Ixelles, picture by Ben2 on Wikimedia Commons

Saint-Gilles & Ixelles

Écrit par Stephan Debusschere le 26 avril 2016

Une frontière perméable

Depuis quelques années, la valorisation de la commune de Saint-Gilles y a entraîné un mouvement de gentrification. Dans les quartiers recherchés, les prix très concurrentiels attirent la clientèle de sa voisine Ixelles, où les maisons reviennent pour leur part à des prix plus conformes à la réalité du terrain. 

Saint-Gilles, village dans la ville

Saint-Gilles est l’une des rares communes bruxelloises à avoir su préserver un bâti historique riche de différents styles architecturaux. Et depuis une quinzaine d’années, l’action communale et régionale a permis le réaménagement d’une grande partie de l’espace public. Les aménagements de trottoirs, d’éclairage et de plantations d’arbres, ainsi que les nombreuses rénovations d’immeubles ont couvert quasiment l’ensemble du territoire, participant de la sorte à la revalorisation des quartiers.

Saint-Gilles est aussi et surtout une sorte de « village dans la ville », où le brassage multiculturel crée une richesse tout aussi inestimable. Petite commune de 2,5 km2 à la population dense, Saint-Gilles fait partie des entités bruxelloises qui offrent le plus de potentiel au niveau de l’évolution des prix. Certains de ses quartiers, proches des zones les plus en vue d’Ixelles, sont désormais passés du côté branché de la Capitale, mais sans en atteindre les sommets en termes de prix. C’est la raison pour laquelle Saint-Gilles attire une partie de la clientèle du quartier du Châtelain. Il suffit, en effet, de franchir quelques rues pour se retrouver dans le quartier de la rue d’Espagne, où le nombre d’échanges d’appartements a été multiplié par deux en l’espace de cinq ans. Parmi les quartiers les plus recherchés, citons également celui des rues Defacqz, Faider et Capouillet. Le quartier de la maison communale et les rues proches de la prison remportent désormais à leur tour un vrai succès, y compris auprès des Français, attirés par les beaux immeubles datant pour la plupart du début du siècle dernier et se distinguant les uns des autres par leur façade aux ornements uniques. Entre 2010 et 2014, le prix des appartements y a déjà grimpé de 35 %. 

Tous ces quartiers bénéficient de l’élargissement de la demande d’Ixelles mais aussi d’Uccle, et les transactions continuent d’y augmenter chaque année, grâce à des prix toujours très concurrentiels. Dans le quartier de la maison communale, par exemple, une maison peut coûter environ 150 000 euros de moins qu’à Ixelles ou Uccle.

D’autres zones de la commune semblent vouées à un bel avenir. C’est le cas de l’avenue Jean Volders et alentours, vers la Porte de Hal. Les bâtiments de style haussmannien qui bordent ces rues y sont déjà recherchés par les Français et autres expatriés, en raison de leur grand potentiel et de leur proximité avec la gare du Midi et son Thalys. Mais cet engouement a néanmoins ses limites géographiques, à savoir le bas de la commune. Plus on s’approche de la gare, plus l’immobilier souffre en effet de l‘influence négative de cette dernière. C’est le cas notamment du quartier de la place Bethlehem, situé entre l’avenue Jean Volders et l’avenue du Roi. Ses valeurs immobilières assez faibles sont notamment dues au fait qu’il est considéré comme peu sécurisé, mais il va de soi que l’absence de bâti historique intéressant et de projets immobiliers tient pour une bonne part dans le peu d’intérêt que les candidats à la propriété y portent jusqu’à présent.

Ixelles, back to reality

La qualité de l'immobilier du quartier des étangs et des hôtels particuliers bordés de jardins fait d’Ixelles un lieu privilégié où résident 40 % d'étrangers, originaires pour la majorité de pays européens, tandis que les « extra-Européens » habitent davantage le nord de la place Flagey. Ixelles est donc en quelque sorte aussi un concentré de la diversité bruxelloise. Plus d'un Ixellois sur trois est en effet étranger, sans pour autant que la géographie de la commune en porte la marque, tant les populations sont imbriquées.

Par effet de glissement, des quartiers considérés auparavant comme moins porteurs bénéficient désormais de la proximité de ceux qui sont les plus prisés. Une hausse des prix contagieuse qui a même entraîné le quartier de Matongé dans son sillage au cours des dernières années. L’intervention des autorités publiques a aussi joué son rôle. Le contrat de quartier qui a rhabillé le quartier Malibran a ainsi contribué à la hausse des prix de son bâti. Seul le segment des villas s’est en quelque sorte effondré, avec une absence quasi totale de transactions ces dernières années.   

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Corrections des prix

Ixelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en dix ans (336 %). Une hausse quasi ininterrompue, l’année 2008 n’ayant finalement engendré qu’une légère stagnation des prix. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. Avec un prix moyen de 551 900 euros en 2015, consécutif à un recul de 6 %, la maison ixelloise réside désormais à la troisième place du classement bruxellois, presque à égalité avec Woluwe-Saint-Pierre mais assez loin derrière Uccle. Après leur poussée de fièvre, les maisons ixelloises sont en effet revenues, depuis 2014, à des prix plus conformes à la réalité du marché local.

Du côté des appartements d’occasion, Ixelles affiche aussi pour 2015 des prix inférieurs à ceux de 2014, reculant de près de 9 % pour un prix moyen fixé à 287 500 euros, malgré l’offre qui reste importante. De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe à 2000-2300 euros/m², et jusqu’à 2500 euros dans les beaux quartiers. Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Stabilité du neuf

Resté globalement stable en 2015, le prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est de 3400 euros/m². Mais les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de résidence Cond’Or dans le quartier de l’avenue de la Toison d’Or. Les 76 luxueux appartements devraient être livrés à partir de la rentrée 2016, à des prix au m2 qui atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10 000 euros.

Moyennes

Ixelles

Maison : 551 900 euros

Appartement : 287 500 euros

Saint-Gilles

Maison : 452 500 euros

Appartement : 205 000 euros

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