Seraing, picture by flamenc

Seraing

Écrit par Stephan Debusschere le 11 juin 2016

L’appartement plus cher que la maison

Des maisons mitoyennes bien en dessous de la moyenne provinciale, des appartements aux prix encore très compétitifs malgré une hausse, et un centre en pleine mutation. Seraing a largement de quoi attirer les candidats à la propriété et les investisseurs.

Petit flashback. A la mi-2009, pas loin de 300 maisons mitoyennes s’étaient échangées à Seraing, à un prix de référence alors en légère progression, à 130 000 euros, mais qui intéressait forcément tout candidat acquéreur aux capacités budgétaires plus limitées. L’année 2010 avait ensuite montré que l’offre et la demande se rencontraient facilement au prix de référence de l’époque, à savoir 138 000 euros. Et avec un prix de référence de 137 000 euros en 2011, soit juste un petit pour cent en-dessous, une situation d’équilibre à moyen terme semblait s’être créée à Seraing sur ce segment. Et c’est bien dans la gamme de prix à moins de 150 000 euros que les transactions se sont faites majoritairement courant 2012 comme en 2013 et 2014, à un prix de référence qui a progressé de 9%, à 145 000 euros précisément. L’année 2015 a poursuivi la tendance, en faisant progresser encore les prix de quelque 2%.

En dessous de la moyenne

La province de Liège reste particulièrement abordable, dépassant même parfois celle du Hainaut dans le classement des biens les plus accessibles. C’est aussi là qu’on observe le plus grand écart de prix sur la plus petite distance. Entre le prix le plus élevé (325 000 euros) et le prix le plus bas (125 000 euros), il y a moins de 50 km à vol d’oiseau…  Dans ce marché fort hybride, la commune de Seraing apparaît particulièrement attractive. Le prix de référence d’une maison unifamiliale reste, en effet, largement en dessous de la moyenne provinciale, mais avec tout de même quelque 70% de mieux que dix ans auparavant. La commune fait ainsi partie des cinq communes les moins chères de la Province sur ce segment. Il y a donc toujours de belles opportunités à saisir.

Maisons 4 façades et villas en standby

L’essentiel des transactions se faisant sur le segment des maisons mitoyennes, celui des 4 façades et autres villas a logiquement accusé le coup en encaissant un recul courant 2013 pour se stabiliser durant les deux dernières années, pour un prix de référence de 230 000 euros. Les acheteurs recherchent, en effet, des logements à faible consommation énergétique, nécessitant peu de frais et de charges, ce qui n’est pas évidemment pas le cas de ces maisons 4 façades et des villas datant des années ‘60 à ‘80.

Seraing, picture by flamenc

Forte hausse des appartements

Evolution du marché oblige, l’appartement, autrefois destiné à un premier achat immobilier avant de franchir le pas vers l’acquisition d’une maison, est désormais considéré comme un toit à occuper durablement. La demande pour ce type de biens est restée croissante et s’est également accrue à Seraing. Comme Herstal, Seraing est aussi la commune du grand Liège où on enregistre le taux de rotation annuelle de propriétaires le plus important, plus élevé même qu’à l’échelle nationale. Et où les prix restent abordables, même pour les candidats acheteurs qui ne sont pas en mesure de mettre sur la table un apport personnel pour l’acquisition. Avec un prix moyen qui s’élève à 152 500 euros, soit une hausse d’un peu plus de 30%, l’appartement sérésien est devenu plus cher qu’une maison, mais reste un investissement maîtrisable et attractif pour de jeunes ménages.

Un centre en mutation

Le centre de Seraing connaît une mutation depuis trois ans et se montre chaque jour un peu plus sous un jour nouveau. Les grands projets de requalification urbaine de la vallée sérésienne sont principalement localisés selon deux axes : l’Entrée de Ville rue Cockerill et le Boulevard urbain. Il est à souligner que l'Entrée de Ville bénéficie d'un patrimoine architectural prestigieux (le Château des Princes évêques de Liège, les Halles industrielles) et d'une situation particulière : en bord de Meuse, avec un accès direct à l’autoroute venant de Bruxelles, Paris, Namur, ou encore Maastricht.

Cette requalification urbaine de l'entrée de ville se compose de plusieurs projets immobiliers. Situé rue Cockerill, Néocittà est un immeuble mixte de commerces/logements/bureaux, à deux pas de la future nouvelle Cité administrative. L'arrière de l'édifice s’agrémente, par ailleurs, d'un parc semi-public de 6000 m². Après Néocittà, c’est le projet « Gastronomia » qui devrait voir le jour de l’autre côté de la rue Cockerill. Inscrit dans le master plan de Seraing, ce projet consiste en la reconversion d’une ancienne halle industrielle offrant 15 000 m2 au sol en vue d’y créer un centre de surfaces commerciales thématisées sur l’alimentation et la gastronomie. Une partie a déjà été démolie pour faire place à des logements. Pour la mi-2017, les déconstructions seront terminées, et un appel sera lancé à des opérateurs privés pour faire des propositions pour le site. Si le projet s’articulera massivement autour de l’alimentaire, il comprendra aussi des bureaux, des rez commerciaux et des logements. Une centaine d’appartements sont ainsi prévus avec 5 000 m2 de commerces et un parking en élévation. Les travaux pourraient débuter en 2018 pour une ouverture espérée en 2022.

Au rang des projets forts, citons aussi le projet Cristal Park, qui requalifie les 120 hectares du site de renommée internationale des Cristalleries du Val Saint Lambert. Un complexe de maisons et appartements devrait y apparaître par phases d’ici deux à trois ans.

Logic Repères

Maison : 148 000 euros 

Appartement : 152 500 euros

Appartement neuf : 1600 euros/m2

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