Nivelles, picture by Paul Hermans.

Sud Brabant wallon

Écrit par Stephan Debusschere le 20 décembre 2017

Des communes à suivre

Nivelles – et son district – figurent parmi les zones provinciales les mieux pourvues en offre de logements neufs, et continuent largement à tirer l’activité de la Province sur ce segment. Cette zone rassemble en effet plus de la moitié des unités et des projets dans la Province, à l’instar de projets nivellois comme le Domaine de Cromwell, le Faubourg de Namur, Coparty Gardens, ou encore la Résidence Moneo. 

Nivelles, et l’ouest du Brabant wallon en général, constituent aussi une alternative très sérieuse à l’axe de la E411, car les prix y sont bien moins élevés. A Nivelles, les appartements neufs sont vendus à un prix moyen au m2 de 2575 euros (prix moyen pour la Province : 2900 euros/m2). Le coût moyen d’un appartement neuf de 90 m2 se chiffre ainsi à 231 750 euros, hors TVA. Si ce prix moyen est stable par rapport à 2016, il est néanmoins en hausse de 8,5% par rapport à 2013. Mais on est encore bien loin des prix pratiqués ailleurs. A titre comparatif, un bien identique dans la région de Waterloo se négociera quelque 100 000 euros de plus.

Une demande forte et des prix très compétitifs 

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la Province, seule une petite dizaine en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte.

Si les prix immobiliers à Nivelles ont affiché des augmentations ces dernières années, cette hausse n’est en réalité que très modérée, vu qu’il s’agit davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs ont en effet pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence.

On ne peut par ailleurs que se réjouir de l’amélioration de la qualité du bâti à Nivelles. La hausse réelle des prix des appartements de seconde main se révèle donc en réalité moins importante. L’année 2015 aura même démontré que le prix médian d’un appartement 2 chambres de seconde main était en léger recul. Un recul toutefois absorbé courant 2016, suivi d’une progression au cours de cette année, poussant le prix médian à 200 000 euros. Un appartement d’une superficie de 80 m2 se négociera pour sa part à quelque 168 000 euros.

Du côté des investisseurs, Nivelles se présente comme l’une des meilleures opportunités provinciales sur ce segment des appartements de seconde main. Le rendement brut d’un appartement 2 chambres, sans travaux, peut en effet atteindre voire dépasser la barre des 4 %. Si le parc d'appartements y est certes plus cher que dans des villes comme Charleroi, les loyers perçus ne cessent en revanche d’augmenter.

Des maisons toujours abordables

En 2014, Nivelles faisait partie des communes brabançonnes où les prix des maisons de rangée avaient pu progresser de quelque 10 %, une hausse néanmoins sanctionnée par le marché l’année suivante. L’année 2016 a indiqué un rattrapage gonflé d’une progression qui a propulsé le prix médian à 245 000 euros. Cette année a poursuivi la progression, poussant le prix médian à 250 000 euros au terme du premier semestre. Malgré cela, on constate que le marché nivellois de la maison de seconde main reste très compétitif par rapport au reste de la Province. A titre comparatif, les maisons de Waterloo et La Hulpe atteignent ou dépassent pour leur part la barre des 400 000 euros.

Nivelles, picture by Paul Hermans.

Genappe, une commune en évolution

Située à une trentaine de kilomètres au sud de Bruxelles et à proximité de la N25 Louvain/Nivelles, la vaste commune de Genappe regroupe les anciennes communes de Baisy-Thy, Bousval, Genappe, Glabais, Houtain-le-Val, Loupoigne, Vieux-Genappe et Ways, et compte aussi de nombreux hameaux. Considérée comme la plus petite commune de Belgique avant la fusion des communes de 1977, Genappe constitue aujourd’hui la plus grande commune du Brabant wallon.

A l’instar de beaucoup d’autres communes de la Province, Genappe affiche des prix immobiliers supérieurs à la moyenne wallonne. Et alors que les prix dans la Province étaient courant 2014 en train de se tasser depuis environ deux ans pour globalement revenir à leur niveau de 2012, ceux de Genappe avaient enregistré une progression de quelque 30% en l’espace d’un an sur le segment des maisons. Si les prix se sont stabilisés au cours de 2015 et 2016, cette année enregistre une embellie, avec un prix médian passant de 245 000 à 282 500 euros au terme du premier semestre, soit une bonification de 15%.

Du côté des villas, si le bilan n’est pas aussi flamboyant, il n’en est pas moins positif. Avec leur prix moyen de 425 000 euros, les biens mis en vente sur la commune sont généralement très spacieux, jouissent d’un grand jardin et ne nécessitent souvent que peu de travaux, ce qui les rend toujours attractifs.

Genappe connaît par ailleurs un développement de projets neufs, à l’instar du Clos de la Posterie, situé en bordure de zone verte, au cœur du Vieux-Genappe. Ce site, abritant autrefois un relais, accueille un clos composé de trois lots d’habitation répartis en dix appartements, huit duplex et trois maisons. Le site de l'ancienne sucrerie et son développement immobilier est pour sa part encore source de polémiques.

Un centre qui reprend vie

Après avoir connu quelques années de déclin relatif, Genappe connaît un renouveau, notamment grâce à la redynamisation de son centre. L’opération de réhabilitation de l’îlot Mintens, dans la rue de Charleroi, a notamment contribué à améliorer l’attractivité de la commune. Et aujourd’hui, de plus en plus de commerces s’y installent de nouveau, pour le bonheur des quelque 15 000 habitants de la commune et des nouveaux arrivants.

Villers-la-Ville, commune sans pression

Aux confins de la Province du Brabant wallon, à la frontière avec la Province du Hainaut, entre champs d'un côté et bois de l'autre, la commune de Villers-la-Ville avec ses villages de Sart-Dames-Aveline, Marbais, Tilly et Mellery, tire son épingle du jeu en matière d’immobilier, sans connaître de pression immobilière particulière. Au cours des cinq dernières années, la progression des prix des maisons s’est chiffrée à 12%.

C’est au cours de l’année écoulée que ce segment a connu la plus forte avancée. En 2015, le prix médian d’une maison était en effet de 222 500 euros. Un an plus tard, il atteignait 240 000 euros, soit une progression de 8%. Si ce prix est resté stable au cours du premier semestre de cette année, il faudra attendre les résultats annuels 2017 pour voir si cette progression n’était pas uniquement la conséquence de quelques transactions de biens particuliers d’une valeur supérieure. Quoi qu’il en soit, ce prix médian actuel s’avère toujours bien en-dessous de la moyenne provinciale, fixée à 300 000 euros.

Les villas se négocient pour leur part à partir de 400 000 euros, même pour des biens qui ne demandent pas de travaux de rénovation. On en trouve dans les villages composant l’entité, ou à proximité du centre, dans le quartier résidentiel du domaine du bois Cochet par exemple, où les prix de certaines villas peuvent atteindre et dépasser les 700 000 euros.

Logic repères

Maison

Nivelles : 250 000 euros

Genappe : 280 000 euros

Villers-la-Ville : 240 000 euros

Appartement

Nivelles : 200 000 euros

Genappe : 210 000 euros

Villers-la-Ville : 195 000 euros

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