Villa Dirickz, Rhode-Saint-Genèse. Picture by Tijl Vereenooghe.

Rhode-Saint-Genèse

Écrit par Stephan Debusschere le 25 octobre 2016

Un marché sous pression

Composé à 90 % de villas, le parc immobilier de la commune vit sous la pression de la demande.

Située en périphérie sud de Bruxelles, juste au nord de la Région wallonne, Rhode-Saint-Genèse est une commune à facilités de la périphérie bruxelloise, au même titre que Kraainem, Drogenbos, Linkebeek, Wemmel et Wezembeek-Oppem. Très verte puisqu’une grande partie de la forêt de Soignes couvre son territoire, Rhode-Saint-Genèse présente un territoire de 23 km2 dont 43 % seulement sont bâtis. Bien qu’étant située en Brabant flamand, cette commune est à majorité francophone, principalement en raison de l'installation de nombreux Bruxellois depuis des décennies. Avant d'être rejointe par la ville, la localité n'était qu'un village comptant un nombre très réduit d'habitants par rapport au nombre actuel de quelque 18 000 âmes.

Le plein de villas

La prédominance des villas au sein du parc immobilier de la commune s’explique historiquement. Dans les années 1950 à 1970, de nombreux ménages bruxellois ont fait construire ce qui était alors considéré comme une résidence secondaire, ou plutôt une maison de campagne où l’on venait se ressourcer et passer du bon temps en famille durant les week-ends. La construction de ce type de bâti a perduré au fil du temps, jusqu’à constituer aujourd’hui quelque 90 % du marché immobilier de la commune.

Au sein de ce marché, deux types de biens sont à distinguer aujourd’hui en termes de valeurs. Le premier concerne les biens de type « intermédiaire », d’une valeur comprise entre 400 000 et 600 000 euros, en fonction de la superficie du terrain et du bâti, de l’état de ce dernier ainsi que de sa situation. Le second type de villas concerne les biens de prestige, dont les valeurs peuvent aisément dépasser 1,5 million d’euros.

Glissement de la demande

La demande actuelle pour les villas concerne essentiellement les biens de type intermédiaire. Au cours du premier semestre de cette année, une correction des prix de l’ordre de 7% a pourtant eu lieu sur ce segment, ramenant le prix moyen à 424 000 euros. C’est que l’offre sur ce segment est importante, tandis que le mode de vie influence fortement la demande. Les candidats acquéreurs privilégient désormais les biens qui ne présentent pas de superficie de terrain ni de surfaces habitables trop grandes. Les biens qui présentent de grandes surfaces habitables et demandent beaucoup d’entretien ont donc logiquement moins la cote. Il en est de même en ce qui concerne l’état du bien et ses performances énergétiques. Si un candidat trouve acceptable de revoir l’isolation d’un bien et d’y installer une nouvelle chaudière et/ou des nouveaux châssis dans le cas d’une superficie habitable de 200 m2, ce sera beaucoup moins le cas pour un bien offrant le double de surface. Les prix de mise en vente doivent donc sérieusement tenir compte de ces paramètres, d’autant plus que les candidats acquéreurs sont de plus en plus avertis du marché qu’ils convoitent. Ceux-ci scrutent également les maisons mitoyennes qui se trouvent essentiellement dans le centre de la commune, où il est toujours possible d’acquérir des biens à rafraîchir/rénover sous la barre des 300 000 euros.

Le marché des biens de prestige est, pour sa part, bien plus problématique. La demande pour ce type de biens est depuis longtemps en berne, d’autant plus que la situation géographique de la commune ne plaide pas en sa faveur aux yeux des expatriés, qui privilégient une plus grande proximité avec la Capitale. Certains biens se retrouvent donc sur le marché depuis belle lurette. Et si certains propriétaires peuvent se permettre d’attendre une reprise éventuelle du marché pour vendre leur bien, d’autres sont dans des situations nettement moins confortables (divorce, succession…), ce qui peut entraîner des baisses de prix sensibles.

Villa Dirickz, Rhode-Saint-Genèse. Picture by Tijl Vereenooghe.

Shopping immobilier

Selon les professionnels actifs sur Rhode-Saint-Genèse, la tendance des prix est globalement  à la stabilisation depuis deux ans. Si le marché local, qui ne vit d’euphorie ni à la hausse ni à la baisse, connaît une activité satisfaisante, il doit en revanche jongler avec les délais de transaction qui se sont, comme partout, allongés. Là où une transaction se concluait en un ou deux mois, aujourd’hui trois mois au minimum sont nécessaires. Avant de pouvoir acquérir un appartement, les propriétaires de villas doivent d’abord réussir à les vendre. Et comme ces villas présentent généralement un profil global défavorable, les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires. On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer tranquillement des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de se lancer pour faire une offre ferme.

Quartiers recherchés

Parmi les zones les plus recherchées par les candidats acquéreurs, citons ici les quartiers de la Petite Espinette et de l’Espinette centrale. Le premier, qui longe la commune d’Uccle, permet notamment de bénéficier des droits d’enregistrement réduits à 10% en Région flamande, tandis que le second longeant l’avenue de la Forêt de Soignes offre à ses occupants une proximité idéale avec les commerces.

Les appartements les plus chers de la Province

A Rhode-Saint-Genèse, l’offre en appartements – neufs et anciens – est naturellement très maigre. Or, nombre de personnes qui ont revendu leur maison devenue trop grande et trop coûteuse en charges et en entretien souhaiteraient rester dans leur commune et acquérir un appartement pour y poursuivre leur vie. Ces personnes sont dès lors obligées de la quitter pour trouver leur bonheur dans des communes comme Waterloo ou Braine-l’Alleud.

Les quelques appartements présents sur le marché ont donc tendance à se bonifier, au point d’être les plus onéreux de la province du Brabant flamand, malgré la correction de 10% de leur prix moyen au cours de ce premier semestre.

Moyennes

Villa : de 400 000 à 600 000 euros

Bien de prestige : de 1,5 à 2,5 millions d’euros

Appartement : 297 000 euros 

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