Schaerbeek, picture by M0tty.

Schaerbeek dans le top dix bruxellois

Écrit par Stephan Debusschere le 25 décembre 2015

En n’ayant de cesse de vouloir redorer son image, la commune de Schaerbeek poursuit sa mutation et attire les candidats à la propriété aussi bien dans le haut que dans le bas de son territoire. Avec des différences de prix à la clé.

Schaerbeek, picture by M0tty.

A mi-chemin entre les centres internationaux de l'OTAN et de l'Union européenne, Schaerbeek est une commune riche de potentialités aussi bien sur le plan architectural que culturel, avec de nombreuses infrastructures sportives, des théâtres, le Parc Josaphat et des avenues gratifiées de belles maisons de maître et autres maisons bourgeoises conçues dans les styles Art Nouveau et Art Déco. Schaerbeek est ainsi considérée à juste titre comme une mine d’or architecturale.

Partout sur son territoire, les travaux de rénovation entrepris dessinent une commune qui, peu à peu, parvient à résoudre son problème d’image vis-à-vis d’autres communes qui développent de manière plus naturelle un plus grand pouvoir d’attraction. Il est à noter à ce sujet que les a priori négatifs vis-à-vis de la commune de Schaerbeek proviennent essentiellement des belges bruxellois et non pas de la clientèle internationale qui voient la commune d’un œil plus objectif, plus neutre. Grâce aux nombreux projets de logements valorisant le potentiel existant, Schaerbeek poursuit sa mutation, sur un territoire loin d’être uniforme.

Numéro 9 au classement

Suite à une envolée des prix qui avait démarré en 2003 pour amener déjà en 2007 le prix de référence d’une maison unifamiliale à 380 000 euros, la commune avait vécu une légère décote au cours de l’année suivante pour finir par se stabiliser, avec un prix de référence qui était resté sous la barre des 350 000 euros. A l’image d’autres communes bruxelloises comme Forest, Jette ou encore Berchem-Sainte-Agathe, Schaerbeek semblait alors avoir atteint un relatif point d’équilibre, n’enregistrant qu’un petit bonus sur l’ensemble de l’année 2009. Mais le marché local avait pu renchérir en 2010, avec un saut de 6% à 380 000 euros, revenant ainsi à son niveau de 2007. SChaerbeek est la 9e commune bruxelloise la plus chère sur le segment des maisons

L’année suivante, cette embellie s’était logiquement tassée, avec un prix de référence tout de même fixé à 390 000 euros. C’est en 2012 que la correction s’était confirmée. Avec un prix de référence de 365 500 euros, la commune se plaçait alors à la 11e place au classement bruxellois, juste derrière Saint-Gilles et Bruxelles-Ville, mais devant Evere et Jette. Après une année 2013 qui aura permis à la maison schaerbeekoise de reprendre du poil de la bête en remontant sérieusement son prix de référence à 395 000 euros, le bonus enregistré courant 2014 sur ce segment a fait cette fois grimper le prix de référence à 420 000 euros, grimpant ainsi à la neuvième place du podium bruxellois. Les estimations pour cette année semblent cependant indiquer un léger repli qui devrait faire graviter le prix de référence d’une maison à 400 000 euros.

Bonne tenue des appartements

Le segment des appartements de seconde main, que l’on pensait se maintenir en croissance avec une plus-value de 11% en 2008, poursuivant ainsi sa bonification de pas moins de 69% depuis 2003, s’était quant à lui un peu effondré sur l’ensemble de l’année 2009, marquant un recul de près de 8%. Selon les professionnels, les biens qui avaient alors le plus subi la crise en perdant de leur valeur étaient les appartements défraîchis, voire vétustes et datant des années 1960. Si les biens de qualité et de caractère, qui concernent des budgets au-delà de 300 000 euros, ont plus aisément traversé cette crise de 2008, c’est parce que les candidats acquéreurs de ce genre de biens avaient (et ont toujours) une meilleure accessibilité au crédit que les ménages moyens qui convoitent des biens plus modestes mais qui voient aussi leur dossier refusé par les banques. Il y a donc eu une crise pour certains biens et pas pour d’autres. En 2010, demande oblige, le marché avait repris du poil de la bête en s’octroyant une remontée de pas moins de 34%, pour un prix de référence de 255 000 euros.

La tendance était toutefois revenue à la baisse en 2011, avec un prix de référence baissant de quelque 14%, pour atteindre 220 000 euros, ce qui positionnait alors la commune de Schaerbeek à la hauteur de sa voisine Saint-Josse-ten-Noode, qui avait entretemps pris du grade. Ce prix de référence, qui ne fait pas la distinction entre les appartements 2 et 3 chambres, s’était fixé à 233 000 euros en 2012, soit une augmentation de 6%. L’année suivante a été marquée par une stabilisation de ce prix de référence, tandis que 2014 a affiché un léger recul, à 229 000 euros. Les récentes estimations pour cette année semblent indiquer une légère remontée qui devrait fixer le prix de référence à quelque 230 000 euros, grâce à l’attraction de ce segment portant l’activité pour une bonne part.

Une question de localisation

Si qualité et caractère semblent être les sésames anticrise d’un bien à Schaerbeek, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il faut aussi y ajouter la localisation. C’est qu’à Schaerbeek, comme dans nombre de communes bruxelloises, les différents quartiers présentent de grands contrastes. De la gare de Schaerbeek à la place Jamblinne de Meux, en passant par les belles bâtisses de l’avenue Eugène Demolder où les prix peuvent grimper jusqu’à 750 000 euros pour une maison offrant 500 m2 de superficie habitable, les composantes de chaque quartier déterminent pour une belle part la valeur d’un bien, en dehors de sa valeur intrinsèque qu’il conviendra de déterminer à sa juste valeur.
Schaerbeek fait partie, avec Bruxelles-Ville et Saint-Gilles, des communes bruxelloises qui présentent le plus faible écart de prix entre immobilier neuf et ancien. Le caractère architectural et la localisation des biens interviennent en effet davantage que d’autres communes dans la valorisation du bâti.

Logic Repères: les prix immobiliers à Schaerbeek

  • Maison unifamiliale : 395 000 euros
  • Appartement : 230 000 euros
     

 

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