Église de Saint-Idesbald, picture by Zeisterre.

Saint-Idesbald

Écrit par Stephan Debusschere le 15 octobre 2016

Le prix de la tranquillité

Une petite station balnéaire, comme un écrin de verdure et de sable à l’abri de l’agitation. L’attraction de Saint-Idesbald n’a jamais fait défaut, mais il faut savoir y mettre le prix. 

Sous la houlette de l'architecte Albert Dumont, le village de Saint-Idesbald a été conçu comme un écrin de verdure et de sable accueillant à partir du début du XXe siècle de nombreuses petites villas caractéristiques et nombre d’artistes dont le plus célèbre est Paul Delvaux. Depuis, cette petite station balnéaire ne cesse de faire le bonheur de celles et ceux qui préfèrent le calme à l’agitation, tout en étant à proximité de tous les commerces et loisirs offerts un peu plus loin.

Au même titre que les anciennes communes d’Oostduinkerke et de Wulpen, Saint-Idesbald fait partie intégrante de la commune de Coxyde. Dans sa totalité, Coxyde compte environ 22 000 habitants pour 8000 habitations, auxquelles il faut ajouter quelque 18 000 résidences secondaires, dont les propriétaires sont majoritairement francophones, surtout sur Coxyde et Saint-Idesbald, qui abrite pour sa part moins de 4000 âmes.

Plus cher qu’à Coxyde

Sur le segment de l’appartement d’occasion, les prix varient selon leur localisation au sein de l’entité. Notamment parce que Saint-Idesbald ne couvre qu’un petit territoire, et que son offre est donc moins importante, son bâti est plus cher qu’à Coxyde, mais moins cher qu’à Oostduinkerke. Un appartement s’y négocie entre 3000 et 3500 euros/m2, tandis qu’on atteint jusqu’à 4000 euros à Oostduinkerke, alors qu’à Coxyde il s’échange davantage entre 2500 et 3000 euros/m2, selon son emplacement en dehors ou le long de la digue.

Tendance à la baisse ?

Les professionnels constatent une certaine tendance à la baisse des prix sur ce marché secondaire des appartements. En même temps, ils hésitent à se prononcer de manière définitive, préférant mettre en avant la nécessité pour les propriétaires de fixer un prix de vente qui soit correct et qui reflète la réalité du marché. Car un propriétaire qui décide de mettre son bien en vente à 300 000 euros, alors qu’il n’en vaut réellement que 260 000 euros, va devoir non seulement s’armer de patience, mais risque surtout de se retrouver avec moins que ce qu’il aurait pu espérer au départ s’il avait fixé un prix de vente juste. Le décalage entre prix demandé et prix finalement obtenu a ainsi une influence certaine sur la situation du marché.

Les professionnels observent, par ailleurs, une plus grande difficulté à vendre les petites unités. Les propriétaires qui vendent le plus facilement sont dès lors ceux qui acceptent de revoir leurs exigences à la baisse.

Église de Saint-Idesbald, picture by Zeisterre.

Du neuf et au calme

La concurrence du neuf explique aussi en partie cette tendance à la baisse sur le marché de l’occasion. L’offre en immobilier neuf s’est, en effet, considérablement étoffée ces dernières années. Si les nouveaux projets les mieux placés sont ceux qui se vendent logiquement le plus aisément, leur prix varie aussi en fonction de leur emplacement. Comme sur le marché secondaire, les logements neufs à Saint-Idesbald – comme à Oostduinkerke – affichent des prix plus élevés qu’à Coxyde. L’atmosphère très familiale qui règne à Saint-Idesbald est, par ailleurs, très recherchée par les acquéreurs d’une résidence secondaire. Les appartements neufs situés en dehors de la digue se négocient en conséquence à 4500 euros/m2. Le long de la digue, ces prix atteignent 6000 euros/m2. A titre comparatif, les prix à Coxyde vont de 3500 euros/m2 – en dehors de la digue – à 4500-5000 euros/m2 pour un appartement avec vue frontale sur mer. Les prix des biens n’offrant qu’une vue latérale sur mer avoisinent quant à eux les 4000 euros/m2. Du côté d’Oostduinkerke, ces prix peuvent quant à eux s’envoler jusqu’à 6500 euros/m2.

Des délais de vente qui s’allongent

A Saint-Idesbald, comme à Oostduinkerke d’ailleurs, l’offre en villas dans une tranche de prix comprise entre 350 000 et 650 000 euros est importante. Et les candidats acquéreurs n’hésitent plus depuis longtemps à faire leur shopping immobilier, à comparer et à faire parfois des offres très en dessous de la valeur réelle des biens proposés à la vente. Cette situation a donc logiquement allongé les délais de vente. Pour vendre une villa, le délai est ainsi passé à quelque six mois. Un délai qui peut s’allonger lorsqu’il s’agit de villas plus grandes offrant quatre chambres et un jardin. Et à la question de savoir s’il y a une bonne ou une mauvaise période pour vendre, les professionnels répondent par la négative. A nouveau, l’achat surviendrait tout simplement quand le bien est affiché sur le marché à un prix correct. Et si les prix sont corrects, l’activité se fait alors toute l’année même si, naturellement, il y a plus d’activité en juillet et en août.

Rendement pas au top

Entre Coxyde, Oostduinkerke, Saint-Idesbald et la station de La Panne juste à côté, la palme du rendement locatif ne revient pas à Saint-Idesbald. Il semblerait même que ce rendement y soit le moins favorable. Le meilleur rendement se situe en effet à Coxyde, avec 4,6 %, alors qu’il ne semble pouvoir dépasser que de peu les 2 % à Saint-Idesbald. Par exemple, un appartement d’une valeur de 315 000 euros, frais compris, et loué 750 euros/mois ne rapportera en effet à son propriétaire que 7 500 euros/an après que toutes les charges aient été payées, soit un rendement de 2,3 %.

Location 

Selon les professionnels, le marché de la location se porte à merveille, et nombre de biens à louer le sont avant même d’en avoir fait la publicité. A condition bien entendu que les prix soient raisonnables et que les biens loués soient de qualité. La vente et la location sont, à ce titre, un peu similaires dans leur fonctionnement, à ceci près que les montants des loyers n’ont pas suivi le mouvement de hausse des prix de vente au cours de ces dernières années…

Moyennes

Appartement neuf : de 4500 à 6000 euros/m2
Appartement d’occasion : de 3000 à 3500 euros/m2
Maison & villa : de 300 000 à 650 000 euros

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