Seraing, picture by Jean Housen.

Seraing

Écrit par Stephan Debusschere le 12 juin 2018

Des maisons parmi les moins chères de la Province

Des maisons mitoyennes bien en dessous de la moyenne provinciale, des appartements aux prix toujours compétitifs, et un centre en pleine mutation. Seraing a largement de quoi attirer les candidats à la propriété et les investisseurs.

La Province de Liège reste particulièrement abordable, dépassant même parfois celle du Hainaut dans le classement des biens les plus accessibles. C’est aussi là qu’on observe le plus grand écart de prix sur la plus petite distance. Dans ce marché fort hybride, la commune de Seraing, située au cœur de l’arrondissement de Liège, apparaît particulièrement attractive. Sur le segment de la maison, le prix moyen de 129 000 euros fixé au terme de l’année écoulée reste en effet largement au-dessous de la moyenne de l’arrondissement à 168 000 euros, elle-même déjà inférieure de 4% à celle de l’ensemble de la Province, chiffrée à 175 350 euros.

Cette situation d’attractivité des prix est particulièrement visible dans le centre de Seraing en raison des petites superficies des maisons, ce qui tend à réduire d’autant les prix de vente, mais aussi en raison d’infractions urbanistiques dues à des agrandissements sans autorisation et qui font logiquement négocier les prix à la baisse.

A Seraing, la typologie des habitations diffère cependant d’un quartier à l’autre. Il en est donc de même des prix. La commune est ainsi subdivisé en trois zones : le bas de Seraing (le centre), le quartier résidentiel de l’Air Pur situé sur les hauteurs, et le quartier des biens communaux, situé entre les deux premières zones, où l’on trouve à côté des maisons 4 façades des maisons semi-mitoyennes de première génération qui se négocient aux alentours de 150 000 euros.

Des opportunités à saisir

Quoi qu’il en soit, Seraing fait partie – aux côtés de sa voisine Saint-Nicolas – des communes les moins chères de la Province sur ce segment et sur base d’un prix moyen qui s’est tout de même bonifié de 4,5% courant 2017, pour atteindre 129 000 euros. La différence avec les autres communes de l’agglomération de Liège reste malgré tout sensible. Dans cette zone du bassin industriel liégeois, Herstal et Flémalle affichent en effet un prix moyen de 147 000 euros, tandis que Grâce-Hollogne monte à 154 500 euros et Ans à 166 000 euros, soit un prix moyen supérieur à celui de la capitale provinciale (162 000 euros).

Il y a donc toujours de belles opportunités à saisir à Seraing, d’autant plus que la commune dispose de plus d’un atout : sa proximité avec Liège-Ville, ses nombreux espaces verts – un tiers de son territoire est constitué de forêts, parcs et jardins – et son nombre important d’écoles, dont plusieurs écoles supérieures, sans oublier la proximité du campus du Sart-Tilman de l’ULg.

Seraing, picture by Jean Housen.

Progression des appartements

Evolution du marché oblige, l’appartement, autrefois destiné à un premier achat immobilier avant de franchir le pas vers l’acquisition d’une maison, est désormais considéré comme un toit à occuper durablement. La demande pour ce type de biens est restée croissante et s’est également accrue à Seraing. Comme Herstal, Seraing est aussi la commune du grand Liège où on enregistre le taux de rotation annuelle de propriétaires le plus important, plus élevé même qu’à l’échelle nationale.

Avec une moyenne de 141 500 euros courant 2017, le prix d’un appartement sérésien a progressé d’un peu moins de 4%. Ce segment de l’appartement reste néanmoins un investissement maîtrisable et attractif pour de jeunes ménages, comme en témoigne la bonne activité sur ce marché. Ce prix moyen incluant les appartements neufs, il est clair que sur le marché secondaire uniquement, ce prix moyen est moins élevé, et il est même possible de trouver de petits appartements 2 chambres au-dessous de 90 000 euros.

Maisons 4 façades et villas en standby

L’essentiel des transactions se faisant sur le segment des maisons de rangée depuis quelques années, celui des 4 façades et autres villas a logiquement accusé le coup en encaissant un recul qui avait déjà commencé courant 2013 pour se stabiliser au cours de 2016 et 2017, pour un prix moyen de quelque 250 000 euros, soit l’un des moins élevés de la Province.

Les acheteurs recherchent en effet des logements à faible consommation énergétique, nécessitant peu de frais et de charges, ce qui n’est pas évidemment pas le cas de ces maisons 4 façades et des villas datant des années 1960 à 1980. Mais les prix de certaines villas plus récentes, situées sur les hauteurs, peuvent atteindre 400 000, voire 500 000 euros.

Un centre en mutation

Le centre de Seraing est en pleine reconversion depuis quatre ans et se montre chaque jour un peu plus sous un jour nouveau, apte d’offrir à terme une plus-value à même de soutenir le marché immobilier. Les évolutions au niveau de la mobilité et des espaces publics sont en effet des conditions qui favorisent sensiblement ce secteur.

Les grands projets de requalification urbaine de la vallée sérésienne sont principalement localisés selon deux axes : l’Entrée de Ville rue Cockerill et le Boulevard urbain. Il est à souligner que l'Entrée de Ville bénéficie d'un patrimoine architectural prestigieux (le Château des Princes évêques de Liège, les Halles industrielles) et d'une situation particulière : en bord de Meuse, avec un accès direct à l’autoroute venant de Bruxelles, Paris, Namur, ou encore Maastricht.

Cette requalification urbaine de l'entrée de ville se compose de plusieurs projets. A deux pas de la nouvelle Cité administrative, qui a constitué la première étape vers la création d’un nouveau centre-ville, Néocittà est un immeuble mixte de commerces/logements/bureaux situé rue Cockerill. L'arrière de l'édifice s’agrémente par ailleurs d'un parc semi-public de 6000 m².

Après Néocittà, c’est le projet « Gastronomia » qui va voir le jour de l’autre côté de la rue Cockerill. Inscrit dans le master plan, ce projet emblématique consiste en la rénovation et la reconversion d’une ancienne halle industrielle offrant 15 000 m2 au sol en vue d’y créer un centre de surfaces commerciales thématisées sur l’alimentation et la gastronomie. Si le projet s’articulera massivement autour de l’alimentaire, il comprendra aussi des bureaux, des rez commerciaux ainsi que des logements. Une centaine d’appartements sont ainsi prévus avec 5 000 m2 de commerces et un parking en élévation. Longtemps laissé à l’abandon, le site du futur Gastronomia avance à grands pas vers sa concrétisation, prévue pour fin 2022-début 2023.

Réhabilitation du Val Saint Lambert

La périphérie liégeoise connaît actuellement une belle envolée de projets en cours de commercialisation, et Seraing y joue sa part. Au rang des projets forts, citons aussi le projet Cristal Park, qui va requalifier les 120 hectares du site de renommée internationale des Cristalleries du Val Saint Lambert pour y développer logements, bureaux, hôtel et centre de loisirs.

Mais il va falloir s’armer de patience pour voir cet amibitieux plan de redéploiement se concrétiser. Le gouvernement wallon a débloqué un budget de six millions pour l'assainissement, et la société publique d'aide à la qualité de l'environnement, qui a dépollué des sols et désamianté des immeubles, a lancé un appel d'offres pour la rénovation lourde de sept bâtiments situés à proximité des anciennes « maisons des italiens » qui ont pour leur part été démolies.

Repères

Maison mitoyenne : 129 000 euros 

Appartement : 141 500 euros

Appartement neuf : 1600 euros/m2 

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