Rixensart, picture by Jean-Pol Grandmont.

Rixensart – Genval – La Hulpe

Écrit par Stephan Debusschere le 29 novembre 2015

Variations au programme

Bien que proches, les marchés immobiliers de Rixensart et La Hulpe affichent toujours des différences. Si La Hulpe l’emporte toujours sur le segment de l’appartement de seconde main, Rixensart a pris le dessus sur celui de la maison.

Rixensart

Rixensart, picture by Jean-Pol Grandmont.Les trois entités qui composent Rixensart – Genval, Rosières et Rixensart – forment autant de micromarchés. Par le passé, la politique communale en matière d’aménagement du territoire a favorisé l’extension massive de l’habitat via de très nombreux lotissements. Son bâti étant bien moins historique qu’à Genval, les prix pratiqués sur l’entité même y sont donc inférieurs.

Anticipation payante

Sur le segment de la maison, la décote assez conséquente qui a eu lieu en 2013 a constitué un signe plutôt positif du marché local, puisque certains propriétaires semblaient avoir pris la décision d’assouplir leurs exigences financières. Sur base annuelle, le prix de référence 2013 d’une maison à Rixensart était ainsi passé à 350 000 euros. L’ensemble de l’année 2014 a ensuite indiqué un rattrapage, hissant de ce fait les maisons de l’ensemble de la commune à la troisième place provinciale, derrière Lasne et Chaumont-Gistoux. En termes de hausse de prix décennale, les maisons de Rixensart figurent par ailleurs dans le top 5 provincial (111%).

Correction des villas

Sur le segment des villas à Rixensart, où l’activité ne s’améliore que difficilement, le prix de référence a baissé au cours de l’année écoulée, passant de 477 000 euros en 2013 à 450 000 euros, soit un recul finalement modéré de 6%. Les récentes estimations pour cette année semblent indiquer que ce recul se poursuit.

Appartements en rattrapage

Si les appartements sur l’ensemble de la commune de Rixensart ont enregistré une hausse de 69 % sur les dix dernières années, ceux-ci avaient néanmoins encaissé un recul de plus de 11% entre 2009 et 2010. Mais sur ce segment où l’offre est faible, une nouvelle hausse semblait inévitable. Et c’est bien ce qui s’est produit. En 2011 et 2012, le prix de référence d’un appartement de seconde main s’est envolé pour atteindre 380 000 euros. Cette hausse a été considérée comme excessive par le marché, qui a remis les pendules à l’heure courant 2013, en ramenant le prix de référence à 319 000 euros. L’année 2014 aura enregistré cette fois un rattrapage, avec un prix de référence remonté à 330 000 euros. Et les estimations pour cette année semblent indiquer une nouvelle et sensible progression.

L’aura dorée de Genval

Genval, picture by Lieven Smits.

Géographiquement plus proche de Bruxelles – sur la voie ferrée menant à Bruxelles, la gare de Genval se situe juste avant celle de Rixensart – cette entité attire une clientèle jeune et bruxelloise, ainsi que nombre de ressortissants européens qui participent logiquement à sa pression immobilière. L’attraction de Genval est due aussi à son bâti qui est le plus historique des trois entités que compte Rixensart. On y dénombre ainsi quantité de charmantes maisons villageoises ainsi que des maisons de type normand, construites dans la première partie du XXe siècle et dont certaines étaient des résidences secondaires de familles aisées bruxelloises, qui restent aujourd’hui très prisées. On en trouve notamment dans la rue des Combattants ou dans la partie haute du lac de Genval.

Dans son périmètre somme toute restreint, Genval présente des quartiers – et donc des prix – très différents. Si on peut encore y dénicher des maisons 2 façades à rénover à partir de 250 000 euros, le prix moyen d’une maison type début du siècle passé à rénover penchera davantage du côté des 350 000 euros. Rénovées au goût du jour, ces dernières se négocient entre 400 000 et 500 000 euros. Quant aux biens haut de gamme, leur prix varie de 700 000 à un million d’euros et plus, en fonction de leur état.

La Hulpe

Ancien village industriel à l’orée de la forêt de Soignes, La Hulpe s’est profondément modifiée au cours du temps, grâce à une localisation géographique avantageuse – à 15 kilomètres à peine de Bruxelles – et une grande accessibilité grâce à la traversée de la liaison ferroviaire Bruxelles-Namur. Il était donc logique que la commune connaisse un important développement, accompagné d’un flux migratoire principalement venu de Bruxelles.

Hémorragie stoppée

Après avoir suivi la tendance baissière courant 2009, le marché immobilier de La Hulpe s’était bien redressé. La hausse des prix des maisons s’était néanmoins érodée en 2010. L’année suivante, cette érosion était même devenue négative, pour aboutir à un prix de référence de 380 000 euros, prix pour une maison mitoyenne rénovée et disposant d’un jardin de 3 à 4 ares. Un coup de mou passager, car les chiffres 2012 avaient montré une nouvelle progression sur ce segment. Si l’année 2013 a même fait mieux, ce ne fut pas le cas en 2014. A l’heure de la décote généralisée sur la province, celle de la Hulpe se chiffre globalement à quelque 20% sur ce segment, pour un prix de référence fixé à 363 500 euros. En rappelant qu’en l’espace d’une décennie, la progression des maisons de la commune a été de 97 %. D’après les récentes estimations pour cette année, l’hémorragie des prix aurait été stoppée, mais on est encore loin du niveau de 2011…    

Tassement des villas

Après une baisse des prix sensible et sans doute salutaire courant 2011, ce segment avait vécu une nouvelle pression à la hausse l’année suivante, suivie d’un nouveau rattrapage en 2013. Mais le soufflé est retombé au cours de l’année écoulée, noircissant le tableau de ce segment toujours bien chahuté. A la Hulpe, le prix de référence d’une villa a plafonné à 600 000 euros en 2014 (650 000 euros en 2013). Pour cette année, la tendance semble être à nouveau baissière, quoique de bien moins grande ampleur.

Du neuf en livraison

Sur le segment des appartements de seconde main, l’offre a toujours eu du mal à suivre la demande à La Hulpe, au point de fausser les prix du marché pour les gonfler artificiellement. Le prix de référence, fixé à 285 000 en 2013 pour grimper à 372 500 euros en 2014 – sur base de 8 transactions seulement – indique que c’est toujours le cas. Les récentes estimations pour cette année affichent même une nouvelle progression sur ce segment. En termes de hausse de prix décennale, l’appartement de seconde main à la Hulpe fait partie du top 5 provincial (122 %).

En matière d’immobilier neuf, la grande demande en logements absorbe aisément les nouveaux projets dans cette zone de la province. Les 90 unités de l’hôtel-résidence Cénacle, en plein centre de la Hulpe, ont trouvé preneurs, tandis qu’à Genval, les 124 premiers appartements des Papeteries de Genval ont été livrés en juin dernier.

Logic Repères

Rixensart

  • Maison : 383 000 euros
  • Villa : 445 000 euros
  • Appartement 2 ch : 345 000 euros

Genval

  • Maison (rénovée) : de 400 000 à 500 000 euros.

La Hulpe

  • Maison : 367 000 euros
  • Villa : 593 500 euros
  • Appartement 2 ch : 389 500 euros

 

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