Woluwe-Saint-Lambert, picture by David Edgar.

Sud de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 16 mai 2018

Le plus vaste choix de neuf

Par rapport à leurs voisines du Nord, les communes du Sud continuent de tirer la couverture à elles côté prix. Et c’est aussi au Sud qu’on trouve le plus grand choix d’appartements neufs. Avec des prix à l’avenant.

Auderghem et Watermael-Boitsfort, forces tranquilles

Commune aux allures de village, avec un territoire plus petit que celui de sa voisine Watermael-Boitsfort, Auderghem est notamment très appréciée des personnes issues des institutions européennes, entre autres en raison de sa proximité avec leur lieu de travail et la forêt de Soignes. Si elle est à la fois urbaine et proche de la nature, la commune est en revanche moins avantagée en matière de commerces de proximité, néanmoins compensés par deux centres commerciaux tout proches. Il n’en reste pas moins que les personnes et les familles qui y habitent ne cessent de vanter ses mérites. On comprend dès lors que son marché immobilier ne soit pas particulièrement agité, à l’image de sa calme voisine Watermael-Boitsfort.

Au lendemain de l’avènement de la crise de 2008, pour un budget avoisinant les 400 000 euros, on pouvait encore trouver une maison 2 ou 3 façades. Par la suite, si les propriétaires ont semblé être devenus raisonnables dans les prix de vente affichés, il est apparu que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. Après une période de stabilisation des prix entre 2012 et 2014, 2015 avait tout de même gratifié les maisons d’une bonification amenant le prix médian à 413 000 euros. Et alors que l’année 2016 aura très légèrement tassé ce prix, tassement équivalant davantage à une stabilisation, l’année écoulée a marqué un petit sursaut, remontant le prix médian à 407 500 euros. En observant de près cette médiane, on observe que 50 % des maisons vendues l’ont été dans une tranche de prix assez large comprise entre 330 000 et 500 000 euros. Sur ce segment, Auderghem se glisse à la huitième place du classement bruxellois, derrière Watermael-Boitsfort (437 750 euros) où les quelque 25 000 habitants n’ont pas plus de propension à vouloir vivre ailleurs.

Sur le segment de l’appartement d’occasion, le prix médian à Auderghem s’était déjà bonifié courant 2016, pour un prix médian de 226 500 euros. L’année écoulée aura renforcé la tendance en enregistrant un bond de 17,5%, poussant le prix médian à 258 500 euros, dépassant cette fois celui de sa voisine Watermael-Boitsfort (225 000 euros), ainsi que celui d’Uccle (245 000 euros), mais toujours loin derrière celui de Woluwe-Saint-Pierre qui frôle les 300 000 euros (292 500 euros). A Auderghem, ce marché présente par ailleurs une assez forte segmentation, avec 50% des appartements vendus dans une tranche de prix comprise entre 200 000 et 330 000 euros selon la situation, l’état et les prestations des biens.

Les deux Woluwe, voisines mais pas jumelles

Proche du quartier européen, Woluwe-Saint-Lambert est recherchée tant par les cadres internationaux que par les familles aisées ou les jeunes ménages. Principalement résidentielle, la commune est divisée en deux marchés assez distincts. Il y a d’une part le marché « citadin » du côté de l’hôtel de Ville, avec notamment la rue Slegers et l’avenue de Broqueville, et d’autre part le marché « décentré » des lotissements à la limite de Kraainem et de Wezembeek-Oppem.

Woluwe-Saint-Lambert, picture by David Edgar.

Après une période de stabilisation, l’année 2016 a démontré que le rattrapage des prix était à nouveau d’actualité, puisque le prix médian d’une maison est remonté à 450 000 euros sur base annuelle, soit son niveau de 2012. Au vu de l’écart important avec Woluwe-Saint-Pierre (550 000 euros), le marché a donné le sentiment que les prix avaient encore de la marge pour progresser. Dont acte. Avec un prix médian valorisé à 490 000 euros en 2017, les maisons de Woluwe-Saint-Lambert se rapprochent un peu plus de celles de Woluwe-Saint-Pierre, où les prix restés stables se maintiennent sur la seconde marche du podium bruxellois, juste derrière Ixelles. Calme, verte et très résidentielle, Woluwe-Saint-Pierre reste bel et bien l’une des communes les plus convoitées de la Capitale. Le prix médian de 292 500 euros pour ses appartements et la très bonne tenue de ses villas sont là pour en témoigner.

Woluwe-Saint-Lambert est pour sa part une commune qui fait le plus gros de son marché sur le segment des appartements. Le prix médian d’un appartement, toutes surfaces confondues, y a très légèrement progressé en 2017 pour atteindre 273 000 euros.

Uccle sur sa lancée

Malgré la vague de nouveaux projets sur cette commune, la concurrence du neuf n’a globalement pas freiné la progression des appartements de seconde main. On ne s’attendait d’ailleurs pas à ce que cet appartement de seconde main doive corriger ses prix pour maintenir son activité, qui reste élevée. Uccle fait en effet partie des locomotives bruxelloises du segment, à l’instar d’Ixelles. Ces dernières années, les appartements ucclois ont en effet, et sans surprise, enregistré une hausse de leur prix.

L’année écoulée y a mis un frein pour fixer le prix médian, toutes surfaces confondues, à 245 000 euros, ce qui place l’appartement ucclois à la quatrième place des communes bruxelloises les plus chères sur ce segment, après le trio de tête composé d’Ixelles et des deux Woluwe. Ce prix, qui correspond d’ailleurs au prix médian pour un appartement 2 chambres, est à mettre également en relation avec les superficies moyennes des appartements proposés à la vente. Avec une moyenne de 140 m2, c’est en effet à Uccle – à égalité avec Woluwe-St-Pierre – qu’on trouve les plus grands appartements disponibles sur le marché bruxellois.

Une avalanche de neuf

Pour disposer actuellement du plus grand choix d’appartements neufs à Bruxelles, direction les communes du sud. Auderghem, Uccle, Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre concentrent le principal vivier d’appartements, avec quelque 455 unités de logements mises en vente. Auderghem, très appréciée des personnes issues des institutions européennes, concentre le plus de projets neufs d’envergure, jusqu’à rassembler la moitié des projets. Citons ici le « Deltaview », « l’Universalis Park », « Oxygen », la « Résidence Delvaux » à proximité du Val Duchesse, ou encore le « Souverain ». Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs finitions de standing, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau. La commune d’Uccle n’est pas en reste, avec des projets comme les « Terrasses de Gatti », « Plein ciel », « Les Promenades d’Uccle » ou encore « Tree ».

C’est d’ailleurs au sein de ces deux communes que les prix sont les plus élevés de la Capitale, avec des appartements qui se négocient en moyenne à 3875 euros/m2, avec des pointes au-delà de 5000 euros/m2 comme c’est le cas pour le projet Deltaview à Auderghem. Les appartements neufs à un prix inférieur à 3500 euros/m2 se font pour leur part plus rares. Il en existe néanmoins, comme à Uccle – côté Drogenbos – dans les résidences Alto & Baryton à Auderghem, ou encore dans le quartier Marcel Thiry à Woluwe-Saint-Lambert. Cette dernière présente également une concentration de projets, ce qui est bien moins le cas au sein de sa voisine Woluwe-Saint-Pierre qui souffre encore d’un déficit en la matière, et ce, depuis un certain temps déjà. Et du côté de Watermal-Boitsfort, l’offre n’est pas plus abondante. Les quelques nouveaux projets qui s’y créent proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m².

La résistance des villas

Uccle, Woluwe-Saint-Pierre, Watermael-Boitsfort et Auderghem constituent le dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Uccle reste leader, malgré des mouvements baissiers. Mais parce qu’il reste fort prisé par une clientèle internationale, le marché de la villa uccloise parvient à maintenir un quota de transactions plus élevé que celui de Woluwe-Saint-Pierre. Des transactions qui prennent place pour la plupart dans les quartiers les plus prisés du Vivier d’Oie, de Fort-Jaco et autre Observatoire qui concentrent ce type de biens.

Repères

Maison
Woluwe-St-Pierre : 550 000 euros
Uccle : 435 000 euros
Woluwe-St-Lambert : 490 000 euros
Watermael-Boitsfort : 437 750 euros   
Auderghem : 407 500 euros
Appartement neuf : 3875 euros/m2

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