Dour, la maison communale. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Saint-Ghislain & Dour

Écrit par Stephan Debusschere le 23 novembre 2017

Des marchés à suivre

A l’image de l’ensemble de la Province du Hainaut, la région de Mons-Borinage et sa périphérie nord se caractérisent par une grande variation de prix au sein des différentes entités. Conjugués à une évolution positive, les prix toujours très concurrentiels en font autant de marchés attractifs, à l’instar de Saint-Ghislain et Dour.

La région de Mons-Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats acquéreurs. Or, cette situation ne correspond plus à la réalité d’aujourd’hui. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d'autres l'ont déjà compris et viennent s’y installer.

Ses atouts sont nombreux, à commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers. La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages constituent eux aussi des atouts importants. Enfin, il y a une véritable volonté de la part des élus de redorer le blason de leur commune respective. Beaucoup de quartiers ont en effet été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été réaménagés.

Bonnes affaires

S’agissant d’immobilier, le principal atout de la région du Borinage et de sa périphérie nord reste le prix des maisons, qui affichent dans leur majorité des valeurs en dessous du prix médian à l’échelle provinciale (133 000 euros). Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions du pays peuvent accéder à leur rêve de propriété. Une commune telle que Saint-Ghislain est à ce titre un bon exemple et apparaît pour certains l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire. Située à 10 km à l’ouest de Mons, l'entité jouit d'une position centrale très avantageuse entre, d'une part, Bruxelles, Charleroi, Liège et Tournai, et d'autre part, Lille, Valenciennes et Paris. Elle offre donc une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, mais aussi des surfaces commerciales, une gare et des écoles.

Saint-Ghislain est aussi une commune très verte, puisque près de 80% de son territoire se situent en zone agricole, boisée ou naturelle, avec par exemple la forêt de Stambruges et le Bois de Baudour, les réserves naturelles des Prés de Grand Rieu et des Marionville, ou encore les parcs communaux de Tertre et de Baudour. En 2016, le prix médian d’une maison s’était fixé à 150 000 euros. La petite bonification de 2% par rapport à 2015 correspond à une période de stabilisation des prix, après une hausse de pas moins de 20% sur les cinq dernières. Et le premier semestre indique que les maisons de Saint-Ghislain disposent bel et bien d’une marge de progression, puisqu’une nouvelle hausse de quelque 12% au cours du premier semestre a tiré le prix médian juste sous la barre des 200 000 euros.

La région du Borinage comprend pour sa part plusieurs communes où il fait bon vivre et où les prix restent très abordables, comme c’est le cas de Dour, épicentre du festival musical éponyme. On y trouve des maisons deux chambres à rénover à partir de 75 000 euros, des maisons trois chambres à 100 000 euros comme des maisons 3 ou 4 chambres rénovées à quelque 200 000 euros. Sur ce segment, le prix médian s’est fixé à 110 000 euros au terme du premier semestre, soit un bond de pas moins de 22%, alors que ce segment n’avait progressé que de 6% sur les cinq dernières années. Les chiffres sur base annuelle indiqueront si cette tendance haussière se confirme.

Dour, la maison communale. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Avis aux investisseurs

On y trouve dans la région du Borinage tous types de biens, de la fermette restaurée à la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent petit à petit. Les prix varient de 50 000 euros pour des maisons à restaurer, qui se font un peu plus rares compte tenu de l'intérêt qu'on leur porte, à un peu moins de 300 000 euros pour des villas. S’il est donc toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter que l’on peut encore trouver à des prix intéressants, il faut pour cela disposer de temps et détenir quelques capacités dans le domaine de la construction.

Mais en analysant bien la vaste offre des maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant, avec des prix à l’acquisition comparativement très bas et des loyers normaux. C’est la raison pour laquelle les professionnels voient de plus en plus d'investisseurs s’intéresser à la région. En finalité, cette partie du pays présente les prix immobiliers les moins chers, à moins qu’il ne s’agisse en réalité de la seule région de Belgique à offrir de l’immobilier au juste prix.... 

Logic Repères

Saint-Ghislain 

Maison : 168 000 euros

Appartement :  169 000 euros

Dour 

Maison : 110 000 euros

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