Saint-Ghislain, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Saint-Ghislain & Dour

Écrit par Stephan Debusschere le 20 novembre 2018

Des marchés très compétitifs

A l’image de l’ensemble de la Province du Hainaut, la région de Mons-Borinage et sa périphérie nord se caractérisent par une variation sensible de prix au sein des différentes entités. Conjugués à une évolution somme toute positive, les prix toujours très concurrentiels en font autant de marchés attractifs, à l’instar de Saint-Ghislain et Dour.

Saint-Ghislain, picture by Jean-Pol Grandmont.La région de Mons-Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats acquéreurs. Or, cette situation ne correspond plus à la réalité d’aujourd’hui. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d'autres l'ont déjà compris.
Ses atouts sont nombreux, à commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers.

La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages constituent eux aussi des atouts importants. Enfin, il y a une véritable volonté de la part des élus de redorer le blason de leur commune respective. Beaucoup de quartiers ont en effet été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été réaménagés.

Bonnes affaires

S’agissant d’immobilier, le principal atout de la région du Borinage et de sa périphérie nord reste le prix des maisons 2 et 3 façades, qui affichent globalement des valeurs en dessous du prix médian à l’échelle provinciale au terme du premier semestre de cette année (142 500 euros). Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions du pays pepuvent accéder à leur rêve de propriété. Une commune telle que Saint-Ghislain est à ce titre un bon exemple et apparaît pour certains l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire. Située à 10 km à l’ouest de Mons, l'entité jouit d'une position centrale très avantageuse entre, d'une part, Bruxelles, Charleroi, Liège et Tournai, et d'autre part, Lille, Valenciennes et Paris. Elle offre donc une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, mais aussi des surfaces commerciales, une gare et des écoles. Saint-Ghislain est aussi une commune très verte, puisque près de 80% de son territoire se situent en zone agricole, boisée ou naturelle, avec par exemple la forêt de Stambruges et le Bois de Baudour, les réserves naturelles des Prés de Grand Rieu et des Marionvilles, ou encore les parcs communaux de Tertre et de Baudour.

Il y a deux ans, le prix médian d’une maison s’était fixé à 150 000 euros. La petite bonification de 2% par rapport à 2015 correspondait à une période de stabilisation des prix, après une hausse de pas moins de 20% sur les cinq dernières années. Si le premier semestre 2017 indiquait que les maisons de Saint-Ghislain disposaient encore d’une marge de progression, puisqu’une nouvelle hausse de 10% avait tiré le prix médian à 165 000 euros au terme de l’année, cette hausse s’est avérée trop importante pour le marché, qui l’a entièrement résorbée au cours du premier semestre de cette année, avec un recul de même ampleur ramenant le prix médian exactement à son niveau de 2016. 

Sur l’ensemble du territoire de la commune de Saint-Ghislain, la moitié des maisons se sont vendues courant 2017 entre 120 000 et 197 000 euros. Cela concerne donc aussi les autres sections de la commune que sont Baudour, Hautrage, Neufmaison, Sirault, Villerot et Tertre, où l’on peut dénicher des maisons 3 et 4 façades de grande superficie habitable (plus de 200 m2) entre 230 000 et 280 000 euros, en fonction de l’état, de la date de construction et des prestations, ou de petits biens à rénover sous la barre des 100 000 euros. Les amateurs de rénovation trouveront aussi de plus petites maisons 4 façades et villas assez largement sous la barre des 200 000 euros.

Les doux prix de Dour

Parmi les communes de la région du Borinage où il fait bon vivre et où les prix restent très abordables, le cas de Dour, au sud de Saint-Ghislain et à 20 minutes de Mons en voiture, s’impose comme une évidence. Le prix médian d’une maison s’est en effet fixé à 112 500 euros au terme du premier semestre de cette année, soit une très légère bonification par rapport à 2017. La progression des prix sur ce segment avait été un peu plus élevée entre 2016 et 2017, puisque le prix médian d’une maison était passé de 95 000 à 100 000 euros. Au cours de l’année passée, 50% des maisons s’y sont vendues entre 75 000 et 150 000 euros. Pour ce premier prix, il faut bien sûr s’attendre à entrevoir des travaux de mise à jour au niveau du chauffage et/ou des sanitaires. De l’autre côté du spectre, on peut aussi y trouver de belles maisons bourgeoises pour un prix avoisinant les 250 000 euros.

Avis aux investisseurs

On y trouve dans cette région du Borinage tous types de biens, de la fermette restaurée à la demeure bourgeoise et la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent petit à petit. Les prix varient donc globalement de 65 000 euros pour des maisons à restaurer, qui se font un peu plus rares compte tenu de l'intérêt qu'on leur porte, à moins de 300 000 euros pour des villas. S’il est donc toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter que l’on peut encore trouver à des prix intéressants, il faut pour cela disposer de temps et détenir idéalement quelques compétences en termes de rénovation.

Mais en analysant bien la vaste offre des maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant, avec des prix à l’acquisition comparativement très bas et des loyers normaux. C’est la raison pour laquelle les professionnels voient de plus en plus d'investisseurs s’intéresser à la région. En finalité, cette partie du pays présente les prix immobiliers les moins chers, à moins qu’il ne s’agisse en réalité de la seule région de Belgique à offrir de l’immobilier au juste prix.... 

Repères

Maison 2 & 3 façades

Saint-Ghislain : 150 000 euros

Dour : 102 500 euros

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