Spa, picture by Jean-Pol Grandmont.

Spa

Écrit par Stephan Debusschere le 13 septembre 2018

Un marché équilibré

Dans la ville thermale, les valeurs des maisons et des appartements se sont stabilisées.

Spa, picture by Jean-Pol Grandmont.Si la ville de Spa, jadis surnommée « Perle des Ardennes » ou « Café de l'Europe » a pu se développer, c’est notamment grâce à son positionnement au sud de l’Eurocorridor ouest-est assurant, via Bruxelles et Lille, la liaison entre Paris et la Ruhr et permettant à la ville d’être accessible en moins de 3 heures, tous types de transports confondus, à quelque 40 millions de personnes. Son accessibilité et sa situation de pôle d'attraction touristique la différenciant du reste de la Province de Liège, ce qui se reflète d’ailleurs dans les prix de son marché immobilier.

Banlieues chics

Si le marché local spadois continue d’afficher une autonomie propre, celui des entités environnantes est fortement influencé par la demande des candidats acquéreurs en provenance de Verviers. Les entités situées entre Theux et Spa telles que Becco, Jevoumont, Fassort, Jehanster, Creppe et plus récemment Fays, connaissent un engouement particulier pour devenir les banlieues résidentielles du sud de Verviers, dans un périmètre de 10 km autour du centre de Spa.

Le « bon » et le « mauvais » bien

Petit flashback. En 2009, le prix moyen d’une maison 4 façades pour l’ensemble de la Province de Liège avait reculé de 7,7 %, et ce fut le cas aussi à Spa. Selon l’expression de la Fédération des Notaires, le « bon » bien s’en tirait tandis que le « mauvais » bien s’écrasait. En clair, la conjoncture économique, la diminution de la demande sur le marché immobilier et les exigences des acquéreurs ont conduit à une dualisation plus importante du marché. Seuls les biens qui présentent une vraie valeur ajoutée comme un cachet certain (maison en pierres du pays) ou de très bonnes prestations énergétiques ont pu se maintenir et, dans certains cas, ont même progressé au niveau des prix. Ce qui a signifié qu’au même endroit, à superficie égale, une maison des années 1970 a pu perdre 10 % de sa valeur, là où une charmante maison ancienne a pu progresser de 10 % dans le même temps.

Ce constat est toujours valable aujourd’hui. Les biens de qualité moyenne et qui présentent peu de particularités attractives se sont donc plus fortement dépréciés. Ce phénomène est d’autant plus manifeste que le prix demandé est élevé (rappelons qu’en Province de Liège, un prix élevé est un prix se chiffrant au-delà de 300 000 euros). Les propriétaires d’immeubles datant des années 1960 et 1970, très énergivores et construits souvent sur des terrains importants, peinent en conséquence à trouver des amateurs disposant des fonds nécessaires. Pour obtenir un prix convenable, certaines de ces propriétés ont été divisées en créant sur une partie de celles-ci un terrain à bâtir. A Spa, ce sont ces maisons dites « moyennes » qui risquent aujourd’hui encore d’avoir des difficultés à trouver acquéreurs.

Stabilisation des maisons…

Résultat des courses : depuis plusieurs années, ce sont assez logiquement les maisons plus modestes qui ont continué à s’écouler. La demande croissante pour ce segment a fait son œuvre, entraînant une augmentation des prix de quelque 18 % courant 2012. Après des périodes d’alternances entre replis et rattrapages, une forme de stabilisation s’est mise en place pour un prix médian de 195 000 euros au terme de ce premier semestre. En précisant que, sur ces cinq dernières années, l’évolution des maisons spadoises s’est chiffrée à quelque 25 %. En 2017, 50% des maisons se sont vendues entre 135 000 et 257 500 euros.

Cette évolution somme toute positive concerne aussi les joyaux spadois, c’est-à-dire les belles propriétés historiques. Celles situées en particulier dans le quartier de Balmoral ont fait beaucoup mieux que se maintenir malgré les difficultés du marché haut de gamme, en précisant que ces transactions se font pour l’essentiel avec des fonds étrangers en provenance de Hollande, mais aussi de la Flandre.

En revanche, les villas spadoises confirment encore aujourd’hui l’important revers qu’elles subissent depuis quelques années, avec des reculs rapprochant leur valeur de la barre des 200 000 euros. Mais le cas de Spa n’est pas unique dans l’est de la province.

… et des appartements

L’augmentation des prix des appartements qui a lieu ces dernières années est à mettre en parallèle avec la baisse des prix des villas. En effet, les candidats acquéreurs les plus aisés sont souvent les personnes d’un certain âge, propriétaires d’un bien payé. Le souhait de cette génération est souvent de quitter leur bien en vue d’acquérir un appartement. Ce phénomène a donc accentué la demande et, partant, les prix des appartements.

Parallèlement, il a contribué à une baisse généralisée des prix des villas. En 2011, le prix d’un appartement de seconde main à Spa avait ainsi enregistré une bonification de près de 40 %. Mais cette hausse artificielle des prix a fini par engendrer un recul en 2012, poursuivi en 2013. Les chiffres de 2014 ont ensuite indiqué que l’hémorragie avait cessé, avec des valeurs restées identiques à celles de 2013, et les années suivantes ont montré que si ce segment avait encore de la marge de progression, celle-ci semblait limitée.

Et il s’est avéré en effet que les bonifications ultérieures ont été simplement en phase avec l’inflation. En réalité, sur les cinq dernières années, la progression ne s’est finalement chiffrée qu’à 5%. Courant 2017, le prix médian d’un appartement est ainsi passé à 179 000 euros, et le premier semestre de cette année affiche ce prix à 180 000 euros, toujours bien au-dessus de la moyenne de l’arrondissement. Sur l’ensemble des observations, 75% des ventes en 2017 étaient supérieures à 150 000 euros, avec un plafond à 210 000 euros.

Le segment des appartements neufs a, quant à lui, connu par le passé un petit excès d’offre qui a eu durant un moment un peu de mal à être résorbé. Mais comme la Fédération des Notaires s’est plu à le souligner, « Spa ne connaît pas la crise ».

C’est en tout cas ce qu’on est amené à penser au vu du succès des ventes d’appartements de standing sur les hauteurs de la ville. Côté projets, quatre nouveaux immeubles de 54 appartements devraient voir le jour dans le quartier du Waux-Hall, entre la rue Chelui et l’avenue de la Havette. Le projet était dans les cartons depuis de nombreuses années, et a récemment connu une accélération depuis sa reprise par le promoteur Horizon Group, qui contrôle notamment des réserves foncières pour la réalisation de 400 000 m² de constructions dans la Province. 

Repères

Maison : 195 000 euros  

Appartement : 180 000 euros 

Appartement neuf : de 2000 à 2500 euros/m²

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