Philippe Van Roost

Rupture d’un compromis de vente et droits d’enregistrement

Écrit par Philippe Van Roost le 2 mars 2015

Mode d'emploi par régions

Et pourquoi la Région Bruxelles-Capital ne prendrait pas enfin le bon exemple des régions Wallonne et Flamande en matière de droits d’enregistrement ?

Philippe Van Roost1. Les droits d’enregistrement sur les transactions immobilières ont été régionalisés. La taxation diffère selon le lieu de situation de l’immeuble .

Le principe : perception par l’Etat d’un droit équivalent à 12,5% du prix de vente d’un bien immobilier dans les 4 mois de la signature du compromis (10% en la Région flamande).
A l’égard du fisc, toutes les parties à la vente sont tenues au paiement de cette taxe, et ce de manière solidaire. Si l’un ne paye pas, peu importe ce que prévoit le contrat en termes de prise en charge, l’Etat pourra se retourner contre les deux ou l’un des deux contractants pour récolter l’impôt.
 

2. Que se passe-t-il si la vente ne se finalise pas par la signature d’un acte authentique? Les droits restent-ils dus? Comment sont-ils récoltés?

Le cas est classique : une condition suspensive reprise au contrat ne se réalise pas. Par exemple, le prêt nécessaire à l’achat n’est pas accordé. Dans ce cas, l’accord de vente sera réputé ne jamais avoir existé et aucun impôt ne sera dû, sans même qu’une quelconque démarche ne soit nécessaire.

Et si les parties ne sont pas d’accord au sujet de la condition suspensive? Si le délai pour dénoncer le refus de la banque n’a pas été respecté et le vendeur veut forcer la vente ? Si l’acheteur n’a consulté aucun banquier ? Si le vendeur souhaite libérer le bien, le remettre en vente mais encaisser les 10% d’acompte bloqués chez le notaire à titre d’indemnité ? Si le vendeur n’obtient pas de levée d’une inscription hypothécaire ? Pire encore, l’analyse de l’immeuble et/ou de sa situation entraîne soit une moins value importante aux yeux de l’acheteur soit le désintérêt de ce dernier qui ne veut plus acheter ou alors à un prix réduit, etc ?

Les parties miseront peut-être sur le fait que l’administration ne remettra jamais la main sur l’existence du compromis, ce qui est pourtant très risqué. Les notaires rechignent à très juste titre à agir de la sorte car les droits n’en sont pas moins dus dans certains cas.

Comment faire pour ne pas les payer « inutilement »  si faire l’autruche n’est pas une solution? Procéder devant le tribunal ? Négocier ?

L’introduction d’une procédure permettra à l’administration de prendre connaissance du compromis notamment lors de l’envoi par huissier de justice d’une convocation à comparaître devant un tribunal pour débattre de l’exécution ou de la résolution de ce compromis. L’huissier doit en effet enregistrer la citation ce qui permet à l’administration de prendre connaissance de son contenu et de le transmettre à ses collègues de l’enregistrement des mutations immobilières.

A cet égard, il serait lacunaire, - pour vous convaincre à nouveau des bienfaits de la négociation ou de la médiation   - de vous annoncer que la désignation d’un médiateur suffit à éviter l’enregistrement de la citation en évitant la « publicité » du compromis. C’est en effet plus complexe même si c’est un excellent réflexe selon le résultat de la négociation et la Région où se situe le bien.

Diverses hypothèses peuvent être rencontrées :

1/ Soit les parties négocient et arrivent à un accord les amenant à poursuivre la vente :

les droits seront payés lors de l’enregistrement de l’acte en espérant que la solution soit trouvée avant l’expiration du délai de 4 mois (voir calcul des intérêts de retard et amendes éventuelles).

2/ Soit les parties décident de renoncer à la vente:

Il faudra faire un sort aux droits d’enregistrement. Ce traitement sera différencié selon la Région dans laquelle le bien est situé.

En Flandre et en Wallonie, les parties pourront simplement faire acter leur accord sur l’annulation/résolution de la vente auprès de l’administration compétente pour garantir que la taxe ne soit pas réclamée et ce, dans certaines conditions de formes et de fond. Par contre, à Bruxelles, elles devront intenter une procédure dans l’année de la signature du compromis et plaider la résiliation du contrat. De manière assez inéquitable, la résolution n’entraîne pas d’exonération de la taxe en Région Bruxelloise.

3/ Soit les parties lancent une procédure en vue d’obtenir la résiliation ou l’annulation de la vente.

Les droits seront évités si la citation en justice est signifiée par huissier avant l’expiration du délai d’un an de la signature du compromis. Si l’action est accueillie favorablement, aucun droit ne sera dû. Dans le cas contraire, le contrat sera validé quitte à en prononcer la résolution mais les droits seront dus. L’administration de l’enregistrement en sera informée par la lecture du jugement, étape obligatoire avant qu’il ne soit adressé en copie aux parties.

4/ Soit les parties lancent une procédure en passation d’acte.

Dans ce cas, il faudra payer les droits d’enregistrement pour que la citation soit signifiée par l’huissier.

Sans faire l’autruche et sans prendre de risque, il est donc quasi impossible en Région Bruxelloise, de négocier un accord sur la non-exécution d’un compromis. Le recours à une procédure sera nécessaire pour que le juge prononce l’annulation du contrat avec toutes les complications que cela génère ainsi que le coût de l’intervention d’avocats qui seront difficilement évitables.

Il est temps que le législateur régional bruxellois s’aligne en vue de favoriser les accords amiables en cas de non-exécution d’un compromis. Cela favoriserait les solutions amiables en cas de conflit et contribuerait à réduire le nombre de procès.

Autant être prudent…
 

 

 

 

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