Spa, le Casino. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Spa

Écrit par Stephan Debusschere le 3 novembre 2016

Bonne tenue des maisons spadoises

Dans la ville de Spa, les valeurs des maisons se stabilisent, tandis que celles des appartements progressent encore. 

Si la ville de Spa, jadis surnommée « Perle des Ardennes » ou « Café de l'Europe » a pu se développer, c’est notamment grâce à son positionnement au sud de l’Eurocorridor ouest-est assurant, via Bruxelles et Lille, la liaison entre Paris et la Ruhr et permettant à la ville d’être accessible en moins de 3 heures, tous types de transports confondus, à quelque 40 millions de personnes. Son accessibilité et sa situation de pôle d'attraction touristique la différenciant du reste de la province de Liège, ce qui se reflète d’ailleurs dans les prix de son marché immobilier.

Banlieues chics

Si le marché local spadois continue d’afficher une autonomie propre, celui des entités environnantes est fortement influencé par la demande des candidats acquéreurs en provenance de Verviers. Les entités situées entre Theux et Spa telles que Becco, Jevoumont, Fassort, Jehanster, Creppe et plus récemment Fays, connaissent un engouement particulier pour devenir les banlieues résidentielles du sud de Verviers, dans un périmètre de 10 km autour du centre de Spa.

Le « bon » et le « mauvais » bien

Petit flashback. En 2009, le prix moyen d’une maison 4 façades pour l’ensemble de la province de Liège avait reculé de 7,7 %, ce qui fut le cas aussi à Spa. Selon l’expression de la Fédération des Notaires, le « bon » bien s’en tirait tandis que le « mauvais » bien s’écrasait. En clair, la conjoncture économique, la diminution de la demande sur le marché immobilier et les exigences des acquéreurs ont conduit à une dualisation plus importante du marché. Seuls les biens qui présentent une vraie valeur ajoutée comme un cachet certain (maison en pierres du pays) ou de très bonnes prestations énergétiques ont pu se maintenir, et dans certains cas ont même progressé au niveau des prix. Ce qui a signifié qu’au même endroit, à superficie égale, une maison des années 1970 a pu perdre 10 % de sa valeur, là où une charmante maison ancienne a pu progresser de 10 % dans le même temps.

Ce constat est toujours valable aujourd’hui. Les biens de qualité moyenne et qui présentent peu de particularités attractives se sont donc plus fortement dépréciés. Ce phénomène est d’autant plus manifeste que le prix demandé est élevé (rappelons qu’en province de Liège, un prix élevé est un prix se chiffrant au-delà de 300 000 euros). Les propriétaires d’immeubles datant des années 1960 et 1970, très énergivores et construits souvent sur des terrains importants, peinent en conséquence à trouver des amateurs disposant des fonds nécessaires. Pour obtenir un prix convenable, certaines de ces propriétés ont été divisées en créant sur une partie de celle-ci un terrain à bâtir. A Spa, ce sont ces maisons dites « moyennes » qui rencontrent aujourd’hui encore des difficultés à trouver acquéreurs.

Spa, le Casino. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Stabilisation des maisons

Résultat des courses : depuis 2010, ce sont assez logiquement les maisons plus modestes qui ont continué à s’écouler. La demande croissante pour ce segment a fait son œuvre, entraînant une augmentation des prix de quelque 18 % courant 2012. Après un repli de 13 % subi en 2013 (180 000 euros), un rattrapage s’est fait nettement sentir courant 2014. L’année écoulée a cependant indiqué un léger repli, s’apparentant davantage à une stabilisation, pour un prix moyen de 202 000 euros. En précisant que, sur base décennale, l’évolution des maisons spadoises se chiffre tout de même à 106 %...

Cette évolution positive concerne aussi les joyaux spadois, c’est-à-dire les belles propriétés historiques. Celles situées en particulier dans le quartier de Balmoral ont fait beaucoup mieux que se maintenir malgré les difficultés du marché haut de gamme, en précisant que ces transactions se font pour l’essentiel avec des fonds étrangers en provenance de Hollande, mais aussi de la Flandre.

En revanche, les villas spadoises, qui avaient suivi le mouvement en enregistrant une augmentation de quelque 76 % par rapport à 2009, confirment aujourd’hui l’important revers qu’elles ont subi depuis, avec un nouveau recul rapprochant leur valeur de la barre des 200 000 euros. Sur les dix dernières années, la baisse de leur valeur se chiffre globalement à 23 %. Mais le cas de Spa n’est pas unique dans l’est de la province. A Jalhay et à Theux, par exemple, plus aucune plus-value ne s’affiche sur base décennale.

Progression des appartements

L’augmentation des prix des appartements ces dernières années est à mettre en parallèle avec la baisse des prix des villas. En effet, les candidats acquéreurs les plus aisés sont souvent les personnes d’un certain âge, propriétaires d’un bien payé. Le souhait de cette génération est souvent de quitter leur bien en vue d’acquérir un appartement. Ce phénomène accentue encore la demande et donc les prix des appartements. Parallèlement, il contribue à une baisse généralisée des prix des villas. En 2011, le prix de référence d’un appartement de seconde main à Spa avait ainsi enregistré une bonification de près de 40 %. Mais cette hausse artificielle des prix a fini par engendrer un recul en 2012, qui s’est poursuivi en 2013. Les chiffres de 2014 ont néanmoins indiqué que l’hémorragie avait cessé, avec des valeurs restées identiques à celles de 2013. L’année écoulée montre que ce segment a encore de la marge de progression. Avec une bonification de plus de 4 %, le prix moyen d’un appartement est passé à 173 000 euros. Le segment des appartements neufs a, quant à lui, connu par le passé un petit excès d’offre qui a eu un moment du mal à être résorbé. Mais, comme le souligne la Fédération des Notaires, « Spa ne connaît pas la crise ». C’est en tout cas ce qu’on est amené à penser au vu du succès des ventes d’appartements de standing.

Logic Repères

Maison : 202 000 euros   

Appartement : 173 000 euros 

Appartement neuf : de 2000 à 2500 euros/m² 

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