Schaerbeek, picture by Odonacc.

Schaerbeek

Écrit par Stephan Debusschere le 10 avril 2018

Retour dans le top 10 bruxellois

Schaerbeek bénéficie de sa proximité avec des communes et des quartiers plus cotés, tout en se prévalant de valeurs plus accessibles globalement.

A mi-chemin entre les centres internationaux de l'OTAN et de l'Union européenne, Schaerbeek est une commune riche de potentialités aussi bien sur le plan architectural que culturel, avec de nombreuses infrastructures sportives, des théâtres, le Parc Josaphat et des avenues gratifiées de belles maisons de maître et autres maisons bourgeoises conçues dans les styles Art Nouveau et Art Déco. Schaerbeek est ainsi considérée à juste titre comme une mine d’or architecturale.

Partout sur son territoire, les travaux de rénovation dessinent une commune qui parvient au fil du temps à résoudre son problème d’image vis-à-vis d’autres communes qui développent de manière plus naturelle un plus grand pouvoir d’attraction. Il est à noter à ce sujet que les a priori négatifs vis-à-vis de la commune de Schaerbeek proviennent en réalité essentiellement des Belges bruxellois et non pas de la clientèle internationale qui voit la commune d’un œil plus objectif, plus neutre. Grâce aux nombreux projets de logements valorisant le potentiel existant, Schaerbeek poursuit sa mutation, sur un territoire loin d’être uniforme.

Grands contrastes

Aux côtés de Bruxelles-Ville et Saint-Gilles, Schaerbeek fait partie des communes bruxelloises qui présentent le plus faible écart de prix entre immobilier neuf et ancien. La qualité et le caractère des biens interviennent en effet davantage que dans d’autres communes dans la valorisation du bâti. Deux facteurs auxquels il faut bien entendu ajouter la localisation, qui est un critère déterminant.

C’est qu’à Schaerbeek, comme dans nombre de communes bruxelloises, les différents quartiers présentent de grands contrastes. De la gare de Schaerbeek à la place Jamblinne de Meux, en passant par les belles bâtisses de l’avenue Eugène Demolder où les prix peuvent grimper jusqu’à 750 000 euros pour une maison offrant 500 m2 de superficie habitable, les composantes de chaque quartier déterminent pour une belle part la valeur d’un bien, en dehors de sa valeur intrinsèque qu’il conviendra de déterminer à sa juste valeur pour être correctement positionné sur le marché.

Schaerbeek, picture by Odonacc.

Une question de localisation

A l’instar de Bruxelles-Ville, Evere, Saint-Gilles ou Forest, la commune de Schaerbeek bénéficie de la proximité de communes et de quartiers plus cotés tout en se prévalant de valeurs plus accessibles globalement. Les zones qui bénéficient le plus de cette proximité sont principalement les environs des places des Chasseurs ardennais et de Jamblinne de Meux, qui jouxtent les quartiers européens d’Etterbeek et Bruxelles-Ville, à savoir le Cinquantenaire, Schuman ou encore les squares Ambiorix et Marie-Louise.

De manière générale, Schaerbeek garde une belle marge de progression qui devrait intéresser grandement les investisseurs, particulièrement au sein des zones qui côtoient ces quartiers d’attractivité, à des prix plus accessibles. D’autres zones relèvent davantage d’une vision à plus long terme, à l’image de la zone nord, défavorisée par l’absence de lignes de métro.

Retour dans le top 10

Il y a cinq ans, la commune était placée à la dixième place du classement bruxellois sur le segment de la maison. Après une année 2013 qui avait permis à la maison schaerbeekoise de reprendre du poil de la bête, le bonus enregistré courant 2014 sur ce segment l’avait fait grimper dans ce top 10. Une place qu’elle n’avait pas su maintenir au cours de 2016, malgré la belle progression de 6 % du prix médian, passant de 350 000 à 372 500 euros.

L’année écoulée a été celle du retour dans le top 10, juste devant Saint-Gilles. Année aussi de la stabilisation et du soutien des prix, dans un contexte de légère baisse globale au niveau de la Région. Le prix médian de 370 000 euros indique que 50 % des transactions ont été inférieures à ce montant, et 50% supérieures.

En plus de ce concept de médiane, les notaires introduisent désormais celui d’intervalle de prix comprenant 50% des observations autour de la médiane. Pour calculer cet intervalle, il n’est pas tenu compte des 25% des ventes les plus chères, ni des 25% les moins chères. En se concentrant ainsi sur les 50% des ventes centrées sur cette médiane, on en déduit qu’en 2017, 50% des maisons sur la commune de Schaerbeek ont été vendues entre 270 000 et 450 000 euros, ce qui confirme le caractère hétérogène du marché immobilier schaerbeekois.  

Légère progression des appartements 

Demande oblige, le marché des appartements avait rebondi dès 2010 en s’octroyant une remontée de plus de 30 %. Une poussée un peu artificielle qui avait débouché sur une tendance à la baisse, suivie de périodes de stabilisation, de dévissage et de rattrapage. Le rattrapage, qui a eu lieu au cours de 2016, avait remonté le prix médian à 190 000 euros.

Au cours de l’année écoulée, et contrairement aux marchés de Bruxelles-Ville, de Saint-Gilles ou encore d’Evere, qui ont enregistré de fortes bonifications sur ce segment, les appartements à Schaerbeek n’ont enregistré qu’une légère bonification de 1,6 %, pour un prix médian de 193 000 euros, toutes surfaces confondues. En se concentrant sur les 50% des ventes centrées sur cette médiane, on en déduit qu’en 2017, 50% des appartements sur la commune de Schaerbeek ont été vendus entre 158 000 et 255 000 euros. L’offre, abondante et variée, s’étire du petit appartement à 100 000 euros aux lofts et autres appartements de standing dépassant allègrement les 400 000 euros.

Logic Repères

Maison : 370 000 euros
Appartement : 193 000 euros
 

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