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Schaerbeek proche du top 10 bruxellois

Écrit par Stephan Debusschere le 2 juillet 2014

La commune de Schaerbeek poursuit sa mutation en redorant son image

La commune de Schaerbeek poursuit sa mutation en redorant inlassablement son image et en attirant les candidats acquéreurs aussi bien dans le haut que dans le bas de son territoire. Avec des différences de prix à la clé.

A mi-chemin entre les centres internationaux de l'OTAN et de l'Union européenne, Schaerbeek est une commune riche de potentialités aussi bien sur le plan culturel qu’architectural, avec de nombreuses infrastructures sportives, des théâtres, le Parc Josaphat et des avenues gratifiées de maisons de maître et autres maisons bourgeoises conçues dans les styles Art Nouveau et Art Déco. Schaerbeek est ainsi considérée à juste titre comme une mine d’or architecturale.


immobilier schaerbeek rue typiquePartout sur son territoire, les travaux de rénovation entrepris dessinent une commune en pleine mutation qui, peu à peu, parvient à résoudre son problème d’image vis-à-vis d’autres communes qui développent de manière naturelle un plus grand pouvoir d’attraction. Précisons à ce sujet que les a priori négatifs vis-à-vis de la commune de Schaerbeek proviennent essentiellement des belges bruxellois et non pas de la clientèle internationale qui voient la commune d’un œil plus objectif, plus neutre. Grâce aux nombreux projets de logements valorisant le potentiel existant, Schaerbeek poursuit sa mutation, sur un territoire loin d’être uniforme.  


Numéro 11 au classement


Suite à une envolée des prix démarrée en 2003 amenant le prix de référence d’une maison unifamiliale à 380.000 euros pour l’année 2007, la commune avait vécu une décote de 8% l’année suivante pour finir par se stabiliser courant 2009, avec un prix de référence resté sous la barre des 350.000 euros. A l’image d’autres communes bruxelloises comme Forest, Jette ou encore Berchem-Sainte-Agathe, Schaerbeek semblait alors avoir atteint un relatif point d’équilibre, n’enregistrant qu’un petit bonus sur l’ensemble de l’année 2009.

Mais le marché local avait pu renchérir en 2010, avec un saut de 6% à 380.000 euros, revenant ainsi à son niveau de 2007. L’année suivante, cette embellie s’était logiquement tassée, avec un prix de référence tout de même fixé à 390.000 euros. C’est en 2012 que la correction s’est confirmée. Avec un prix de référence de 365.500 euros, la commune se plaçait alors à la 11e place au classement bruxellois, juste derrière Saint-Gilles et Bruxelles-Ville, mais devant Evere et Jette.

L’année 2013 aura permis à la maison schaerbeekoise de reprendre du poil de la bête en remontant son prix de référence à 375 000 euros au terme du premier semestre, mais sans changer pour autant son classement. S’agissant de prix au m2, la maison schaerbeekoise affiche 2.000 euros au compteur.

Disparité des prix des appartements


Le segment des appartements de seconde main, que l’on pensait se maintenir en croissance avec une plus-value de 11% en 2008, poursuivant ainsi la bonification de 69% depuis 2003, s’était quant à lui un peu effondré, marquant un recul de près de 8% sur l’ensemble de l’année 2009. Selon les professionnels, les biens qui avaient alors le plus subi la crise en perdant de leur valeur étaient les appartements défraîchis, voire vétustes et datant des années 60.

Si les biens de qualité et de caractère, qui concernent des budgets au-delà de 300.000 euros, ont plus aisément traversé la crise de 2008, c’est parce que les candidats acquéreurs de ce genre de biens avaient (et ont toujours) une meilleure accessibilité au crédit que les ménages moyens, qui désirent s’offrir un bien plus modeste mais qui voient leur dossier refusé par les banques. Il y a donc eu une crise pour certains biens et pas pour d’autres. En 2010, demande oblige, le marché avait repris du poil de la bête en s’octroyant une remontée de pas moins de 34%, pour un prix de référence de 255.000 euros. La tendance était toutefois revenue à la baisse en 2011, avec un prix de référence baissant de quelque 14%, pour atteindre 220.000 euros, ce qui positionnait alors la commune de Schaerbeek à la hauteur de sa voisine Saint-Josse-ten-Noode, qui avait entre-temps pris du grade.

Ce prix de référence, qui ne distingue pas les appartements 2 et 3 chambres, était fixé à 233.000 euros en 2012, soit une augmentation de 6%. (L’analyse issue de la Fédération des notaires fait désormais la distinction entre les 2 et 3 chambres. Selon cette dernière, le prix médian d’un appartement 2 chambres à Schaerbeek en 2012 était de 186.500 euros  - 236.000 euros pour un 3 chambres - soit une augmentation générale de 4% par rapport à 2011).

L’année 2013 indique une stagnation de ce prix de référence, du moins pour le premier semestre, à 230.000 euros. Les derniers chiffres fournis par un professionnel indiquent qu’un appartement 2 chambres de 75 m2 en bon état vaut actuellement quelque 175.000 euros.


Une question de localisation

Si qualité et caractère semblent être les sésames anticrise d’un bien à Schaerbeek, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il faut aussi y ajouter la localisation. C’est qu’à Schaerbeek, comme dans nombre de communes bruxelloises, les différents quartiers présentent de grands contrastes.

De la gare de Schaerbeek à la place Jamblinne de Meux, en passant par les belles bâtisses de l’avenue Eugène Demolder où les prix peuvent grimper jusqu’à 750.000 euros pour une maison offrant 500 m2 de superficie habitable, les composantes de chaque quartier déterminent pour une belle part la valeur d’un bien, en dehors de sa valeur intrinsèque qu’il conviendra de déterminer à sa juste valeur. Et en matière d’immobilier neuf, la différence de prix entre le haut et le bas de la commune peut atteindre jusqu’à 20% d’écart.



Logic Repères - prix de l'immo à Schaerbeek

 

  • Maison unifamiliale : 375.000 euros
  • Appartement 2 chambres (75 m2) : 175.000 euros

 

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