Table ronde Batibouw

Table ronde Batibouw 2016

Écrit par Thierry Lafineur le 24 mars 2016

Agent immobilier, expert dans sa région

Organisée dans le cadre de Batibouw 2016 et de son premier village immobilier, la présente table ronde se voulait un tour d'horizon du marché  résidentiel belge tel que perçu par les agents immobiliers. Interrogations sur l'évolution de la valeur des biens selon leur nature et leur situation, sur les modes d'acquisition et d'occupation (investisseurs, propriétaires occupants et locataires) sur les incidences fiscales, etc, cette table réunissait : 

 

Deux tendances lourdes

Q.: Selon la région dans laquelle vous opérez, quelle est votre perception du marché ? 
P. Houtart : Comme pour les autres régions/provinces, le résidentiel du namurois n'est pas un marché homogène mais relève de plusieurs segments dont les évolutions haussières ou baissières divergent. Fondamentalement les derniers mois n'ont pas été marqués par d'importants mouvements sur les valeurs. Il faut y voir un effet de la faiblesse des taux d'intérêt hypothécaire qui ont gommé certains freins dont ceux induits par la régionalisation de la fiscalité (VIème réforme de l'Etat).
A cet égard, on notera toutefois que la Région wallonne instaure un mécanisme surprenant. En effet, à partir de l'achat d'un troisième bien immobilier le propriétaire est quasi considéré comme un marchand de sommeil et voit son acquisition pénalisée par un droit d'enregistrement de 15% au lieu de 12,5% ! 

Par ailleurs, depuis quelques années l'ensemble du marché montre une double tendance lourde :
- la volonté d'un retour vers la ville ou, pour le moins, d'une installation à proximité des transports publics;
- la notion de PEB percole peu à peu et pénalise les biens de type villa 4 façades. Ces dernières ont ainsi connu une dégradation de leur valeur de +/- 15% au cours des 10 dernières années, alors que durant cette même période les maisons de rangée et/ou de ville ont vu leurs valeurs doubler !
Enfin dans le créneau exclusif des biens de très haut de gamme (d'une valeur supérieure à 5 millions € ils ne représentent que 0,1% du marché) ne connaît aucun problème.   

Q.: Pensez-vous qu'une modification de la fiscalité généralisant  - par exemple - la portabilité des droits d'enregistrement (*) tel que cela existe en Flandre pourrait fluidifier et dynamiser le marché ? 

P. Houtart : C'est une question éthique autant qu'économique. 
Ethique, parce qu'elle permettrait effectivement à un ménage de changer plus facilement de bien au prorata de l'évolution de ses besoins familiaux;
Economique, parce qu'elle offrirait aux jeunes ménages une meilleure possibilité de faire de l'immobilier un vecteur de l'ascension sociale. Le débat est ouvert, certains partis en parlent mais rien - à ce jour - ne se concrétise. 

Table ronde Batibouw

Villa crisis

S. Dassel : Pour travailler dans la Région bruxelloise sur une gamme de biens moyens (maisons, maisons de rapport, appartements d'une valeur comprise entre 200 > 600 k€), le premier constat que nous dressons - outre l'importance prise par le bilan énergétique  - est celui d'une relative stabilité des prix. Le second est plus préoccupant. Il montre désormais la difficulté de trouver des habitats sous la barre des 200.000 €. Or c'est principalement sur des biens oscillant autour de cette valeur que se porte l'essentiel d'une demande, qui, faute de pouvoir être satisfaite, pousse les candidats vers les périphéries des agglomérations.  

L. Vercauteren : On peut effectivement confirmer la stabilité générale des valeurs du marché à l'exception de celles des villas 4 façades notamment construites au cours des années 80. Pour ces biens, souvent conçus comme des investissements et situés dans les  communes périphériques (Lasne,  Kraainem, Tervueren,... ) on parle désormais d'une villa crisis. 

Q.: Une solution ne consisterait-elle pas à restructurer ces propriétés pour en faire des biens à appartements multiples ou des lotissements ?

M. Goldbrenner : Cela arrive mais uniquement pour des biens anciens dont la valeur est réduite à celle du foncier. Ils sont alors repris par des promoteurs qui les transforment en immeubles à appartements. Ce n'est toutefois pas une tendance de fond mais des opérations opportunistes dont la condition sine qua non de faisabilité est la valeur nulle ou quasi nulle du bien existant. 

L. Vercauteren : Outre que la valeur du bien doit être quasi nulle, un autre écueil se pose à la généralisation d'un tel processus. En effet, ces villas se trouvent généralement dans des quartiers résidentiels et sont confrontées à des problèmes de règlement d'urbanisme (lisez une résistance des autorités publiques locales) pour être transformées en lotissement. Le risque étant évidemment de dénaturer le quartier dans lequel elles sont sises.  

P. Houtart : Nuançons quelque peu. Il existe de nombreuses maisons de ville qui ont été saucissonnées en petits logements en laissant toutefois la possibilité de revenir à l'unicité originale du bien. Par contre, en province,  les anciennes fermes en carré (qui n'ont plus de fonctions agricoles) voient leurs transformations en petits logements être très populaires notamment auprès des communes. Elles attirent en effet une nouvelle population, source de nouveaux revenus et créatrice de richesses.  

L. Vercauteren : Ajoutons que nombre de ces villas ont généralement été construites sur de petits terrains (entre 5 et 10 ares) ce qui ne facilite pas toujours leur reconversion. A contrario, dès lors que les terrains sont plus grands ET les architectes intelligents on peut alors morceler le site en lots pour y bâtir des maisons unifamiliales ( ce que les communes apprécient) mais très rarement des appartements. 

Marché à l'offre ou à la demande ?

Q.: Estimez-vous que le marché de l'acquisitif est à l'offre ou à la demande ?

P. Houtart : Cette approche est réductrice. Il faut l'élargir. Aujourd'hui l'achat d'une maison est davantage une dépense qu'un investissement. Cela signifie aussi que la location redevient intéressante. C'est un constat corroboré par le nombre de propriétaires occupants. Certes ce nombre est élevé en Belgique (+/- 70% des logements sont occupés par leurs propriétaires) mais on constate non seulement que ce quota ne progresse plus mais tend à se réduire auprès d'un public jeune qui reporte l'achat dans le temps. Cela dit l'acquisition d'un bien immobilier reste un élément psychologique important et un ascenseur social potentiel. 
M. Goldbrenner : Pour la majorité des jeunes ménages des grandes villes, la cherté de l'immobilier rend son acquisition impossible sans les aides financières des familles.
P. Moutchen :  Dans la sud de la Belgique (à proximité du GD Luxembourg) devenir propriétaire est intéressant . En effet, sous la poussée des Luxembourgeois venus habiter en Belgique 
les valeurs immobilières  locales belges (p.ex.: Bastogne) connaissent une hausse régulière et constante (entre 5 et 10%/an). Par ailleurs lors de transactions portant sur des demeures anciennes
les acquéreurs achètent du cachet, du caractère et une âme et non des économies d'énergie
M. Weinant :  S'agissant des coûts , il convient de ne pas être leurré par des crédits bon marché (ex.: 10 ans fixe à 0,97 %) qui sont certes attirants  mais  supposent des apports personnels plus élevés et n'influent en rien le montant astronomique des droits et frais (env. 15% de la valeur du bien) à acquitter. Dans le Hainaut vendre un bien à plus de 350 k€ (villa 4 chambres sur 10 ares) est devenu très difficile. Le plafond reste à 300 k€.
S'agissant de la PEB (Performance Energétique des Bâtiments) force est de constater que la majorité des personnes ignorent généralement de quoi il s'agit ! Elles savent que cela existe mais, faute d'information ou à cause d'une mauvaise information elles zappent le sujet d'autant plus facilement qu'elles ne considèrent l'achat qu'au seul regard d'un gain direct (prix d'achat) sans réfléchir au long terme et donc aux futurs coûts d'exploitation. 
R. Romedenne : Lorsqu'on voit comment les PEB sont calculées il y a de quoi s'interroger sur la valeur des classifications ! 

Q.: C'est une question de méthodologie ?

M. Weinant : Dans les logiciels PEB utilisés tant à Bruxelles qu'en Région wallonne le système montre de grosses lacunes : en travaillant par défaut il prend en considération les moins bonnes valeurs d'un bien. La performance réelle globale est alors injustement dégradée. Par ailleurs, on peut s'interroger sur le manque d'uniformité du système entre régions. 
Exemple : une même maison construite par un même développeur en Flandre et/ou en Wallonie présentera les mêmes performances physiques MAIS, selon la labellisation régionale, les deux biens seront classés différemment ! 

Q.: Quid des valeurs et de leurs évolutions ?

M. Goldbrenner : Après l'euphorie de la période 2000>2008, durant laquelle les valeurs des biens (surtout bruxellois) ont quasi doublé  les prix se sont stabilisés et restent fermes dès lors que le bien (maison ou appartement) ne présente pas de défauts. Cela signifie deux choses :
- le marché est cohérent et rationnel;
- le propriétaire vendeur doit être proche du prix réaliste pour que la transaction se fasse. Aujourd'hui, gonfler artificiellement un prix en visant une négociation est une perte de temps (et d'argent). Or, le travail de l'agent (expert dans sa région) est précisément cette capacité à donner un prix réaliste.

Algorithme : pas au-delà de 10 ans

Q : Comment considérez-vous les algorithmes utilisés pour le calcul des valeurs immobilières et quid du rapport raison /émotion dans un acte d'achat ?

M. Weinant : Les algorithmes confortent les évaluations pour les biens nouveaux (10 ans max.). Au-delà de cette période la formule ne marche pas. D'autres techniques existent dont celles des points de comparaison. Cela dit les prix affichés/demandés ne sont quasi jamais les prix obtenus parce que ces derniers sont volontairement ou involontairement (mauvaise expertise) surestimés. 

R. Romedenne : Posons une autre question : quel est le moteur d'un achat immobilier ? La motivation induite par la perspective de disposer d'un logement qu'on aime et  - dans une moindre mesure - l'ascenseur social. En conséquence je n'ai pas vendu de biens mais on me les a achetés ! La nuance est d'importance car plutôt que de mettre le marché à l'offre je le situe à la demande, raison pour laquelle on procède par offre d'achat 

S. Dassel : A cet égard le rôle de l'agent est aussi de décrypter ce que souhaite l'acheteur. Il ne s'agit pas uniquement du coup de coeur parfois aléatoire mais bien de définir quels types de biens répondent à ses attentes/besoins, un peu à la manière dont on habille une personne sur mesure.  

R. Romedenne : C'est exact mais cette approche ne peut être généralisée à l'ensemble du marché.  Ce dernier connaît en effet des changements d'attitude et de mentalité induits par l'Internet. Ainsi la multiplication des achats immobiliers (notamment à l'étranger) décidés sur base de plans et vidéos est une réalité. 

P. Houtart : Une autre évolution perceptible est celle des investisseurs purs et durs qui achètent un rendement basé sur des produits immobiliers (ex.: succès des studios étudiants à Namur) et en confient la gestion à une société immobilière. A noter que l'un des problèmes des biens nouveaux construits selon ces schémas est leur ultra fonctionnalité et leur.... banalité architecturale !

Q.: Quel avenir pour les immeubles résidentiels obsolètes ? 

P. Houtart : Ils seront reconvertis dès lors que leur valeur vénale/marchande sera désuète et qu'un investissement de +/- 1.500 €/m² permettra de les reconvertir aux normes actuelles ET qu'un accord sera trouvé entre tous les copropriétaires... ce qui est loin d'être évident ! 

R. Courbet : Attention, reconvertir du bureau en logement est plus simple que de reconvertir/rénover lourdement des immeubles résidentiels - pénalisés par des problèmes de copropriétés multiples . 

L. Vercauteren : Nombre de promotions et constructions des années 60/70 dont les charges sont devenues trop lourdes font aujourd'hui l'effort de rénovations importantes (terrasses, toitures, ascenseurs, PEB,...) et relativement coûteuses. Toutefois de telles rénovations permettent alors à l'immeuble de trouver un second souffle pour une période de 10 / 15 ans.  

M. Goldbrenner : S'agissant des charges, notons qu'il est plus difficile de vendre un bien de 300.000 € avec un niveau de charge de 350 €/mois qu'un bien de 1 million avec des charges de 1.200 €

Notaires >< agents : compromis commun ?

Q.: Quid de la polémique Notaire><Agents ? 

P. Houtart : Si tous les notaires procèdent à des ventes publiques, dans certaines régions ils font aussi du courtage et entrent de plain pied en concurrence avec les agents. 
L'IPI s'est opposée à cette pratique. Toutefois après avoir gagné en première instance l'IPI a perdu en appel. Aujourd'hui, pour évacuer les tensions, des négociations sont en cours, notamment pour disposer d'un modèle de compromis établi sur base d'une charte ET commun aux agents et aux notaires  . Ce compromis permettrait de fluidifier et accélérer les rapports entre les deux professions. Un accord en ce sens devrait intervenir courant de cette année mais il n'empêchera pas les notaire de commercialiser des biens....ce qui, pour certaines études de province, est tout simplement une question de survie ! 


(*) En Belgique la portabilité des droits d'enregistrement n'existe qu'en Flandre - où ces droits ne sont par ailleurs que de 10% au lieu de 12,5% dans les autres régions. Dans ce schéma, l'acquéreur d'un premier bien dont la valeur est  - par exemple - de 100.000 € payera 10% de droits d'enregistrement (= 10.000 €).Lorsque cet acquéreur vendra ensuite ce premier bien au profit d'un second plus grand (valeur  150.000 €) il ne payera pas 15.000 € (= 10% de 150.000) de droits d'enregistrement mais seulement 5.000 € parce qu'il pourra déduire les  10.000 € de droits payés lors de son premier achat ! (a noter que la déduction se fait à concurrence de 12.500 € max.) 

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