Rhode-Saint-Genèse, picture by Tijl Vereenooghe.

Rhode-Saint-Genèse

Écrit par Stephan Debusschere le 13 avril 2016

Un marché stabilisé

Avec son parc immobilier composé à 90 % de villas, la commune de Rhode-Saint-Genèse attire encore et toujours les Bruxellois.

Rhode-Saint-Genèse, picture by Tijl Vereenooghe.Située en périphérie sud de Bruxelles, juste au nord de la Région wallonne, Rhode-Saint-Genèse est une commune à facilités de la périphérie bruxelloise, au même titre que Kraainem, Drogenbos, Linkebeek, Wemmel et Wezembeek-Oppem. 
Très verte puisqu’une grande partie de la forêt de Soignes couvre son territoire, Rhode-Saint-Genèse présente un territoire de 23 km2 dont 43 % seulement sont bâtis. Bien qu’étant située en Brabant flamand, cette commune est à majorité francophone, principalement en raison de l'installation de nombreux Bruxellois depuis plusieurs décennies. Initialement, la localité n'était qu'un village comptant un nombre très réduit d'habitants. Aujourd’hui, la population s’élève à quelque 18 000 résidents.

Des villas d’abord

La prédominance des villas au sein du parc immobilier de la commune s’explique historiquement. Dans les années 1950 à 1970, de nombreux ménages bruxellois ont fait construire ce qui était alors considéré comme une résidence secondaire, ou plutôt une maison de campagne où l’on venait se ressourcer et passer du bon temps en famille durant les week-ends. La construction de ce type de bâti a perduré au fil du temps, jusqu’à constituer aujourd’hui quelque 90 % du marché immobilier de la commune. 
Au sein de ce marché, deux types de biens sont aujourd’hui à distinguer en termes de valeurs. Le premier concerne les biens de type « intermédiaire », d’une valeur comprise entre 400 000 et 600 000 euros, en fonction de la superficie du terrain et du bâti, de l’état de ce dernier ainsi que de sa situation. Le second type concerne les biens de prestige, dont les valeurs peuvent aisément dépasser 1,5 million d’euros. 

Un marché à deux vitesses

La demande actuelle pour les villas concerne essentiellement les biens de type intermédiaire. L’offre sur ce segment est importante, mais le mode de vie influence fortement cette demande. Les candidats acquéreurs privilégient désormais les biens qui ne présentent pas de superficie de terrain ni de surfaces habitables trop grandes. Les biens qui demandent beaucoup d’entretien ont donc logiquement moins la cote. Il en est de même en ce qui concerne l’état du bien et ses performances énergétiques. Si un candidat trouve acceptable de revoir l’isolation d’un bien et d’y installer une nouvelle chaudière et/ou des nouveaux châssis dans le cas d’une superficie habitable de 200 m2, ce sera beaucoup moins le cas pour un bien offrant le double de surface. Les prix de mise en vente doivent donc sérieusement tenir compte de ces paramètres, d’autant plus que les candidats acquéreurs sont de plus en plus avertis du marché qu’ils convoitent.

Le marché des biens de prestige est, quant à lui, plus problématique. La demande pour ce type de biens est depuis longtemps en berne, d’autant plus que la situation géographique de la commune ne plaide pas en sa faveur aux yeux des expatriés, qui privilégient une plus grande proximité avec la capitale. Certains biens se retrouvent donc sur le marché depuis belle lurette. Et si certains propriétaires peuvent se permettre d’attendre une reprise éventuelle du marché pour vendre leur bien, d’autres sont dans des situations nettement moins confortables (divorce, succession…), ce qui peut entraîner des baisses de prix sensibles.

 

Stabilisation

Selon les professionnels actifs sur Rhode-Saint-Genèse, la tendance des prix est à la stabilisation depuis deux ans, et se confirme aujourd’hui. Le marché local, qui ne vit d’euphorie ni à la hausse ni à la baisse, connaît une activité satisfaisante mais doit en revanche jongler avec les délais de transaction qui se sont, comme partout, allongés. Là où une transaction se concluait en un mois, deux mois au minimum sont désormais nécessaires. Avant de pouvoir acquérir un appartement, les propriétaires de villas doivent d’abord réussir à les vendre. Et comme ces villas présentent généralement un profil global défavorable, les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires. On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme. 

Quartiers recherchés

Parmi les zones les plus recherchées par les candidats acquéreurs, citons ici les quartiers de la Petite Espinette et de l’Espinette centrale. Le premier, qui longe la commune d’Uccle, permet notamment de bénéficier des droits d’enregistrement réduits à 10 % en Région flamande, tandis que le second longeant l’avenue de la Forêt de Soignes offre à ses occupants une proximité idéale avec les commerces. 

Légère correction 

Les maisons mitoyennes se retrouvent essentiellement dans le centre de la commune. Leur prix de référence avait fléchi courant 2013 en passant de 342 000 euros en 2012 à 322 000 euros, mais l’année 2014 avait su partiellement corriger le tir en le ramenant à 327 000 euros. Les chiffres pour l’année écoulée indiquent qu’une nouvelle mais légère correction a eu lieu, ramenant leur prix de référence à leur niveau de 2012, en précisant qu’il est toujours possible d’acquérir des biens à rafraîchir/rénover en-dessous de 300 000 euros.

Parmi les plus chers de la province

A Rhode-Saint-Genèse, l’offre en appartements – neufs et anciens – est naturellement très maigre. Or, nombre de personnes qui ont revendu leur maison devenue trop grande et trop coûteuse en charges et en entretien souhaiteraient rester dans leur commune et acquérir un appartement pour y poursuivre leur vie. Ces personnes sont dès lors obligées de la quitter pour trouver leur bonheur dans des communes comme Waterloo ou Braine-l’Alleud. 
Les quelques appartements présents sur le marché ont donc fortement tendance à se bonifier, au point d’être aujourd’hui les plus onéreux de la province du Brabant flamand. En 2013, le prix de référence d’un appartement était de 263 000 euros, pour ensuite opérer un bond de près de 34 % pour franchir la barre des 350 000 euros en 2014. Les chiffres pour l’année écoulée indiquent que ce prix, toutes superficies confondues, est actuellement en cours de stabilisation.

Moyennes

Maison : 320 000 euros
Villa : de 400 000 à 600 000 euros
Bien de prestige : de 1,5 à 2,5 millions d’euros
Appartement : 350 000 euros 

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