à constituer aujourd’hui quelque 90% du marché immobilier de la commune.
Au sein de ce marché, deux types de bien sont à distinguer aujourd’hui en termes de valeurs. Le premier concerne les biens de type « intermédiaire », d’une valeur comprise entre 400 000 et 600 000 euros, en fonction de la superficie du terrain et du bâti, de l’état de ce dernier ainsi que de sa situation.
Le second type de villa concerne les biens de prestige, dont les valeurs peuvent aisément dépasser 1,5 million d’euros.

Un marché à deux vitesses

La demande actuelle pour les villas concerne essentiellement les biens de type intermédiaire. L’offre sur ce segment est par ailleurs importante, mais le mode de vie influence fortement cette demande. Les candidats acquéreurs privilégient désormais les biens qui ne présentent pas de superficie de terrain ni de surfaces habitables trop grandes. Les biens qui demandent beaucoup d’entretien ont donc moins la cote. Il en est de même en ce qui concerne l’état du bien et ses performances énergétiques. Si un candidat trouve acceptable de revoir l’isolation d’un bien et d’y installer une nouvelle chaudière et/ou des nouveaux châssis dans le cas d’une superficie habitable de 200 m2, ce sera beaucoup moins le cas pour un bien offrant le double de surface. Les prix de mise en vente doivent donc sérieusement tenir compte de ces paramètres, d’autant plus que les candidats acquéreurs sont de plus en plus avertis.
Le marché des biens de prestige est quant à lui bien plus problématique. La demande pour ce type de biens est depuis longtemps en berne, d’autant plus que la situation géographique de la commune ne plaide pas en sa faveur aux yeux des expatriés qui privilégient une plus grande proximité avec la capitale. Certains biens se retrouvent donc sur le marché depuis belle lurette. Et si certains propriétaires peuvent se permettre d’attendre une reprise éventuelle du marché pour vendre leur bien, d’autres sont dans des situations nettement moins confortables (divorce, succession,…), ce qui peut entraîner des baisses de prix allant jusqu’à 20%.

Stabilisation

Selon les professionnels actifs sur Rhode-Saint-Genèse, la tendance des prix est à la stabilisation depuis deux ans. Le marché local, qui ne vit d’euphorie ni à la hausse ni à la baisse, connaît une activité satisfaisante, mais doit en revanche jongler avec les délais de transaction qui se sont, comme partout, allongés. Là où une transaction se concluait en un mois, deux mois au moins sont désormais nécessaires. L’offre importante permet en effet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme.
 

Des quartiers recherchés
 

Parmi les zones les plus recherchées par les candidats acquéreurs, citons ici ceux de la Petite Espinette et de l’Espinette centrale. Le premier, qui longe la commune d’Uccle, permet notamment de bénéficier des droits d’enregistrement réduits à 10% en Région flamande, tandis que le second longeant l’avenue de la Forêt de Soignes offre à ses occupants une proximité idéale avec les commerces.


Petit bonus pour les maisons


Les maisons mitoyennes se retrouvent essentiellement dans le centre de la commune. Si leur prix de référence avait fléchi courant 2013 en passant de 342 000 euros en 2012 à 322 000 euros, l’année écoulée a su partiellement corriger le tir en le ramenant à 330 000 euros.


Recherche désespérément appartement
 

A Rhode-Saint-Genèse, l’offre en appartements – neufs et anciens – est naturellement très maigre. Or, nombre de personnes qui ont revendu leur maison devenue trop grande et trop coûteuse en charges et en entretien souhaiteraient rester dans leur commune et acquérir un appartement pour y poursuivre leur vie. Ces personnes sont dès lors obligées de la quitter pour trouver leur bonheur dans des communes comme Waterloo ou Braine-l’Alleud.
Les valeurs des quelques appartements présents sur le marché ont donc fortement tendance à se bonifier. Le prix de référence d’un appartement de seconde main dans la commune était de 199 000 euros. En 2013, il est passé à 263 000 euros, avant d’atteindre 300 000 euros au cours de l’année écoulée.

Logic Repères

  • Maison : 330 000 euros
  • Villa : de 400 000 à 600 000 euros
  • Bien de prestige : de 1,5 à 2,5 millions d’euros
  • Appartement : 300 000 euros

 

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