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« Stop au béton » : quel impact sur le marché immobilier ?

Écrit par Renaud Chaudoir le 17 octobre 2018

Vous l’aurez probablement lu ou entendu il y a peu dans les médias : cet été, le gouvernement flamand a entériné sa désormais célèbre mesure « betonstop ». Grâce à celle-ci, les autorités du nord du pays souhaitent accroître dès 2040 « l’équilibre entre les espaces construits et les espaces verts ». Cela vous concerne si vous souhaitez vous installer en Flandre, mais aussi si vous résidez en Région wallonne. Pourquoi ? Car la Wallonie emboîte aujourd’hui le pas de sa région voisine, et prévoit elle aussi un « stop au béton » d’ici 2050.

Vous l’aurez compris, nous devrons à l’avenir adapter nos habitudes de vie et de construction. Mais à quoi devons-nous nous attendre exactement ? Pourrez-vous encore construire sur un terrain dont vous avez hérité ou que vous avez acheté avant l’entrée en vigueur du stop au béton ? Habiter en ville deviendra-t-il plus ou moins cher ? La cohabitation deviendra-t-elle à l’avenir la norme ?

Une chose est sûre, les questions fusent depuis l’annonce du stop au béton. C’est la raison pour laquelle nous répondons dans cet article aux questions qui vous brûlent les lèvres.

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1. L’interdiction de construction du « stop au béton » est-elle totale ?

Dans un entretien accordé au journal économique De Tijd, la ministre flamande de l’Environnement Joke Schauvliege (CD&V) a été on ne peut plus claire : « Non, le betonstop flamand n’est pas synonyme d’interdiction pure et dure de construction. » La population ne cessant de croître, il sera inévitable de construire de nouvelles habitations après 2040 si l’on veut offrir un toit sous lequel dormir à l’ensemble des citoyens. Seule différence ? Les constructions seront plus hautes et les superficies bâties bien moins grandes, l’objectif étant de moins empiéter sur les espaces verts. Les nouvelles villas quatre façades se feront dès lors de plus en plus rares, et les logements de petite taille deviendront la norme.

En cas de nouvelle construction, le projet sera le plus souvent implanté en ville ou dans les nœuds urbains, c’est-à-dire à proximité d’une gare ou d’un axe router majeur. L’accessibilité des nouvelles constructions deviendra à l’avenir un facteur essentiel.

Au risque de décevoir les amoureux de la nature, sachez que construire en pleine campagne deviendra bien plus difficile une fois le betonstop entré en vigueur. Certains propriétaires flamands seront même contraints d’échanger leur terrain pour une parcelle située dans une agglomération. Si cette solution n’est pas envisageable, le nouveau projet de construction devra être « compensé » par la création d’un nouvel espace vert à un autre endroit. Comment ce processus se déroulera-t-il concrètement ? Cela reste encore à savoir.

2. Je possède déjà un terrain à bâtir. Pourrai-je encore construire après le « stop au béton » ? 

Si votre terrain est déjà officiellement répertorié en tant que terrain à bâtir, nulle raison de paniquer ! En revanche, les parcelles situées dans les « zones d’extension de l’habitat » qui sont répertoriées en tant que terrains à bâtir de réserve auprès des autorités flamandes pourraient poser un problème. Malheureusement, personne n’est capable de dire à quelle sauce seront mangés les propriétaires de telles parcelles. Seul indice utile : si le raccordement de votre future habitation aux réseaux d’égouttage et autres s’avère difficile à mettre en œuvre (parcours des canalisations trop long, par exemple), les chances sont grandes que vous ne pourrez pas construire sur votre parcelle de terre. Pensez-y donc si vous achetez aujourd’hui un terrain afin d’y construire votre future habitation !

3. Je dois céder mon terrain à bâtir. Ai-je droit à une compensation ?

L’incertitude règne encore à ce sujet, mais selon la ministre flamande Schauvliege, les propriétaires qui cèdent leurs terrains se verront offrir une compensation quoi qu’il arrive. La question est de savoir laquelle. Plusieurs scénarios sont envisageables :

  • Vous obtenez une compensation financière pour la totalité de votre terrain à bâtir.
  • Les autorités vous échangent votre terrain contre un terrain où il est autorisé de bâtir.
  • Vous êtes indemnisés via l’octroi de « droits de développement », que vous pouvez ensuite revendre au propriétaire d’un terrain bâtissable. Le propriétaire en question peut alors étendre son projet de construction, en ajoutant par exemple un étage supplémentaire à son habitation. Vous restez donc propriétaire de votre terrain, mais ne pouvez rien y construire.

4. Le betonstop aura-t-il une influence sur la valeur de votre terrain à bâtir ?

Cette conséquence semble inévitable. Les terrains à bâtir situés hors des villes perdront probablement de la valeur. En revanche, les terrains à bâtir situés en ville et à proximité de nœuds urbains importants verront leur valeur augmenter. Tenez-en compte si vous comptez acheter prochainement un terrain à bâtir.

5. Habiter en ville deviendra-t-il encore plus cher ?

Cela est fort probable. Toutefois, opter pour un logement plus petit vous permettra de diminuer vos coûts fixes d’entretien et de chauffage. En outre, qui dit logement de taille réduite ne dit pas forcément baisse de confort. Il est tout à fait possible de vivre agréablement dans quelques mètres carrés, comme le démontrent parfaitement les dénommées tiny houses.

En outre, des voix s’élèvent afin d’augmenter le revenu cadastral des habitations de campagne et de diminuer celui des logements urbains. Objectif ? Pallier le déséquilibre entre le coût du logement dans et hors des villes. Nul ne sait toutefois si ces voix seront un jour entendues.

6. Serons-nous à l’avenir contraints de tous cohabiter ?

Non, l’habitat groupé ne deviendra pas une obligation. Nous devrons simplement construire des logements plus compacts et bâtir davantage en hauteur.

7. Qu’advient-il de mon projet de rénovation ?

L’entrée en vigueur du betonstop ne vous empêchera pas d’acheter une maison pour la détruire et reconstruire ensuite sur le même terrain.

Pour ceux et celles qui désirent rénover une habitation, le betonstop n’apporte donc pas de grand changement. Seule « ombre » au tableau : vous ne pourrez plus paver l’allée qui mène à votre garage ou à votre porte d’entrée. En effet, l’un des objectifs du betonstop flamand est d’éviter l’imperméabilisation des sols et les problèmes d’inondations. Une autre solution envisageable consiste à choisir un matériau de revêtement drainant pour votre allée.

Autre conséquence attendue du « stop au béton » : la multiplication à l’avenir des habitations kangourou.

Accueil mitigé pour le « stop au béton »

Sans grande surprise, l’annonce du betonstop et de son pendant wallon, le « stop au béton », n’a pas ravi tous les cœurs. Les propriétaires de terrains craignent en effet de voir la valeur de leur bien chuter, et les personnes souhaitant construire une jolie villa quatre façades à la campagne voient leur rêve peu à peu s’envoler.

L’association de protection de la nature Natuurpunt Vlaanderen, en revanche, estime que le betonstop dans sa forme actuelle ne va pas assez loin et manque d’ambition. Elle dénonce le manque de clarté du projet et craint que l’avis des citoyens ne sera pas suffisamment pris en considération lors des procédures décisionnelles.

Une chose est sûre : les conséquences concrètes du betonstop pour les propriétaires et personnes qui entreprennent des travaux de construction et/ou de rénovation sont encore bien trop floues, en Flandre comme en Wallonie. Tendons donc l’oreille dans l’espoir d’obtenir plus d’informations des gouvernements.

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