La Hulpe, picture by Wouter Hagens

Rixensart - Genval - La Hulpe

Écrit par Stephan Debusschere le 15 septembre 2016

Des différences à la clé

Pourtant très proches, les deux micromarchés que constituent les entités de Rixensart et de La Hulpe affichent toujours des différences.

Les trois entités qui composent Rixensart – Genval, Rosières et Rixensart – forment autant de micromarchés. Par le passé, la politique communale en matière d’aménagement du territoire a favorisé l’extension massive de l’habitat via de très nombreux lotissements. Son bâti étant bien moins historique qu’à Genval, les prix pratiqués sur l’entité même y sont donc globalement inférieurs.

Un vrai rattrapage

Sur le segment de la maison, la décote assez conséquente qui a eu lieu en 2013 à Rixensart a constitué un signe plutôt positif du marché local, puisque certains propriétaires semblaient avoir pris la décision d’assouplir leurs exigences financières. Sur base annuelle, le prix moyen d’une maison à Rixensart était ainsi passé à 350 000 euros. L’ensemble de l’année 2014 a ensuite indiqué une stabilisation des prix, tandis que l’année écoulée a enregistré un rattrapage significatif, faisant grimper le prix moyen à 378 500 euros. Sur le segment des villas, où l’activité ne s’améliore que difficilement, les prix ont en revanche encaissé un nouveau recul courant 2015. Les propriétés haut de gamme plafonnent pour leur part en dessous de 900 000 euros.

Stabilisation des appartements

Si les appartements de seconde main sur l’ensemble de la commune de Rixensart ont enregistré une hausse de 69 % sur les dix dernières années, ils avaient néanmoins encaissé un recul de plus de 11 % entre 2009 et 2010. Mais sur ce segment où l’offre est faible, une nouvelle hausse semblait inévitable. Et c’est bien ce qui s’est produit. En 2011 et 2012, le prix moyen d’un appartement d’occasion s’était littéralement envolé, mais cette hausse avait été considérée comme excessive par le marché, ce qui a remis les pendules à l’heure courant 2013. L’année 2014 fut pourtant celle du rattrapage, tandis que l’année écoulée et le premier semestre de cette année indiquent une nouvelle progression, fixant le prix moyen actuel d’un appartement 2 chambres d’une centaine de m2 à 288 500 euros.

L’aura dorée de Genval

Des trois entités de Rixensart, c’est Genval qui est la plus cotée. Géographiquement plus proche de Bruxelles – sur la voie ferrée menant à Bruxelles, la gare de Genval se situe juste avant celle de Rixensart – cette entité attire une clientèle jeune et bruxelloise, ainsi que nombre de ressortissants européens qui participent logiquement à sa pression immobilière. L’attraction de Genval est due aussi à son bâti qui est le plus historique des trois entités. On y dénombre ainsi quantité de charmantes maisons villageoises ainsi que des maisons de type normand, construites dans la première partie du XXe siècle et dont certaines étaient des résidences secondaires de familles aisées bruxelloises, qui restent aujourd’hui très prisées. On en trouve notamment dans la rue des Combattants ou dans la partie haute du lac de Genval.

Dans son périmètre somme toute restreint, Genval présente des quartiers – et donc des prix – très différents. Si on peut encore y dénicher des maisons 2 façades à rénover à partir de 250 000 euros, le prix moyen d’une maison type début du siècle passé à rénover penchera davantage du côté des 350 000 euros. Rénovées au goût du jour, ces dernières se négocient entre 400 000 et 500 000 euros. Quant aux biens haut de gamme, leur prix varie de 700 000 à 1 million d’euros et plus, en fonction de leur état.

La Hulpe, picture by Wouter Hagens

La Hulpe 

Ancien village industriel à l’orée de la forêt de Soignes, La Hulpe s’est profondément modifiée au cours du temps, grâce à une localisation géographique avantageuse – à 15 kilomètres à peine de Bruxelles – et une grande accessibilité grâce à la traversée de la liaison ferroviaire Bruxelles-Namur. Il était donc logique que la commune connaisse un important développement, accompagné d’un flux migratoire principalement venu de Bruxelles.

Devant Rixensart

Après avoir suivi la tendance baissière courant 2009, le marché immobilier de La Hulpe s’était bien redressé. La hausse des prix des maisons s’était néanmoins érodée en 2010. L’année suivante, cette érosion était même devenue négative, pour aboutir à un prix moyen 380 000 euros, prix pour une maison mitoyenne rénovée et disposant d’un jardin de 3 à 4 ares. Un coup de mou passager, car les chiffres 2012 avaient montré une nouvelle progression sur ce segment. Si l’année 2013 a même fait mieux, ce ne fut pas le cas en 2014. A l’heure de la décote généralisée sur la Province, celle de La Hulpe s’était chiffrée globalement à quelque 15 % sur ce segment, pour un prix moyen fixé à 363 500 euros. Mais les prix des maisons ont sensiblement rebondi durant l’année écoulée, pour un prix moyen dépassant désormais celui de Rixensart, à 402 000 euros.

Tassement des villas

Après une baisse des prix sensible et sans doute salutaire courant 2011, ce segment avait vécu une nouvelle pression à la hausse l’année suivante, suivie d’un nouveau rattrapage en 2013. Mais le soufflé est retombé depuis 2014, noircissant le tableau de ce segment toujours bien chahuté. Et l’année écoulée n’a rien arrangé. A La Hulpe, le prix moyen d’une villa plafonne en dessous des 600 000 euros.

Encore du neuf en livraison

Sur le segment des appartements de seconde main, qui fait partie du top 5 provincial en termes de hausse de prix décennale (122 %), l’offre a toujours eu du mal à suivre la demande dans la commune, ce qui a tendance à fausser les prix du marché et à les rendre relativement surfaits. Courant 2015, le prix moyen d’un appartement de seconde main s’est ainsi sensiblement bonifié pour franchir la barre des 360 000 euros. La grande demande sur ce segment absorbe donc aisément les projets neufs environnants, comme c’est le cas aux Papeteries de Genval. Alors que les 128 premiers appartements y ont tous été vendus, la commercialisation en cours de la seconde phase, qui livrera 97 nouvelles unités fin 2017, emporte elle aussi un franc succès. Les prix n’y ont donc pas été revus à la baisse…

Moyennes

Rixensart

Maison : 378 500 euros

Villas : 450 000 euros

Appartement : 288 500 euros

Genval

Maison (rénovée) : de 400 000 à 500 000 euros.

La Hulpe

Maison : 402 000 euros

Villa : 590 000 euros

Appartement : 361 000 euros

Lexique