Château de rixensart

Rixensart & La Hulpe

Écrit par Stephan Debusschere le 16 mars 2015

Décotes au programme

Bien que proches, les marchés immobiliers de Rixensart et La Hulpe affichent toujours des différences. Mais sur le segment de la maison comme sur celui de la villa, la décote a bien été au rendez-vous en 2014. 

Rixensart

 
Château de rixensartLes trois entités qui composent Rixensart – Genval, Rosières et Rixensart – forment autant de micromarchés. Par le passé, la politique communale en matière d’aménagement du territoire a favorisé l’extension massive de l’habitat via de très nombreux lotissements. Son bâti étant bien moins historique qu’à Genval, les prix pratiqués sur l’entité même y sont donc inférieurs. 
 

Anticipation payante 

Sur le segment de la maison, la décote assez conséquente qui eut lieu en 2013 a constitué un signe plutôt positif du marché local, puisque certains propriétaires semblaient avoir pris la décision d’assouplir leurs exigences financières. Sur base annuelle, le prix de référence 2013 d’une maison à Rixensart était ainsi passé à 350 000 euros. Le premier semestre 2014 a ensuite indiqué un rattrapage de quelque 10%, hissant les maisons de l’ensemble de la commune de Rixensart à la première place provinciale. Temporairement seulement, car le bilan sur l’année écoulée a changé la donne. La décote s’est avérée de même ampleur, ramenant selon les notaires de la province le prix moyen à 345 500 euros, derrière la Hulpe cette fois. 
 

Correction des villas

 
Sur le segment des villas à Rixensart, où l’activité ne s’améliore que difficilement, le prix moyen a baissé au cours de l’année écoulée, passant de 413 200 euros en 2013 à 392 200 euros, soit un recul finalement très modéré de 5%.
 

Appartements en rattrapage

 
Sur les dix dernières années, les appartements sur l’ensemble de la commune de Rixensart ont enregistré une hausse de 225%, soit bien davantage que celle des maisons sur la même période. Entre 2009 et 2010, ce segment avait néanmoins encaissé un recul de plus de 11%. Mais sur ce marché où l’offre est faible, une nouvelle hausse semblait inévitable. Et c’est ce qui s’est produit. En 2011 et 2012, le prix de référence d’un appartement de seconde main s’est envolé pour atteindre 380 000 euros. Cette hausse a été considérée comme excessive par le marché, qui a remis les pendules à l’heure durant le premier semestre 2013, en faisant baisser le prix de référence de 13%, à 329 500 euros, sur un – petit – total de 12 transactions. L’année 2014 a indiqué cette fois un léger rattrapage, avec un prix de référence remonté à 335 000 euros. 
 

L’aura dorée de Genval

 
Des trois entités de Rixensart, c’est Genval qui est la plus cotée. Géographiquement plus proche de Bruxelles – sur la voie ferrée menant à Bruxelles, la gare de Genval se situe juste avant celle de Rixensart – cette entité attire une clientèle jeune et bruxelloise, ainsi que nombre de ressortissants européens qui participent logiquement à sa pression immobilière. L’attraction de Genval est due aussi à son bâti qui est le plus historique des trois entités. On y dénombre ainsi quantité de charmantes maisons villageoises ainsi que des maisons de type normand, construites dans la première partie du XXe siècle et dont certaines étaient des résidences secondaires de familles aisées bruxelloises, qui restent aujourd’hui très prisées. On en trouve notamment dans la rue des Combattants ou dans la partie haute du lac de Genval. 
Dans son périmètre somme toute restreint, Genval présente des quartiers – et donc des prix – très différents. Si on peut encore y dénicher des maisons 2 façades à rénover à partir de 250 000 euros, le prix moyen d’une maison type début du siècle passé à rénover penchera davantage du côté des 350 000 euros. Rénovées au goût du jour, ces dernières se négocient entre 400 000 et 500 000 euros. Quant aux biens haut de gamme, leur prix varie de 700 000 à 1 million d’euros et plus, en fonction de leur état. 
 

La Hulpe La hulpe Eglise Saint Nicolas 

 
Ancien village industriel à l’orée de la forêt de Soignes, La Hulpe s’est profondément modifiée au cours du temps, grâce à une localisation géographique avantageuse – à 15 kilomètres à peine de Bruxelles – et une grande accessibilité grâce à la traversée de la liaison ferroviaire Bruxelles-Namur. Il était donc logique que la commune connaisse un important développement, accompagné d’un flux migratoire principalement venu de Bruxelles. 
 

Décote des maisons

 
Après avoir suivi la tendance baissière courant 2009, le marché immobilier de La Hulpe s’était bien redressé. La hausse des prix des maisons s’était néanmoins érodée en 2010. L’année suivante, cette érosion était même devenue négative, pour aboutir à un prix de référence de 380 000 euros, prix pour une maison mitoyenne rénovée et disposant d’un jardin de 3 à 4 ares. Un coup de mou passager, car les chiffres 2012 ont montré une nouvelle progression sur ce segment. Si l’année 2013 a même fait mieux, c’est loin d’être le cas en 2014. A l’heure de la décote généralisée sur la province, celle de la Hulpe se chiffre globalement à quelque 10% sur ce segment, pour un prix moyen fixé selon les notaires de la province à 366.000 euros. 
 

Recul des villas

 
Après une baisse des prix sensible et sans doute salutaire en 2011, ce segment avait vécu une nouvelle pression à la hausse l’année suivante, suivie durant le premier semestre 2013 d’une nouvelle progression de 8%. Mais le soufflé est retombé au cours de l’année écoulée, noircissant le tableau de ce segment toujours bien chahuté. Selon les chiffres de l’INS, la décote à 2 chiffres a baissé le prix moyen à 409 500 euros. 
 

Du neuf en attente

 
Sur le segment des appartements, l’offre a toujours eu du mal à suivre la demande à La Hulpe, au point de fausser les prix du marché. Le prix de référence, fixé à 430 000 euros pour le premier semestre 2014, sur base de 6 transactions seulement, indique que c’est sans doute à nouveau le cas, et que ce prix est donc – temporairement – surfait. La commune ne présentant pas un nombre suffisant de transactions à même de dégager une vraie tendance, les notaires de la province ne se sont pas engagés à présenter un prix moyen pour 2014.
En matière de neuf, la grande demande en logements devrait facilement absorber les nouveaux projets. On attend en effet avec impatience les 90 appartements du Cénacle qui doivent prochainement sortir de terre en plein centre de la commune, sans oublier celles des papeteries de Genval. Mais les prix n’y ont pas été revus à la baisse. 
 

Logic repères

 
Rixensart
  • Maison : 345 500 euros 
  • Villas : 392 200 euros 

Genval

  • Maison (rénovée) : de 400 000 à 500 000 euros.
La Hulpe
  • Maison : 366 000 euros 
  • Villa : 409 500 euros 

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