La servitude expliquée

Que faire en cas de partage de votre terrain ?

Écrit par Renaud Chaudoir le 15 avril 2019

La servitude expliquée

Il est important de toujours lire un contrat dans son intégralité, y compris les petits caractères. Cela est d’autant plus vrai si vous êtes à la recherche d’une habitation à vendre et que le bien sur lequel vous avez jeté votre dévolu fait l’objet d’une éventuelle servitude. Dans la majorité des cas, celle-ci ne pose aucun problème entre voisins, mais vous connaissez le dicton : « un homme averti en vaut deux ! » Avant de signer tout compromis de vente, découvrez donc tout ce qu’il faut savoir au sujet de la servitude.

La servitude expliquée

Qu’est-ce que la servitude ?

Un terrain faisant l’objet d’une servitude est un terrain qui est la propriété d’une personne X, mais qui est aussi utilisé par un ou plusieurs voisin(s) de cette personne. Le Code civil belge définit la servitude comme :

« […] une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

Il dispose également que la servitude « […] dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi […] ». En d’autres termes, les voisins de la personne X n’ont d’autres choix que d’utiliser le terrain de celle-ci. Soulignons cependant qu’une servitude peut aussi être établie par des conventions conclues entre le propriétaire d’un terrain et ses voisins.

Les différentes sortes de servitudes

Les servitudes peuvent être établies de plusieurs manières, c’est pourquoi la loi les classe en trois catégories selon leur origine :

  • Les servitudes naturelles : une servitude est naturelle lorsqu’elle est édictée par la situation géographique d’un terrain. Prenons l’exemple d’un terrain situé en contrebas d’un terrain voisin. Lorsqu’il pleut et que l’eau s’écoule naturellement du terrain surélevé vers le terrain en aval, les propriétaires du terrain situé en hauteur n’ont d’autre choix que d’« utiliser » l’autre terrain pour laisser leur eau de pluie s’écouler. De plus, le propriétaire du terrain en aval ne peut construire de structure destinée à retenir l’eau de pluie et à l’empêcher de s’écouler chez lui.
  • Les servitudes légales : une servitude est légale lorsqu’elle est ordonnée par la loi. Les murs mitoyens en sont le parfait exemple.
  • Les servitudes conventionnelles : une servitude est conventionnelle lorsqu’elle est créée par convention entre des voisins. Un exemple typique de servitude conventionnelle est le droit de passage, conformément auquel un voisin A autorise un voisin B à utiliser son allée afin de disposer d’un accès à la voie publique.

Il existe toutefois bien d’autres sortes de servitudes. Imaginez que vous installiez une fenêtre et ne respectiez pas la distance minimale requise avec l’habitation de vos voisins. Si ces derniers s’en plaignent après une trentaine d’années et vous demandent par voie de justice de la condamner, le tribunal ne leur donnera pas raison, mais considérera qu’il s’agit d’une forme de servitude (de vue, dans ce cas) et vous autorisera à la conserver.

Servitude en cas de vente

Une servitude est liée à un terrain et non à son propriétaire. En cas de vente, l’ensemble des servitudes sont donc maintenues, quels que soient les souhaits de l’acheteur.

Acte authentique

Les servitudes éventuelles dont fait l’objet un terrain sont normalement reprises dans l’acte authentique de vente, bien que ce dernier n’offre aucune garantie en la matière. Si après signature de l’acte, il apparaît qu’une ou plusieurs servitudes dont vous ignoriez l’existence sont établies sur le terrain, vous êtes en droit de réclamer une indemnité ou l’annulation de la vente, mais sans garantie de succès. Lisez donc attentivement l’acte authentique, mais renseignez-vous aussi au sujet du bien ou du terrain que vous comptez acheter. Peut-être existe-t-il des chemins qui mènent à la propriété voisine, voire des ouvertures dans les haies qui font communiquer les deux jardins. Enfin, n’oubliez pas de consulter les plans des canalisations afin de savoir si des arrivées d’eau, de gaz ou d’électricité voisines passent sur votre terrain.

Découvrez aussi : Acheter une nouvelle maison : la feuille de route complète

Lexique