La Hulpe, picture by Wouter Hagens.

Rixensart & La Hulpe

Écrit par Stephan Debusschere le 23 février 2018

Voisines mais pas jumelles

Pourtant très proches, ces deux micromarchés affichent toujours des différences.

Rixensart

Les trois entités qui composent Rixensart – Genval, Rosières et Rixensart – forment autant de micromarchés. Par le passé, la politique communale en matière d’aménagement du territoire a favorisé l’extension massive de l’habitat via de très nombreux lotissements. Son bâti étant bien moins historique qu’à Genval, les prix pratiqués sur l’entité même y sont donc inférieurs.

Stabilisation des maisons

Sur le segment de la maison, la décote de quelque 10 % qui avait eu lieu en 2014 avait constitué un signe plutôt positif du marché local, certains propriétaires ayant pris la décision d’assouplir leurs exigences financières. L’année 2016 a pourtant été celle du rattrapage et même d’une légère progression par rapport à 2015, remontant le prix moyen d’une maison à 350 000 euros. Une embellie freinée courant 2017, avec un prix moyen qui s’est stabilisé à 340 000 euros. Sur le segment des villas, l’activité ne s’améliore que difficilement.

Hausse des appartements

Si les appartements sur l’ensemble de la commune de Rixensart ont enregistré une hausse de 69 % sur les dix dernières années, ceux-ci avaient néanmoins encaissé un recul de plus de 11 % entre 2009 et 2010. Mais sur ce segment où l’offre est faible, une nouvelle hausse semblait inévitable.

Et c’est bien ce qui s’est produit. En 2011 et 2012, le prix moyen d’un appartement de seconde main s’était carrément envolé. Mais cette hausse avait été considérée comme excessive par le marché, qui avait ensuite remis les pendules à l’heure. La situation d’une offre toujours peu abondante et d’une  demande croissante a néanmoins tiré les prix vers le haut au cours de l’année écoulée, avec un prix moyen remonté à 270 000 euros.

L’aura dorée de Genval

Des trois entités de Rixensart, c’est Genval qui est la plus cotée. Géographiquement plus proche de Bruxelles – sur la voie ferrée menant à Bruxelles, la gare de Genval se situe juste avant celle de Rixensart – cette entité attire une clientèle jeune et bruxelloise, ainsi que nombre de ressortissants européens qui participent logiquement à sa pression immobilière. L’attraction de Genval est due aussi à son bâti qui est le plus historique des trois entités.

On y dénombre ainsi quantité de charmantes maisons villageoises ainsi que des maisons de type normand, construites dans la première partie du XXe siècle et dont certaines étaient des résidences secondaires de familles aisées bruxelloises, qui restent aujourd’hui très prisées. On en trouve notamment dans la rue des Combattants ou dans la partie haute du lac de Genval.

Dans son périmètre somme toute restreint, Genval présente des quartiers – et donc des prix – très différents. Le prix moyen d’une maison type début du siècle passé, à rénover, tourne autour des 350 000 euros. Rénovées au goût du jour, ces dernières se négocient entre 400 000 et 500 000 euros. Quant aux biens haut de gamme, leur prix varie de 700 000 à 1 million d’euros et plus, en fonction de leur état.

La Hulpe, picture by Wouter Hagens.

La Hulpe 

Ancien village industriel à l’orée de la forêt de Soignes, La Hulpe s’est profondément modifiée au cours du temps, grâce à une localisation géographique avantageuse – à 15 kilomètres à peine de Bruxelles – et une grande accessibilité grâce à la traversée de la liaison ferroviaire Bruxelles-Namur. Il était donc logique que la commune connaisse un important développement, accompagné d’un flux migratoire principalement venu de Bruxelles.

Les maisons ont refait leur retard

Après avoir suivi la tendance baissière courant 2009, le marché immobilier de La Hulpe s’était bien redressé. La hausse des prix des maisons s’était néanmoins érodée en 2010. L’année suivante, cette érosion était même devenue négative, pour aboutir à un prix moyen de 380 000 euros, prix pour une maison mitoyenne rénovée et disposant d’un jardin de 3 à 4 ares. Un coup de mou passager, car les chiffres 2012 avaient montré une nouvelle progression sur ce segment.

Si l’année 2013 a même fait mieux, ce ne fut pas le cas en 2014. A l’heure de la décote généralisée sur la Province cette année-là, celle de la Hulpe s’était chiffrée globalement à quelque 10 % sur ce segment, pour un prix moyen fixé à 366 000 euros. Depuis, les prix des maisons ont totalement refait leur retard pour atteindre aujourd’hui un prix moyen de 400 000 euros.

Tassement des villas

Après une baisse des prix sensible et sans doute salutaire après 2010, ce segment avait ensuite vécu une nouvelle pression à la hausse, suivie d’un nouveau rattrapage en 2013. Mais le soufflé était ensuite retombé, noircissant le tableau de ce segment toujours bien chahuté. Et les deux dernières années n’ont rien arrangé. A la Hulpe, le prix moyen d’une villa plafonne en dessous des 600 000 euros.

Soif de neuf

Sur le segment des appartements de seconde main, qui fait partie du top 5 provincial en termes de hausse de prix décennale (122 %), l’offre a toujours eu du mal à suivre la demande dans la commune, ce qui a tendance à fausser les prix du marché et à les rendre relativement surfaits. La grande demande sur ce segment absorbe donc aisément les nouveaux projets, et les prix n’y ont donc pas été revus à la baisse…

Logic Repères

Rixensart

Maison : 340 000 euros

Appartement : 270 000 euros

Genval

Maison (rénovée) : de 400 000 à 500 000 euros

La Hulpe

Maison : 400 000 euros 

Appartement : 310 000 euros

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